Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 сентября 2021 г. по делу N 66а-948/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С, Салтыкова Е.В, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дораевой А.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-159/2021 по административному делу по административному исковому заявлению Арзуманяна Валерия Альбертовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе заинтересованного лица администрации г. Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 17 марта 2021 г, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителя административного истца Сидельниковой А.В, представителя заинтересованного лица администрации г. Ставрополя Шевченко Г.Н, судебная коллегия

установила:

Арзуманян В.А. обратился с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости - земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" с видом разрешенного использования: для продолжения строительства спортивно-оздоровительного комплекса в составе с гостиничным, для объектов общественно-делового значения; и объект незавершенного строительства (степень готовности 80%) с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2019 г. В обоснование требований указывает, что установленная в отношении объектов недвижимого имущества кадастровая стоимость существенно превышает их рыночную стоимость, установленную в соответствии с отчетом об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение налогового обременения.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 17 марта 2021 г. административные исковые требования Арзуманяна В.А. удовлетворены. Установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. в размере, равном его рыночной стоимости, 26 541 000 руб. Установлена кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства по состоянию на 1 января 2019 г. в размере, равном его рыночной стоимости, 19 911 000 руб. В пользу общества с ограниченной ответственность "Юридическое агентство "Аргумент" взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в размере 45 000 руб, с Арзуманяна В.А. - 45 000 руб.

Заинтересованным лицом администрацией г. Ставрополя подана апелляционная жалоба на решение суда с просьбой о его отмене, принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении административного иска. Податель жалобы выражает несогласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, указывая на некорректный подбор экспертом объектов-аналогов.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены письменные возражения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав участников процесса, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края по состоянию на 1 января 2019 г.

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 51 969 999, 84 руб, объекта незавершенного строительства в размере 40 301 962, 09 руб.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административным истцом был представлен отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ г, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО12

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, на основании ходатайства представителя административного истца определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент".

Согласно заключению эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" ФИО13. от ДД.ММ.ГГГГ г. N рыночная стоимость объектов оценки составила на 1 января 2019 г.: земельного участка - 26 541 000 руб, объекта незавершенного строительства - 19 911 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судом первой инстанции было принято обжалуемое решение.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Согласно заключению судебной экспертизы выводы эксперта в отношении земельного участка основаны на использовании сравнительного подхода.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик, согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), учитывает, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Суммарное значение корректировок на каждый из аналогов составило от 53, 57 % до 86, 08 %, что, с учетом неразрешенных доводов апелляционной жалобы о применении аналогов без учета корректировок на их особое использование, не может свидетельствовать об отборе аналогов, сходных с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Выводы эксперта в отношении объекта незавершенного строительства основаны, согласно заключению, на использовании затратного и сравнительного подходов.

При расчете стоимости затратным методом экспертом определен физический износ в размере 23, 7%.

Согласно заключению экспертизы данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа) пропорционально фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов. Фактические сроки эксплуатации конструкций определены с даты ввода объекта в эксплуатацию.

Предметом экспертизы является объект незавершенного строительства, согласно технической документации на который дата ввода в эксплуатацию отсутствует. В заключении эксперта какие-либо пояснения относительно даты исчисления сроков эксплуатации конструктивных элементов с их обоснованием не приведены.

При данных обстоятельствах, при возникших сомнениях в обоснованности заключения эксперта, не устраненных при помощи представленных письменных пояснений эксперта по доводам апелляционной жалобы, судебной коллегией было удовлетворено ходатайство представителя администрации г. Ставрополя о назначении повторной судебной оценочной экспертизы. Определением от ДД.ММ.ГГГГ. по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО14

Согласно заключению эксперта ФИО15 N от ДД.ММ.ГГГГ г. рыночная стоимость объектов недвижимости составила на дату оценки: земельного участка - 45 278 000 руб, объекта незавершенного строительства - 24 132 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" экспертом составлено точное описание объектов оценки, с указанием достаточной информации о количественных и качественных характеристиках.

Экспертом был осуществлен осмотр объектов оценки с участием представителей административного истца и администрации г. Ставрополя. В ходе визуального осмотра было установлено, что фактическая этажность здания (3 этажа) отличается от этажности здания, приведенная в документах (2 этажа). По состоянию на дату осмотра в части помещений здания проведены ремонтные работы (приблизительно 90% площади помещений 1-го этажа), основная часть помещений требует проведения ремонтных работ по внутренней отделке (приблизительно 10% площади помещений 1-го этажа, 100% площади помещений 2-го этажа).

По результатам осмотра, анализа представленных на экспертизу материалов дела, письменных пояснений административного истца, экспертом были сделаны следующие выводы относительно параметров исследуемого нежилого здания: общая площадь здания 1 154, 8 кв.м, соответствующая сведениям правоустанавливающих документов, сведениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, публичной кадастровой карте; этажность здания - 2 этажа, соответствующая сведениям технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Экспертом сделан вывод о некорректности использования данных о 3-х этажах в целях определения кадастровой стоимости с учетом того, что общая площадь объекта оценки не включает в себя площадь 3-го этажа. Состояние нежилого здания, в том числе степень готовности объекта, определено экспертом следующим образом: внутренняя отделка помещения: 60% в хорошем (среднем) состоянии, 40% - без отделки; фасад: хорошее (среднее) состояние.

Экспертом, в соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", проведен анализ рынка недвижимости Ставропольского края и определен ценовой диапазон оцениваемых объектов, скриншоты с соответствующими интернет-ссылками, контактными телефонами и идентификационными номерами объявлений приведены в тексте заключения и в приложениях к нему.

Оценка земельного участка осуществлена экспертом с использованием сравнительного подхода, оценка объекта незавершенного строительства осуществлялась с использованием с использованием доходного подхода методом прямой капитализации и сравнительного подхода.

Экспертом оцениваемый земельный участок с учетом вида его разрешенного использования: для продолжения строительства спортивно-оздоровительного комплекса в составе с гостиничным, для объектов общественно-делового значения отнесен к сегменту рынка - под офисно-торговую застройку, в связи с чем экспертом при анализе рынка рассматривался рынок коммерческой недвижимости.

При определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства экспертом было учтено нахождение на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 14 216+/-42 кв.м, помимо объекта оценки, еще двух объектов недвижимости, в связи с чем рассчитана доля площади земельного участка, относящегося к объекту с кадастровым номером "данные изъяты", в размере 7 108 кв.м.

Экспертом в заключении приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Расчет рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, в связи с чем на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы.

От общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" поступило заявление о взыскании судебных расходов по проведению судебной экспертизы в размере 95 000 руб.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, суд апелляционной инстанции исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Судебная оценочная экспертиза в суде апелляционной инстанции проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости.

Удовлетворение требований в данном случае не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, в связи с чем расходы по проведению экспертизы подлежат отнесению на административного истца.

По вышеуказанным основаниям решение суда подлежит изменению в части распределения судебных расходов, с Арзуманяна В.А. в пользу ООО "Юридическое агентство "Аргумент" подлежат взысканию судебные расходы в размере 90 000 руб. за проведение судебной оценочной экспертизы.

Факт назначения по делу повторной экспертизы не исключает отнесение на стороны расходов, понесенных на проведение первоначальной экспертизы, по правилам статьи 111 КАС РФ. Выплата вознаграждения эксперту не может быть поставлена в зависимость от соответствия или несоответствия экспертного заключения требованиям, предъявленным судом. В реализации права экспертной организации на получение соответствующего вознаграждения не может быть отказано лишь по причине несогласия суда с данным экспертным заключением, в связи с чем доводы представителя административного истца об отсутствии оснований для взыскания с административного истца судебных расходов на проведение судебной оценочной экспертизы, признании ее недопустимым доказательством подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 17 марта 2021 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости и распределения судебных расходов.

Установить по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 45 278 000 руб.

Установить по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровую стоимость нежилого здания (объекта незавершенного строительства) с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 24 132 000 руб.

Взыскать с Арзуманяна Валерия Альбертовича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент" судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 90 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Арзуманяна Валерия Альбертовича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (ИНН N адрес: "адрес") судебные расходы за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 95 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи