Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 24 ноября 2021 г. по делу N 66а-1349/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Вдовиченко С.В, судей Головкиной Л.А, Семеновой И.А, при секретаре Карасевой Е.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-65/2021 по административному исковому заявлению Михеева Игоря Геннадьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Вологодской области на решение Вологодского областного суда от 07 сентября 2021 года, которым административное исковое заявление Михеева Игоря Геннадьевича удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Вдовиченко С.В, объяснения представителей истца Михеева И.Г. - Шумилова И.Н, административного ответчика департамента имущественных отношений Вологодской области - Веселовой Е.Л, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

являясь собственником на праве общей долевой собственности объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, Михеев И.Г. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, равном "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб. соответственно, указав, что установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость, что затрагивает его права как налогоплательщика.

Решением Вологодского областного суда от 07 сентября 2021 года административное исковое заявление Михеева И.Г. удовлетворено. Пересмотрена архивная кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года, установлена в следующих размерах: - объекта недвижимости с кадастровым номером N - здание торгового центра, назначение - нежилое, общей площадью "данные изъяты" кв.м, количество этажей - 1, расположенного по адресу: Вологодская область "адрес" - "данные изъяты" руб.; - объекта недвижимости с кадастровым номером N - здание дилерского автоцентра, назначение - нежилое, общей площадью "данные изъяты" кв.м, количество этажей - 2, расположенного по адресу: Вологодская область "адрес" - "данные изъяты" руб.; - объекта недвижимости с кадастровым номером N - земельный участок, категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - обеспечение занятий спортом в помещениях, для размещения объектов физической культуры и спорта общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область "адрес" - "данные изъяты" руб.; пересмотрена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N земельный участок, категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область "адрес" и установлена в размере "данные изъяты" руб. по состоянию на 01 января 2019 года; с департамента имущественных отношений Вологодской области в пользу Михеева И.Г. взысканы судебные расходы в размере 68 200 руб.; датой подачи заявления Михеева И.Г. о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка постановлено считать 01 декабря 2020 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Вологодской области (далее также - Департамент) просит решение суда отменить в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, в указанной части принять по делу новое решение.

Административный ответчик не согласен с выводом суда о том, что заключение эксперта Паничкиной Н.Е. от 03 августа 2021 года N является достоверным доказательством, так как при составлении последнего экспертом допущены существенные нарушения: применяется для всех аналогов доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости 20%, тогда как согласно справочнику оценщика недвижимости "Земельные участки 2018" под редакцией Л.А.Лейфера, указанная доля определена в размере 33%. Отобранные аналоги не являются однородными: значительно отличаются по площади, этажности, конструктивной системе и имеют разный вклад в стоимость единого объекта недвижимости, предельные показатели вариации составляют 54, 7%, а суммарные корректировки в расчетах достигают 47%. Таким образом, экспертом допущена методологическая ошибка, влияющая на итоговый результат. При проведении оценки методом сравнения продаж объекты, примененные в качестве аналогов, значительно отличаются от объектов оценки по местоположению, площади, категории, назначению, игнорируется анализ рынка и предложений продаж земельных участков, представленный в экспертизе ООО "Бюро независимой оценки". При этом предельные показатели вариации составляют 80%, а суммарные корректировки в расчетах достигают 141%, что приводит к высокой погрешности расчетов и невозможности объективно судить о рыночной стоимости объектов оценки. Заявленное ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы в суде первой инстанции судом отклонено необоснованно.

Административный истец, заинтересованные лица Исбаров Д.С.о, Исбаров А.С.о, Шангин Е.Ю, Фомичев Р.Ю. подали возражения в письменном виде относительно апелляционной жалобы.

Бюджетным учреждением в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации" и указанными заинтересованными лицами поданы ходатайства о рассмотрении дела без их участия и без участия представителей.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N по состоянию на 01 января 2021 года утверждена приказом департамента имущественных отношений Вологодской области от 22 ноября 2019 года N89-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости" в размере "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб. соответственно.

На основании акта Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации" N от 28 апреля 2021 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N утверждена в размере "данные изъяты" руб. по состоянию на 14 апреля 2021 года.

На основании акта Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации" N от 24 сентября 2020 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N утверждена в размере "данные изъяты" руб. по состоянию на 08 сентября 2020 года.

На основании акта Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации" N от 02 октября 2020 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N утверждена в размере "данные изъяты" руб. по состоянию на 18 августа 2020 года.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N является архивной.

В суд административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости от 17 ноября 2020 года N, составленный оценщиком ООО Экспертно-консультационный центр "Череповец Оценка" ФИО, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N определена в размере "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб. соответственно по состоянию на 01 января 2019 года.

В связи с возникшими у департамента имущественных отношений Вологодской области сомнениями относительно достоверности отчета об оценке, определением суда от 13 января 2021 года по делу назначалась судебная оценочная экспертиза на предмет проверки представленного административным истцом отчета об оценке от 17 ноября 2020 года N и об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N по состоянию на 01 января 2019 года. Проведение экспертизы поручалось эксперту ООО "Экспертный центр "Правовая позиция" ФИО

Определением Вологодского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен заявленный стороной истца отвод эксперту ФИО10, проведение по делу назначенной судебной экспертизы поручено эксперту ООО "Бюро независимой оценки" Рогулиной Л.А.

Заключением эксперта Рогулиной Л.А. от 19 февраля 2021 года N не подтверждена достоверность отчета об оценке от 17 ноября 2020 года N; рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб. соответственно.

Определением Вологодского областного суда от 08 июля 2021 года, в связи с несогласием административного истца с выводами судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N, по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза с поручением её проведения эксперту ООО "Евро Аудит Групп" Паничкиной Н.Е. На разрешение перед экспертом поставлены вопросы об определении достоверности отчета об оценке от 17 ноября 2020 года N и об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N по состоянию на 01 января 2019 года.

При определении размера рыночной стоимости суд исходил из результатов проведенных по делу судебных оценочных экспертиз.

Рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N установлена на основании экспертного заключения N от 31 марта 2021 года, выполненного экспертом ООО "Бюро независимой оценки" Рогулиной Л.А.

Рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N установлена на основании экспертного заключения от 03 августа 2021 года N, выполненного экспертом ООО "Евро Аудит Групп" Паничкиной Н.Е.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В рамках судебной оценочной экспертизы, выполненного экспертом ООО "Бюро независимой оценки" Рогулиной Л.А. дано описание объектов оценки с кадастровыми номерами N и N и их основных характеристик. Определен сегмент рынка этих объектов недвижимости - высококлассная торговая недвижимость. Проанализированы цены предложений о продажах схожих объектов недвижимости, произведен отбор подхода и метода исследования: рыночная стоимость объектов оценки определена с использованием двух подходов - сравнительного и доходного. Проведено согласование результатов исследования рыночной стоимости объектов оценки.

Относительно достоверности определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N, проведенной экспертом Рогулиной Л.А, лицами, участвующими в деле, возражения не предъявлялись, апелляционная жалоба доводов не содержит.

В рамках повторной экспертизы N от 03 августа 2021 года, проведенной экспертом Паничкиной Н.Е. признан недостоверным отчет об оценке от 17 ноября 2020 года N; дано описание объектов оценки с кадастровыми номерами N, N и их основных характеристик, проанализировано их местоположение, характеристики; установлено несоответствие фактического использования объектов недвижимости основным видам их разрешенного использования; определен сегмент рынка объектов оценки - придорожный сервис; произведен мотивированный выбор подхода к оценке (сравнительный). Экспертом сделан вывод о том, что наиболее эффективное использование этих земельных участков - размещение зданий, предназначенных для обслуживания автотранспорта с сопутствующей торговой функцией.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами N, N экспертом Паничкиной Н.Е. произведен с применением двух методов: сравнения продаж и распределения. При расчете рыночной стоимости методом распределения на основе анализа предложений отобрано 4 объекта для использования в качестве аналогов. Для определения рыночной стоимости объектов оценки применены следующие корректировки по ценообразующим факторам: условия продажи, дата предложения, скидка на торг, тип продажи, площадь, местоположение в городе, доступ к объекту, обеспеченность коммуникациями, вид использования.

По результатам расчета методом распределения рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2019 года определена в следующих размерах: объекта оценки с кадастровым номером N - "данные изъяты" руб, объекта оценки с кадастровым номером N - "данные изъяты" руб.

При расчете рыночной стоимости методом сравнения продаж на основе анализа предложений отобрано 5 объектов для использования в качестве аналогов. Для определения рыночной стоимости объектов оценки применены следующие корректировки по ценообразующим факторам: оцениваемые права, скидка на торг, площадь, категория земель, местоположение в области, местоположение в городе, дополнительные затраты, обеспеченность коммуникациями, вид использования. Поскольку суммарная корректировка трех аналогов превысила показатель 100%, они были исключены из выборки, в итоговом согласовании участвовали объекты-аналоги N1 и N5. По результатам расчета методом сравнения продаж рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2019 года определена в следующих размерах: объекта оценки с кадастровым номером N - "данные изъяты" руб, объекта оценки с кадастровым номером N - "данные изъяты" руб. В ходе согласования результатов обеим результатам присвоен весовой коэффициент 0.5, на основании чего рыночная стоимость объектов недвижимости составила: "данные изъяты" руб. - объект недвижимости с кадастровым номером N, "данные изъяты" руб. - объект недвижимости с кадастровым номером N.

В целом по разделу эксперт определилрыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года в следующих размерах: объекта оценки с кадастровым номером N - "данные изъяты" руб, объекта оценки с кадастровым номером N - "данные изъяты" руб.

В рамках проведенной повторной экспертизы экспертом проанализированы расхождения выводов с выводами первичных исследований.

При проведении экспертизы эксперт Паничкина Н.Е. руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Законом об оценочной деятельности. Выбор экспертом подходов к оценке, ее методов в заключении аргументированы, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

В экспертном заключении эксперта Паничкиной Н.Е. имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток "скриншотов", позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Приведенная информация в заключении не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО N3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N7).

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)".

Выводы экспертного заключения содержат объективную информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

При рассмотрении административного дела судом первой инстанции экспертом Паничкиной Н.Е. даны мотивированные и обоснованные письменные пояснения относительно представленных возражений департамента имущественных отношений Вологодской области в отношении повторной экспертизы.

По мнению эксперта, обоснование выбора источника информации нормативно не закреплено; примененные данные являются наиболее уместными в контексте исследования; коэффициент вариации после осуществления поправок не превышает 33%, таким образом, он укладывается в приемлемый диапазон. Суммарная поправка не свидетельствует о значительных отличиях аналогов от объектов оценки; объекты, используемые в качестве аналогов, в первичной экспертизе не могли быть использованы в рамках повторного исследования, поскольку объявление о продаже объекта-аналога N1 активно на протяжении 4 лет. Кроме того, участок не идентифицируется на местности, а на его территории расположен "недострой". Объявления о продаже объектов-аналогов N2 и N3 размещены после даты, на которую проводится оценка; объекты-аналоги с суммарной корректировкой более 100% были исключены из выборки и влияния на итоговый расчет не оказали. Таким образом, по мнению эксперта, при проведении дополнительной экспертизы нарушений, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, не допущено.

Исследовав заключение N от 03 августа 2021 года эксперта Паничкиной Н.Е, сопоставив его содержание с иными материалами дела, суд обоснованно пришел к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, и о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Относительно доводов административного ответчика, изложенных в апелляционной жалобе, экспертом Паничкиной Н.Е. также даны убедительные письменные пояснения, из которых следует, что при проведении оценки был выбран источник информации, в наибольшей степени соответствующий объективному расчету. В справочнике оценщика недвижимости "Земельные участки 2018" под редакцией Л.А.Лейфера отсутствует указание о среднем значении ЕОН 33%. В ходе оценки применялось значение ЕОН в размере 20%, что соответствует положениям приложения 7 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N226. Разница в площади земельных участков и зданий на них является приемлемой. Так, коэффициент вариации по мере проведения корректировок снизился с 54, 7% до 23, 2%, что укладывается в приемлемый диапазон 33%. Суммарная поправка 47% не превышает 100% и не свидетельствует о значительных отличиях аналогов от объектов оценки. Объекты, используемые в качестве аналогов, в первичной экспертизе не могли быть использованы в рамках повторного исследования, поскольку объявление о продаже объекта-аналога N1 активно на протяжении 4 лет. Кроме того, невозможно установить расположение участка на местности, а на его территории расположен "недострой", объявления о продаже объектов-аналогов N2 и N3 размещены после даты, на которую проводится оценка. Объекты-аналоги с суммарной корректировкой более 100% были исключены из выборки и не оказали влияния на итоговый расчет рыночной стоимости объектов оценки.

Письменные пояснения эксперта Паничкиной Н.Е. согласуются с выводами, содержащимися в заключение эксперта, с данными ею пояснениями в суде первой инстанции.

Возражения административного ответчика относительно заключения эксперта Паничкиной Н.Е, изложенные в апелляционной жалобе, судебной коллегией отклоняются как необоснованные и не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным ответчиком сомнению, судебная коллегия не усматривает.

Экспертное заключение Паничкиной Н.Е. не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу, в связи с чем, утверждение в жалобе о том, что заключение эксперта не может быть признано надлежащим доказательством, является несостоятельным.

На основании чего и ввиду отсутствия указанных в статье 83 КАС РФ обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство административного ответчика о проведении повторной судебной экспертизы.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости спорных объектов оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

В нарушении части 5 статьи 247 КАС РФ, административным ответчиком со своей стороны не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по мнению апеллянта, недостатков заключения эксперта значение определенной в ней итоговых величин рыночной стоимости будет меньше.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в соответствии со статьей 84 КАС РФ в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Разрешая заявление Михеева И.Г. о возмещении расходов за оплату государственной пошлины в размере 1 200 руб, расходов за проведение повторной судебной экспертизы в размере 67 000 руб, суд обоснованно руководствовался требованиями статепй 103, 106, 111 КАС РФ, учел разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Установив, что разница между рыночной стоимостью объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, установленной судом ("данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб.), и кадастровой стоимостью, установленной ранее в результате массовой государственной кадастровой оценки ("данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб, "данные изъяты" руб.), составляет более половины, суд пришел к обоснованному выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости спорных объектов с их рыночной стоимостью расхождение является существенным, что соответственно свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, и повлекло нарушение конституционных прав административного истца. Указанные выводы суда соответствуют правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N20-П.

В связи с чем, расходы за оплату государственной пошлины в размере 1 200 руб. и за проведение повторной судебной экспертизы в размере 67 000 руб. суд правомерно возложил на департамент имущественных отношений Вологодской области, как на орган, утвердивший кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости.

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, выводы суда подробно мотивированы и обоснованы, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с ними.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке уже исследованных и оцененных судом обстоятельств, не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения по существу.

Правовых оснований для отмены или изменения судебного постановления, содержащихся в статье 310 КАС РФ, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Вологодского областного суда от 07 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Вологодской области-без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08 декабря 2021 года.