Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 декабря 2021 г. по делу N 66а-2068/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Сафонова К.С, Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1481/2021 (УИД 23OS0000-01-2021-000899-36) по административному исковому заявлению Потребительского кооператива "Новороссийское райпо" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В,

УСТАНОВИЛА:

потребительский кооператив "Новороссийское райпо", являясь собственником объектов недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 291 +/- 15 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации магазина N 17; для общего пользования (уличная сеть), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"); земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 450 +/- 17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации торгово-складских помещений; для размещения объектов торговли, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"); земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 633 +/- 31 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации торгово-складских помещений; для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков определенной по состоянию на 1 января 2020 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что считает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенные по состоянию на 1 января 2020 г, в размерах 13 998 429, 19 руб, 17 292 120 руб, 81 634 248, 03 руб, соответственно, завышенными. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости увеличивает размер его налоговых платежей. В обоснование заявленных требований представил отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков N 21-664/29 от 10 июня 2021 г, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО8, согласно которому, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размерах 9 200 000 руб, 10 300 000 руб, 43 000 000 руб, соответственно. Просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков в указанных размерах.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости объектов, принадлежащих административному истцу, определенных оценщиком, определением Краснодарского краевого суда от 18 августа 2021 г. назначена судебная экспертиза, по результатам которой, представлено заключение эксперта N АК-070-09/21 от 10 сентября 2021 г, подготовленное экспертом автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО10, согласно выводам которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 9 684 656 руб, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 12 395 847 руб, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 58 132 241 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2021 г. административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N по состоянию на 1 января 2020 г. в указанных размерах. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N постановлено считать 28 июля 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. Полагает нарушение прав административного истца недоказанным. Ссылается на то, что уменьшение кадастровой стоимости земельных участков повлияет на поступление доходов от налогов на землю в местный бюджет, что повлияет на наполняемость бюджета.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в рассмотрении административного дела, не явились, будучи извещенными о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.

Учитывая изложенное, суд, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, потребительский кооператив "Новороссийское райпо" является собственником объектов недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 291 +/- 15 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации магазина N 17; для общего пользования (уличная сеть), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"); земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 450 +/- 17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации торгово-складских помещений; для размещения объектов торговли, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"); земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 633 +/- 31 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации торгово-складских помещений; для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N в размерах 13 998 429, 19 руб, 17 292 120 руб, 81 634 248, 03 руб, соответственно, по состоянию на 1 января 2020 г.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков N 21-664/29 от 10 июня 2021 г, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО9, согласно которому, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размерах 9 200 000 руб, 10 300 000 руб, 43 000 000 руб, соответственно.

В ходе судебного разбирательства по настоящему административному делу судом первой назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2020 г.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта N АК-070-09/21 от 10 сентября 2021 г, подготовленное экспертом автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО11, согласно выводам которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 9 684 656 руб, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 12 395 847 руб, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 58 132 241 руб.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Приведенные выводы суда первой инстанции являются обоснованными, соответствующими материалам дела.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения также соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, согласно которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорных земельных участков, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы.

Определяя рыночную стоимость объектов оценки, эксперт использовал сравнительный подход, обосновав отказ от применения затратного и доходного подхода.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал три объекта, представив доводы, послужившие основанием для их использования в качестве таковых из числа проанализированных экспертом предложений о продаже.

Проводя экспертное исследование, эксперт мотивированно и, по мнению суда апелляционной инстанции, обоснованно применил ко всем объектам-аналогам понижающую корректировку на торг для земельных участков с кадастровыми номерами N, 23:47:0307014:153, 23:47:0307014:656.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

При этом, судебная коллегия отмечает, что представленный истцом отчет об оценке не может быть признан отвечающим вышеприведенным требованиям в полной мере. Обращает на себя внимание подбор оценщиком таких объектов-аналогов, которые по основным ценообразующим факторам повлекли введение дополнительных корректировок, что ставит под сомнение объективность полученного итогового результата.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Материалы дела исследованы судом полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом правильно, всем установленным обстоятельствам дана надлежащая оценка, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 23 декабря 2021 г.

Председательствующий:

Судьи: