Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 24 ноября 2021 г. по делу N 66а-792/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Кошелевой И.Л, судей Белоногого А.В, Переверзиной Е.Б, при секретаре-помощнике судьи Дерюшевой Т.С.

с использованием систем видеоконференц-связи, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-4/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" к Правительству Курганской области об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере, равном их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе представителя административного истца акционерного общества "Тандер" на решение Курганского областного суда от 8 апреля 2021 года, которым административное исковое заявление акционерного общества "Тандер" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Переверзиной Е.Б, возражения представителя Правительства Курганской области Прилипко В.А, судебная коллегия по административным делам,

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество "Тандер" обратилось в Курганский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости: нежилое помещение, с кадастровым номером N, нежилого здания с кадастровым номером N в размере, равном их рыночной стоимости в соответствии с отчётом N 53/К-20-37 от 31 июля 2020 года, N 53/К-20-37 от 1 сентября 2020 года, указав, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, что затрагивает его права как плательщика налога.

В процессе рассмотрения дела от административного истца акционерного общества "Тандер" и заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице его филиала по Курганской области поступило ходатайство об утверждении заключённого между ними соглашения о примирении сторон.

Определением Курганского областного суда от 6 апреля 2021 года в удовлетворении ходатайства административного истца акционерного общества "Тандер" и заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице его филиала по Курганской области об утверждении соглашения о примирении сторон отказано.

Решением Курганского областного суда от 8 апреля 2021 года административное исковое заявление акционерного общества "Тандер" о пересмотре кадастровой стоимости двух объектов недвижимости удовлетворено. Суд установилпо состоянию на 22 ноября 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - нежилого помещения, в размере, равном его рыночной стоимости - 9 080 000 рублей; по состоянию на 25 августа 2013 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - нежилого здания, в размере, равном его рыночной стоимости - 122 150 000 рублей.

Не согласившись с решением суда, представитель административного истца акционерного общества "Тандер" подал апелляционную жалобу, в которой просил отменить решение суда, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судом при вынесении решения допущены нарушения норм процессуального права. Податель жалобы ссылается на то, что заключение эксперта, которое послужило основанием для принятия оспариваемого решения, не отвечает требованиям законодательства, рыночная стоимость объекта, установленная экспертом, является заниженной. Просил решение суда первой инстанции отменить.

В возражениях на апелляционную жалобу Правительство Курганской области указывает на отсутствие оснований для отмены решения суда, полагает, что заключение судебной экспертизы N 02-21 от 17 марта 2021 года является достоверным и допустимым доказательством по делу, замечания к заключению эксперта, приведённые в апелляционной жалобе, являются необоснованными и не опровергают выводы эксперта. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика Правительства Курганской области - Прилипко В.А, действующий на основании доверенности, явился, принял участие в судебном заседании путём использования системы видеоконференц-связи.

Административный истец, заинтересованные лица, извещённые надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства, не явились.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что акционерное общество "Тандер" является собственником объектов недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 9595, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"; нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 681, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Право собственности акционерного общества "Тандер" на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курганской области, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи N от 17 августа 2012 года и N от 28 декабря 2012 года, и подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 20 мая 2020 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 мая 2020 года выданной, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курганской области, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N по состоянию на 25 августа 2013 года составляет 125283974, 4 рублей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 мая 2020 года, выданной ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курганской области, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N по состоянию на 22 ноября 2019 года составляет 9246776, 01 рублей.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в настоящее время указанная кадастровая стоимость является архивной, поскольку постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 года N 52-п "Об утверждении результатов определения кадастровом стоимости на территории Курганской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Курганской области (за исключением земельных участков) по состоянию на 1 января 2020 года.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N определена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 года N 52-п в размере 193 843 291, 64 рублей.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N определена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 года N 52-п, в размере 9 149 831, 90 рублей.

Постановление N 52-п опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации 23 октября 2020 года (номер опубликования: N

В обоснование требований административным истцом в суд первой инстанции представлен отчёт об оценке N 53/К-20-37 от 1 сентября 2020 года, выполненный оценщиком ИП Кондратьева Е.П, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 25 августа 2013 года составляет 84 065 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 22 ноября 2019 года составляет 5 254 000 рублей.

15 сентября 2020 года АО "Тандер" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области, представив отчёт об оценке N 53/К-20-37 от 1 сентября 2020 года, выполненный оценщиком ИП Кондратьевым Е.П.

Решением Комиссии N 4200 от 12 октября 2020 года заявление АО "Тандер" оставлено без удовлетворения.

Комиссия установилаотличие рыночной стоимости объекта недвижимости объекта недвижимости с кадастровым номером N от кадастровой стоимости на 32, 9 %, объекта недвижимости объекта недвижимости с кадастровым номером N - 43, 2 %.

