Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 сентября 2021 г. по делу N 66а-1413/2021

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

судьи судебной коллегии по административным делам Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1100/2021 (УИД 23OS0000-01-2021-000499-72) по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "АК ЭлектроСевкавмонтаж" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 19 июля 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "АК ЭлектроСевкавмонтаж" (далее также ОАО "АК ЭлектроСевкавмонтаж", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 13 850 +/- 69 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующую базу отдыха, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес").

Кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 22 001 417, 5 руб. Согласно отчету N Ю-240/03 от 9 апреля 2021 г, выполненному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы" ФИО5, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 10 900 000 руб. Считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает размер его рыночной стоимости, что ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, нарушает права и законные интересы административного истца. Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего на праве аренды административному истцу, определенного оценщиком, а также в связи со значительным отличием рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определением Краснодарского краевого суда от 19 мая 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта N 24-304/2021 от 25 июня 2021 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" ФИО8, согласно выводам которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 15 498 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 19 июля 2021 г, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства, административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 13 850 +/- 69 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующую базу отдыха, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"), по состоянию на 1 января 2020 г, равная 15 498 000 руб. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 23 апреля 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Краснодарского краевого суда отменить, в удовлетворении административных исковых требований Общества отказать. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка является не доказанным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, участия не принимали, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением также согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости арендных платежей кадастровую стоимость объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости объектов недвижимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ОАО "АК ЭлектроСевкавмонтаж" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 13 850 +/- 69 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"). Согласно материалам дела, арендная плата исчисляется с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 22).

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка в размере 22 001 417, 5 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Согласно отчету N Ю-240/03 от 9 апреля 2021 г, выполненному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы" ФИО6, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 10 900 000 руб.

Определением Краснодарского краевого суда от 19 мая 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" (т. 1 л.д. 176-178).

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" N 24-304/2021 от 25 июня 2021 г, представленному экспертом ФИО9, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составила 15 498 000 руб. (т. 1 л.д. 181-266).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет N Ю-240/03 от 9 апреля 2021 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы" ФИО7 (т. 1 л.д. 44-129), заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" ФИО10 N 24-304/2021 от 25 июня 2021 г. (т. 1 л.д. 181-266), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям. Информация, используемая оценщиком при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка неоднородна, поскольку отношение скорректированных цен предложений объектов-аналогов превышает 30 %, что является нарушением принципов обоснованности и достоверности итогового результата. Оценщиком, в нарушение п. 5 ФСО N 3, не соблюдены принципы обоснованности и однозначности, на что указано в заключении эксперта ФИО11

В свою очередь, оценивая экспертное заключение N 24-304/2021 от 25 июня 2021 г, представленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" ФИО13, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Эксперт обосновал отказ от использования доходного подхода, сославшись на отсутствие информации и предложений о сдаче в аренду сопоставимых аналогов, обосновал отказ от использования затратного подхода, указав, что объект оценки - это земельный участок, условно свободный от улучшений, а в районе расположения объекта оценки существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов сравнительным подходом. В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Выбрав три объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования ввел соответствующие корректировки: ко всем объектам-аналогам применена скидка на торг, корректировка на площадь, корректировка на удаленность от моря; к объекту-аналогу применена повышающая корректировка на вид права.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил:

решение Краснодарского краевого суда от 19 июля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 октября 2021 г.

Судья С.В. Солдатова