Решение Московского городского суда от 21 октября 2021 г. по делу N 3а-0529/2021

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Баталовой И.С. при ведении протокола помощником судьи Лучкиной С.П., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-529/2021 по административному исковому заявлению АО "Бизнес, Финансы, Недвижимость" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

- здания с кадастровым номером --- по адресу: Москва, шоссе --- в размере 1 142 549 170 рублей, - земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: город Москва, --- в размере 1 049 033 142 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником здания. В соответствии со ст.373 Налогового кодекса РФ истец является плательщиком налога на имущество в отношении принадлежащего ему здания, налоговая база по которому исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кроме того, административный истец является арендатором земельного участка. В соответствии постановлением Правительства Москвы N 273-ПП от 25 апреля 2006 года размер арендной платы за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Несоответствие внесенной в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена по состоянию на 01 января 2018 года Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г." в следующем размере:

- в отношении здания с кадастровым номером --- по адресу: Москва, шоссе --- в размере 1 904 775 679, 38 рублей, - в отношении земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: город Москва, --- в размере 2 532 525 356, 42 рублей.

Полагая, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику ООО "Инвест проект" за составлением отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно отчету об оценке N Н-2008284/5 от 30 октября 2020 года рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере, которая указана в административном иске при обращении в суд.

Реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

Рассмотрев в открытом судебном заседании настоящее дело, изучив административное исковое заявление, возражения на него, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон "О государственной кадастровой оценке") кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 закона.

В силу статьи 22 Закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером --- по адресу: Москва, ----, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из единого государственного реестра недвижимости. На основании ст.375 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций в отношении принадлежащего ему здания.

На основании договора аренды N М-05-031075 от 10 августа 2006 года с учетом дополнительных соглашений административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: город Москва, ---. По условиям договора аренды земельного участка размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, административный истец имеет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости и вправе обращаться в суд с соответствующим иском.

Актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена по состоянию на 01 января 2018 года Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г.". С установленной кадастровой стоимостью объектов недвижимости административный истец не согласен.

Оспаривая установленную в отношении объектов недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке, составленный ООО "Инвест проект". Согласно отчету об оценке N Н-2008284/5 от 30 октября 2020 года рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующем размере:

- в отношении здания с кадастровым номером --- по адресу: Москва, шоссе --- в размере 1 142 549 170 рублей, - в отношении земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: город Москва, --- в размере 1 049 033 142 рублей.

Представитель административного ответчика в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда от 19 января 2021 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту --- Ю.В. в ООО "---".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 0121/04-БЭ от 02 апреля 2021 года, отчет об оценке, представленный административным истцом и составленный ООО "Инвест проект", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Нарушения, допущенные оценщиком, подробно описаны в тексте экспертного заключения. Стороны данный вывод судебного эксперта не оспаривали.

Рыночная стоимость объектов недвижимости по результатам судебной экспертизы, выполненной экспертом --- Ю.В, определена в следующем размере:

- в отношении здания с кадастровым номером --- по адресу: Москва, шоссе --- в размере 1 677 000 000 рублей, - в отношении земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: город Москва, --- в размере 1 601 000 000 рублей.

В связи с наличием возражений сторон по проведенной судебной экспертизе, определением Московского городского суда от 01 июня 2021 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Удовлетворяя ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, суд принял во внимание, что из замечаний сторон к экспертному заключению следует, что экспертом использован аналог N 25, цена предложения которого в 3.5 раза ниже рыночной, а также неверно установлен вид прав на земельный участок аналога N 19, не учтено различие в форме земельных участков, неверно охарактеризовано состояние зданий аналогов N 1-3, что повлияло на расчет соответствующей корректировки. Кроме того, как указал административный истец, и суд согласен с ним, в отношении цена аналога N 4 экспертом приведены данные о сделке по отчуждению доли в праве, которая не аналогична сделке по отчуждению части нежилых помещений, поскольку представляет собой иной объект права. Использование такого аналога не является допустимым. Помимо прочего, спорным является утверждение о примененной корректировке на класс дороги, на отделку. Также экспертом не учтены результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года, соответствующее решение суда в материалы дела представлено, этим обстоятельствам не дана оценка. Ввиду отсутствия специальных знаний суд лишен возможности проверить обоснованность приведенных замечаний. Учитывая, что по данной категории административных дел заключение эксперта является одним из главных доказательств, судом удовлетворено ходатайство сторон о назначении по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту --- В.И. в ООО "---".

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы ООО "---" рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом в следующем размере:

- в отношении здания с кадастровым номером --- по адресу: Москва, шоссе --- в размере 1 701 799 000 рублей, - в отношении земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: город Москва, --- в размере 1 624 285 000 рублей.

Обе стороны с заключением эксперта не согласились, представили мотивированные возражения, представитель Департамента городского имущества города Москвы заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, представитель административного истца заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы для устранения недостатков экспертного заключения, однако не заключения ООО "---", а первоначального экспертного заключения, выполненного экспертом --- Ю.В. в ООО "---".

Определением Московского городского суда от 08 сентября 2021 года отказано в удовлетворении ходатайств сторон. Вместе с тем, с учетом представленных сторонами замечаний суд пришел к выводу о необходимости дополнительной судебной оценочной экспертизы на основании статьи 83 КАС РФ для устранения возникших сомнений в экспертном заключении ООО "---".

Назначая по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу, суд указал, что экспертом в доходном подходе для использования арендной ставки выбраны объекты-аналоги в виде помещений, расположенных в самом объекте исследования, в связи с чем объекты-аналоги совпали с объектом исследования, что не соответствует сути объекта-аналога, изложенной в пункте 10, пункте 22 ФСО N 7. Эксперту следует подобрать объекты-аналоги не в самом объекте исследования и проанализировать подобранные аналоги на соответствие рыночным данным, применив при необходимости соответствующие корректировки. При введении корректировки на удаленность экспертом применены аналитические таблицы оценочной организации, которые предлагают введение корректировки исходя из расположения объекта до четвертого транспортного кольца или после. Вместе с тем, проект четвертого транспортного кольца в городе Москве не реализован, в связи с чем эксперту следует определить корректировки на удаленность исходя из существующих ценообразующих факторов. Кроме того, экспертом в качестве аналога N 2 использовано помещение, тогда как оценке подлежит здание, при этом корректировка на тип недвижимости не проведена. Эксперту следует ввести соответствующую корректировку либо выбрать аналог, идентичный типу оцениваемого объекта недвижимости. Также экспертом применена одинаковая корректировка на удаленность для аналога NN 1, 3, 4 при существенной разнице в удаленности: 23 минуты пешком и 30 минут транспортом. Эксперту следует произвести верную корректировку.

По результатам дополнительной экспертизы, выполненной ООО "---", рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующем размере:

- в отношении здания с кадастровым номером --- по адресу: Москва, шоссе --- в размере 1 726 082 000 рублей, - в отношении земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: город Москва, --- в размере 1 602 664 000 рублей.

Стороны с результатом дополнительной судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно. Представитель Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы возражений к заключению дополнительной экспертизы не представил. Представитель административного истца по результатам проведенной дополнительной судебной экспертизы согласился с определенной рыночной стоимостью земельного участка в размере 1 602 664 000 рублей, в данной части административные исковые требования уточнил. В отношении здания административный истец полагал необходимым установить рыночную стоимость в соответствии с отчетом об оценке.

Оценивая повторное экспертное заключение с учетом дополнений к нему, выполненное экспертом --- В.И, по правилам ст. 168 КАС РФ, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объектов оценки, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов.

Повторное экспертное заключение с учетом последующих дополнений к нему, выполнено экспертом Артемовым В.И, который имеет необходимое образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", он предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, его ответственность как оценщика застрахована должным образом.

В свою очередь сторонами каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности повторного экспертного заключения с учетом дополнений и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Судом отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административных ответчиков о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Также подлежат отклонению и доводы административных ответчиков о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость здания и земельного участка должна быть установлена в размере, определенном в повторном заключении эксперта ООО "---" с учетом дополнений к нему.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд - 22 декабря 2020 года.

Из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Судом установлено, что расходы по оплате судебных оценочных экспертиз, которые выполнены ООО "---", ООО "---" сторонами не оплачены, в свзи с чем подлежат распределению при вынесении решения по делу. От экспертной организации ООО "---" представлен счет на оплату в размере 280 000 рублей. От экспертной организации ООО "---" представлен счет на оплату в размере 250 000 рублей.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. Статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относит, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков. При разрешении вопроса о возмещении судебных расходов суд учитывает указанную выше позицию Конституционного Суда Российской Федерации, оценивает существенность или несущественность превышения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости над рыночной на предмет ее соответствия допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела усматривается, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью здания составляет 9%, что не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. Подобная разница судом признается приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объектов недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки.

Разница между рыночной и кадастровой стоимость земельного участка составляет 37%, в этом случае при определении судебных издержек подлежит учету налоговая выгода административного истца, что следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П относительно учета при разрешении вопроса о распределении судебных расходов ожидаемой налоговой выгоды в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество, принимает во внимание, что в соответствии с частью 1 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 г..N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Приказом N 5 Департамента городского имущества города Москвы от 15.01.2020 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2020 году" предполагалось проведение в 2020 году государственной кадастровой оценки всех видов объектов недвижимости, в том числе земельных участков (категория земель - "земли населенных пунктов"), расположенных на территории города Москвы, однако приказом Департамента городского имущества г..Москвы от 24.07.2020 N 166, срок проведения кадастровой оценки изменен на 2021 год. Таким образом, оспоренная кадастровая стоимость подлежит применению за период 2019 год, 2020 год, 2021 год. С учетом размера налога от кадастровой стоимости и размера арендной платы, общий размер налоговой выгоды административного истца в отношении земельного участка превысит 41 843 761 рублей (929 861 356 рублей как разница между рыночной и кадастровой стоимостью*1, 5%*3).

Таким образом, налоговая выгода от оспаривания кадастровой стоимости помещения кратно (более чем в 10 раз) превышает судебные расходы по оплате экспертизы и в соотношении с ними не способна обессмыслить достигнутые процессуальные результаты и тем самым обесценить саму возможность для административного истца доступа к правосудию. При изложенных обстоятельствах, расходы по оплате судебной экспертизы, выполненной ООО "---", ООО "---" подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость объектов недвижимости в следующем размере:

- здания с кадастровым номером --- по адресу: Москва, шоссе --- в размере 1 726 082 000 рублей, - земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: город Москва, ---- в размере 1 602 664 000 рублей.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 декабря 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Взыскать с АО "Бизнес, Финансы, Недвижимость" в пользу ООО "----" расходы по оплате судебной экспертизы в размере 250 000 рублей.

Взыскать с АО "Бизнес, Финансы, Недвижимость" в пользу ООО "---" расходы по оплате судебной экспертизы в размере 280 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда И.С. Баталова

Мотивированное решение изготовлено 01 ноября 2021 года