Комиссией установлено, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, что выражается в том, что оценщиком нарушены требования пунктов 5, 8е, 8з, 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N N)", пункта 11 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

По ходатайству административного ответчика Правительства Курганской области судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза эксперту ФИО

Согласно заключению эксперта N 02-21 от 17 марта 2021 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 25 августа 2013 года составляет без учёта НДС 122 150 000 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 22 ноября 2019 года составляет без учёта НДС 9 080 000 рублей.

Оценщиком, составившим отчёт N 53/К-20-37 от 321 июля 2020 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путём установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 298, результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчётная величина, определённая на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчётности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платёж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признаётся любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учётом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учёте - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьёй 105.3 названного кодекса, с учётом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведённых норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает её размер.

В свою очередь, по общему правилу реализация нежилых зданий по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в её составе налога на добавленную стоимость противоречит приведённым нормам законодательства об оценочной деятельности.

Принимая во внимание, что при проведении экспертизы, эксперт определилрыночную стоимость объектов недвижимости с выделением НДС, судом апелляционной инстанции по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N по ходатайству представителя административного истца.

Согласно заключению эксперта N 2192/2021-66а-792/2021 от 25 октября 2021 года, выполненного ООО "Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки" отчёт об оценке N 53/К-20-37 от 31 июля 2020 года, выполненный ИП "Кондратьевым Е.П, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, к методам расчёта рыночной стоимости, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости не определены или определены неправильно, допущены математические и методологические ошибки при определении рыночной стоимости объектов, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 25 августа 2013 года составляет 121 301 000 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 22 ноября 2019 года составляет 8 650 000 рублей.

Доводы административного истца о допущенных экспертом ООО "Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки" нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

В письменных пояснениях эксперт указал, что в экспертном заключении N 2192/2021-66а-792/2021 проанализирован рынок Курганской области и рынок городов локального расположения объектов оценки (анализ приведён в Разделе 8 экспертного заключения) и сделал вывод, что рынок коммерческой недвижимости не развит, предложений по продаже и аренде крайне мало. Определить размер ожидаемой доходности в таких условиях рынка, тем более учитывая ретроспективный характер данных не представляется возможным. Эксперт обоснованно отказался от применения доходного подхода (Раздел 10.2 заключения эксперта). У эксперта имеется достаточное количество данных для реализации затратного и сравнительного подходов к оценке, которые эксперт и применяет, обоснованно отказываясь от применения доходного подхода. Далее при согласовании результатов оценки эксперт присваивает затратному подходу вес 20%, а сравнительному подходу 80%. Как раз учитывая тот факт, что сравнительный подход опирается на рыночные данные по продаже аналогичных объектов, а затратный в свою очередь на величину затрат на строительство аналогичных объектов (с учётом имеющихся видов износа и устранений). Значение прибыли предпринимателя было принято согласно нижней границы интервала значений по данным Ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиелт" по итогам 2013 года, а именно 15%. Поскольку настоящие данные публикуются усреднённо для городов России, и отражает экономическую эффективность капитальных вложений в строительство различных видов объектов недвижимости. Максимальных значений данная величина достигает в городах миллионниках с развитой экономикой и активным спросом на объекты. В данном случае, нежилое здание расположено в городе Курган Курганской области с численностью населения порядка 322 000 человек. Рынок коммерческой недвижимости не развит и спрос на минимальном уровне, таким образом, величина прибыли предпринимателя учитывается по нижней границы интервала.

Судебный эксперт для определения рыночной стоимости нежилого здания подбирает в аналоги нежилые здания - поэтому корректировка не приводится. Для нежилого помещения, которое фактически является частью нежилого здания, эксперт также подбирает в аналоги нежилые здания, но при этом приводит корректировку на тип объекта недвижимости. Описанная корректировка применена в расчётной таблице (таблица N24 строка N4 на стр.78-79 заключения эксперта).

Оценивая экспертное заключение (том 5, л.д. 56-155) с учётом письменных пояснений эксперта на замечания относительно экспертного заключения (том 6 л.д. 78-82), судебная коллегия исходит из того, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки на заданную дату; итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчётных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Сторонами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования в рамках повторной судебной оценочной экспертизы и определенной в нём величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку в материалах дела имеется достаточная совокупность доказательств, позволяющая разрешить настоящий спор по существу.

Таким образом, состоявшееся по делу судебное решение подлежит изменению в части размера определенной судом рыночной стоимости земельного участка, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Курганского областного суда от 8 апреля 2021 года в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, изменить.

Установить по состоянию на 22 ноября 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - нежилого помещения, площадью 681, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере, равном его рыночной стоимости - 8 650 000 рублей; по состоянию на 25 августа 2013 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - нежилого здания, площадью 9595, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере, равном его рыночной стоимости - 121 301 000 рублей.

В остальной части решение Курганского областного суда от 8 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца акционерного общества "Тандер" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи