Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Колпаковой А.В., судей Фофонова А.С., Рассказовой Г.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-390/2021 (26OS0000-04-2020-000676-76) по административному исковому заявлению Ряхиной Татьяны Трофимовны, Чечулиной Ольги Михайловны об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, по апелляционной жалобе администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 23 апреля 2021 г.
Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, заслушав пояснения представителей административных истцов Росляковой Г.А, Чечулина С.М, судебная коллегия
установила:
Ряхина Т.Т, Чечулина О.М. обратились в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просили установить кадастровую стоимость арендуемого ими земельного участка с кадастровым номером N, площадью 63 172+/-88 кв. м, равной рыночной стоимости 28465300 рублей.
В обоснование иска административные истцы указали, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права и законные интересы административных истцов как плательщиков арендных платежей.
Обжалуемым решением Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 23 апреля 2021 г. административный иск Ряхиной Т.Т. и Чечулиной О.М. удовлетворен.
Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 63172+/-88 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под строительство (проектирование) зоны отдыха "... ", адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 740 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости 34788000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.
Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 16 декабря 2020 г.
Судебные расходы по делу не распределялись.
В апелляционной жалобе представитель администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края Королев А.А. считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить и принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований.
Выражая несогласие с положенным в основу заключением судебной оценочной экспертизы, указывает на то, что рассматриваемый объекты-аналоги по своему назначению и виду разрешенного использования существенно отличаются от объекта исследования. Полагает, что заключение судебного эксперта содержит противоречия и поэтому не является в полном объеме достоверным. Ходатайствует о назначении по делу повторной экспертизы.
В возражениях на апелляционную жалобу Чечулина О.М, Ряхина О.М. просят решение суда ставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание судебной коллегии не явились Ряхина Т.М, Чечулина О.М, представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Администрации Минераловодского городского округа, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю.
О месте и времени рассмотрения дела извещены заблаговременно и надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также посредством публикации информации на официальном интернет-сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, ходатайств об отложении не предоставили.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей административных истцов Росляковой Г.А, Чечулина С.М, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
При рассмотрении данного дела, суд правильно применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28).
Предметом спора является кадастровая стоимость, в размере равном рыночной стоимости, установленная в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 63172+/-88 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под строительство (проектирование) зоны отдыха "... ", адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 740 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: "адрес".
Судом первой инстанции правильно установлено, что административные истцы являются арендаторами вышеуказанного земельного участка на основании договора аренды от 24 декабря 2009 г. N 148, заключенного с администрацией Минераловодского городского округа Ставропольского края сроком до 17 декабря 2058 г.
Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской грации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора долгосрочной аренды, административный истец является плательщиком арендной платы, размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что административные истцы вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N.
Из материалов дела следует, что в результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 137023858, 32 рубля.
В соответствии с представленным административным истцом в качестве доказательства, отчетом об оценке N от 9 октября 2020 г, подготовленным оценщиком ИП А, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 28465300 рублей.
Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности представленного отчета, суд первой инстанции обоснованно принял определение о назначении судебной оценочной экспертизы.
Согласно заключению эксперта З. (сотрудника ООО МЦО "Бизнес-Партнер") от 26 марта 2021 г. N рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составила 34788000 рублей.
Оценив по правилам статьи 84 КАС РФ представленное экспертное заключение экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует действующему законодательству и установилкадастровую стоимость недвижимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы, посчитав указанное заключение соответствующим требованиям действующего законодательства, предъявляемым к оценке объекта недвижимости.
В силу требований части 1 статьи 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).
В ходе изучения судом апелляционной инстанции заключения эксперта З.(сотрудника ООО МЦО "Бизнес-Партнер") от 26 марта 2021 г. N судом апелляционной инстанции была выявлена неясность и неполнота в расчетной и текстовой части мотивировочного раздела заключения.
При допросе эксперта З. в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции были даны пояснения дополняющие содержание экспертизы относительно выбора объектов-аналогов с указанным видом разрешенного использования, экспертом было конкретизировано и расширено обоснование примененных корректировок, отражена позиция эксперта по вопросу особенностей данного земельного участка, имеющего узкое предназначение для строительства базы отдыха.
Между тем, выявленная неполнота и неясность экспертного заключения подлежала устранению путем назначения по делу судом апелляционной инстанции дополнительной экспертизы.
На основании определения от 24 августа 2021 г. по настоящему делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту З.
Как следует из выводов дополнительной судебной оценочной экспертизы эксперта З. (сотрудника ООО МЦО "Бизнес-Партнер") от 7 сентября 2021 г. N рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составила 34788000 рублей.
Данный размер рыночной стоимости соответствует размеру, установленному в судебном решении, на основании первоначального заключения эксперта З. (сотрудника ООО МЦО "Бизнес-Партнер") от 26 марта 2021 г. N
В ходе проведения дополнительной судебной экспертизы экспертом З. были даны суду апелляционной инстанции устные пояснения по вопросу установления рыночной стоимости земельного участка, эксперт ответил на все вопросы заданные сторонами, дал развернутые и полные пояснения.
Оценив заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы от 7 сентября 2021 г. N по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия, приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.
Из содержания дополнительной судебной оценочной экспертизы следует, что в нем подробно изложено описание проведенного исследования и дано обоснованное итоговое суждение о рыночной стоимости на дату ее определения.
Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором из 14 объектов предложенных к продаже на рынке г. Минеральные воды 4 объектов-аналогов, а также последующим учетом и факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок на торг, категорию земель, физические характеристики, транспортную доступность.
Как следует из выводов эксперта, им правильно определен вид разрешенного использования земельного участка и подобраны наиболее схожие аналоги из всех возможных объектов коммерческого назначения, поскольку достаточное количество предложений по объектам с видом разрешенного использования - "под строительство базы отдыха" не были найдены.
Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, виде использования, размере, стоимости и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины стоимости спорного объекта недвижимости.
Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены скриншоты использованных объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Примененные объекты-аналоги расположены в одном населенном пункт и имеют коммерческое назначение, в связи с чем они и были признаны сопоставимыми с объектом исследования, что подтверждается данными, отраженными в скриншотах объявлений и информацией с официальных ресурсов сети интернет, в том числе отраженных на публичной кадастровой карте, скриншот которой приложен к заключению эксперта.
При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок, в том числе учитывающих различие объектов по возможности коммерческого использования в промышленных, либо торгово-коммерческих целях.
Таким образом, вопреки возражениям административного ответчика относительно несопоставимости примененных аналогов, в частности аналога N 3 (торгового назначения), при подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".
Вопреки позиции, изложенной в апелляционной жалобе, доказательств того, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы судебной коллегией не установлено.
4
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.
Вопреки требованиям, установленным частью 1 статьи 62 КАС РФ доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции не представлено, приведенные ими доводы являются немотивированными.
Так, доводы апеллятора относительно того, что экспертом не было учтено должным образом отнесение земельного участка к категории земель - "земли промышленности и иного специального назначения" судебной коллегией отклоняется, поскольку как следует из содержания заключения эксперта, им учитывался вид разрешенного использования "под строительство (проектирование) зоны отдыха", который в соответствии с разделением всех объектов одной категории на различные виды разрешенного использования позволил провести более детальное зонирование применяемых в исследовании земельных участков.
Учитывается судебной коллегией также и то, что эксперт дал суду подробные письменные пояснения по доводам представленных возражений на его заключение, он обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, имеет профессиональное образование в области оценочной деятельности, представил диплом о профессиональной переподготовке, имеет стаж работы в оценочной деятельности - 8 лет, обладает действующим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности, представил документы, свидетельствующие о членстве в СРО "Региональная ассоциация оценщиков", а также документы об обязательном страховании гражданской ответственности, При проведении экспертизы эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка.
При таких обстоятельствах, оснований для признания заключения судебной оценочной экспертизы недопустимым доказательством и оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы судебная коллегия не усмотрела.
По сути своей доводы апелляционной жалобы сводятся к формальному несогласию с выводами об итоговой рыночной цене, не подтвержденными никакими иными установленными обстоятельствами.
Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате изменения кадастровой стоимости уменьшатся поступления в бюджет, неубедительны. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.
Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что материалы административного дела судом первой инстанции исследованы полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены правильно, всем исследованным доказательствам дана надлежащая оценка, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не допущено.
Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ставропольского краевого суда от 23 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.
Председательствующий
Судьи
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.