Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 декабря 2021 г. по делу N 66а-2096/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Тотцкой Ж.Г, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-1113/2021 (УИД 23OS0000-01-2021-000465-77) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный лагерь санаторного типа круглогодичного действия "Нива" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 23 августа 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный лагерь санаторного типа круглогодичного действия "Нива" - Кашиной Ю.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный лагерь санаторного типа круглогодичного действия "Нива" (далее также ООО "ДОЛСТ "НИВА", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 129 775 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для детского оздоровительного лагеря "Нива", для объектов общественно-делового значения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес").

Кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 626 479 728, 25 руб. Согласно отчету от 8 апреля 2021 г. N 05/21, выполненному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГЕО ОЦЕНКА" ФИО8, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 150 876 000 руб. Общество считает, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего на праве аренды административному истцу, определенного оценщиком, на основании определения Краснодарского краевого суда от 17 мая 2021 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 29 июня 2021 г. N ЭЗ 115/З, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "НЭО Эксперт" ФИО11, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 428 325 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 23 августа 2021 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г, равная 428 325 000 руб. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 20 апреля 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, отказать в удовлетворении требований ООО "ДОЛСТ "НИВА". Полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка установлена в соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Ссылается на недоказанность нарушения прав административного истца установлением и размером оспариваемой кадастровой стоимости.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Кашина Ю.В. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя административного истца Кашиной Ю.В, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением также согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости арендных платежей кадастровую стоимость объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости объектов недвижимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "ДОЛСТ "НИВА" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 129 775 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для детского оздоровительного лагеря "нива", для объектов общественно-делового значения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"). Согласно материалам дела, арендная плата исчисляется с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка в размере 626 479 728, 25 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Согласно отчету от 8 апреля 2021 г. N 05/21, выполненному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГЕО ОЦЕНКА" ФИО9, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 150 876 000 руб.

Определением Краснодарского краевого суда от 17 мая 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "НЭО Эксперт" (т. 1 л.д. 151-153).

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "НЭО Эксперт" от 29 июня 2021 г. N ЭЗ 115/З, представленному экспертом ФИО12, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составила 428 325 000 руб. (т. 1 л.д. 159-214).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет от 8 апреля 2021 г. N 05/21, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГЕО ОЦЕНКА" ФИО10 (т. 1 л.д. 30-98), заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "НЭО Эксперт" ФИО13 от 29 июня 2021 г. N ЭЗ 115/З (т. 1 л.д. 159-214), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям. Оценщик в качестве объекта-аналога для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, отнесенного им к землям населенных пунктов, использует объект-аналог N 1 с категорией земель "земли рекреационного назначения", что, в отсутствие корректировок на данный фактор, по мнению судебной коллегии, влечет вывод о необъективности полученного результата.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение от 29 июня 2021 г. N ЭЗ 115/З, представленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "НЭО Эксперт" ФИО14, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка.

Проводя экспертное исследование, эксперт провел анализ наиболее эффективного использования исследуемого земельного участка и сделал вывод о том, что, поскольку на дату проведения экспертизы объект экспертизы имеет определенное текущее использование, наилучшим и наиболее эффективным вариантом его использования является использование в качестве текущего использования без изменения объемно-планировочных и иных решений.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж. Эксперт обосновал отказ от использования затратного подхода, указав, что рынок земельных участков характеризуется достаточным уровнем ценовой информации, имеет достаточное количество данных, необходимых для применения сравнительного подхода к оценке.

Выбрав три объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования ввел соответствующие корректировки. Ко всем объектам-аналогам применена скидка на торг в размере 13, 2 %, учитывая выгодное местоположение объекта исследования. К объектам-аналогам N 1 и 2 применена повышающая корректировка на вид права в размере 16 %, поскольку указанные объекты-аналоги находятся в долгосрочной аренде. Применены понижающие корректировки на площадь в размере 34 % к объекту-аналогу N 1 и в размере 24 % к объектам-аналогам N 2 и 3.

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 23 августа 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 23 декабря 2021 г.

Председательствующий:

Судьи: