Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 декабря 2021 г. по делу N 66а-1995/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Сиротиной Е.С, судей Артамоновой Т.А, Брянцевой Н.В, при секретаре Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2020-001421-06 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Соната" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 18 августа 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Соната" (далее также - ООО "Соната", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке ООО " "данные изъяты"" N N от ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости в размере рыночной принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости -нежилого здания автоцентра, с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 143 318 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 249 674 892, 15 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и плательщика налога на имущество организаций.

Решением Краснодарского краевого суда от 18 августа 2021 года исковые требования ООО "Соната" удовлетворены с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, установлена по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере рыночной -185 022 500, 00 рублей; указана дата подачи заявления о кадастровой стоимости - 4 сентября 2020 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований указывая, что государственная кадастровая стоимость была установлена в соответствии с нормами действующего законодательства, в связи с чем не может нарушать права административного истца; уменьшение кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости отрицательно повлияет на доходы бюджета; заключение эксперта не может быть признано допустимым доказательством ввиду наличия в нем нарушений, повлиявших на расчет рыночной стоимости спорного объекта.

Участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены своевременно и надлежащим образом в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

От административного истца поступило письменное заявление о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в его отсуствие.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 КАС РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Соната" является собственником нежилого здания автоцентра, с кадастровым номером N, площадью 5 494, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждено записью о государственной регистрации права от 26 декабря 2011 года N N.

Во исполнение Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2018 года определена в результате проведения в 2018 году государственной кадастровой оценки в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21 сентября 2017 года N 2197 "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2018 году".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда" утверждена по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N в размере 249 674 892, 15 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края N 11/2 от 25 сентября 2020 года заявление общества об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N отклонено ввиду установленного несоответствия отчета об оценке ООО " "данные изъяты"" N N от ДД.ММ.ГГГГ года требованиям Закона об оценочной деятельности, федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, в подтверждение рыночной стоимости нежилого здания административным истцом суду представлен отчет об оценке ООО " "данные изъяты"" N N от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2018 года определена рыночная стоимость данного объекта недвижимости в размере 143 318 000, 00 рублей.

В связи с сомнениями в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью его проверки и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заключением эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ года N N установлено, что отчет об оценке ООО " "данные изъяты"" N N от ДД.ММ.ГГГГ года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки по содержанию и достоверности информации, содержащейся в отчете, что могло существенно повлиять на итоговый результат стоимости, в связи с чем экспертом определена рыночная стоимость спорного здания в размере 180 640 200, 00 рублей.

В соответствии с заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N N, назначенной судом ввиду наличия в указанном выше заключении сомнений в ясности, объективности и полноте проведенного исследования, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N1847 определена экспертом по состоянию на 1 января 2018 года в размере 185 022 500, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд первой инстанции исходил из несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В частности, суд первой инстанции согласился с выводами судебной экспертизы, признал отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года недостоверным, установилкадастровую стоимость нежилого здания в размере ее рыночной стоимости, определенной в соответствии с дополнительным заключением, выполненным экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО9 "данные изъяты" N N

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

С такими выводами надлежит согласиться.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Данные требования законодательства экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО10 при подготовке заключения от ДД.ММ.ГГГГ года N N соблюдены.

Как следует из данного заключения от ДД.ММ.ГГГГ года N N, экспертное исследование относительно определения рыночной стоимости проводилось в отношении нежилого здания; рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена затратным подходом методом сравнительной единицы, с использованием сборников КО-ИНВЕСТ 2016 года и 2018 года, Справочника оценщика недвижимости "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода" под ред. Лейфера Л.А, 2017 года.

Отказ от применения доходного и сравнительного подходов экспертом обоснован и мотивирован.

Экспертом осуществлен анализ рынка недвижимости в Краснодарском крае, объект оценки верно отнесен к сегменту рынка коммерческой (торговой) недвижимости.

В качестве основных ценообразующих факторов экспертом определены обстоятельства сделки (фактор торга), вид права, местоположение, размер, наличие инженерных коммуникаций.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в рамках применения затратного подхода экспертом соблюдена последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки, а именно: подготовлены исходные данные об оцениваемом здании, подобрано справочное здание-аналог из таблиц, приведенных в Справочнике КО-ИНВЕСТ, определена номенклатура корректирующих коэффициентов (поправок) к справочной стоимости, рассчитаны их количественные значения, произведены расчеты стоимости здания.

В качестве аналога для определения стоимости воспроизводства объекта исследования назначение: нежилое торговое здание, общая площадь 1950 кв. м, этажность 1-2, класс конструктивной системы КС-6, был принят объект с кодом "ru 03.09.000.0019", Справочника КО-ИНВЕСТ "Общественные здания". УПКС. В уровне цен на 1 января 2016 года, для условий строительства в Московской области, Россия".

Ввиду неполного соответствия объекта экспертизы объекту-аналогу расчет рыночной стоимости затратным подходом произведен с учетом поправок на различие в объеме здания 0, 87, на климатический район для Краснодарского края 0, 94, на сейсмичность для Краснодарского края 7 баллов (1, 04), на зональное и региональное различие в уровне цен для Краснодарского края 1, 000 и 0, 903 соответственно, на прочие и непредвидимые затраты 1, 000, на степень готовности объекта, по учету прибыли предпринимателя, на изменение стоимости СМР с даты Справочника на дату оценки 1, 219.

Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, расчеты перехода от Московской области к Краснодарскому краю в экспертизе присутствуют, расчет корректирующего коэффициента на изменение цен после издания справочника представлен, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает, что произведенный экспертом расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки, поэтому доводы апелляционной жалобы в названной части подлежат отклонению как несостоятельные.

В заключении экспертом определен и принят во внимание износ здания. Учитывая проведение исследования на ретроспективную дату 1 января 2018 года, осмотр объекта экспертом не осуществлялся, в связи с чем использован метод экспертного состояния с применением ВСН-53-86(р). Накопленный износ в виде физического износа объекта определен экспертным методом 15, 0%, методом срока жизни - 15, 0%, совокупный физический износ рассчитан в размере 15, 0%. Функциональный внешнеэкономический износ экспертом не установлен.

Оценив заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, проверяемы и позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания не доверять представленному экспертом заключению об определении рыночной стоимости объекта, поскольку данные выводы основаны на проведенном экспертном исследовании.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится и сторонами не приведено.

Доводы апеллянта о допущенных экспертом нарушениях при определении рыночной стоимости объекта недвижимости не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Эксперт был допрошен в суде первой, представил дополнительно письменные пояснения в суд апелляционной инстанции по каждой позиции замечаний, направленных ответчиком, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений департамента о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Учитывая изложенное, предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не усматривается.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании дополнительного заключения эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ года N N. При таких обстоятельствах решение суда следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 18 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи