Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2021 г. по делу N 66а-3992/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Селиверстовой И.В, Щербаковой Н.В, при ведении протокола помощником судьи Трусовой Е.С, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-636/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гиперглобус" (далее- ООО "Гиперглобус") к Департаменту городского имущества города Москвы, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 30 января 2019 года и на 2 апреля 2019 года, по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 7 июня 2021 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, пояснения представителя ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Яворского Д.Д, возражения представителя административного истца Жупыриной Е.Р, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Гиперглобус" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, в котором просило установить кадастровую стоимость арендуемого им земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 30 января 2019 года и 2 апреля 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что определенная актами ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" на указанные даты кадастровая стоимость спорного земельного участка 2 491 827 445, 16 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивают интересы административного истца, поскольку арендная плата за спорный земельный участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

В подтверждение доводов о размере рыночной стоимости земельного участка административным истцом предоставлен отчет об оценке от 25 декабря 2020 года N, подготовленный оценщиком "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость спорного участка составила 932 343 000 руб. по состоянию на 30 января 2019 года и 916 948 000 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 года.

Решением Московского городского суда от 7 июня 2021 года административный иск удовлетворен.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 1 311 565 000 руб. по состоянию на 30.01.2019, с периодом ее применения с 30.01.2019 по 01.04.2019, и в размере 1 405 658 000 руб. по состоянию на 02.04.2019, с периодом применения со 02.04.2019 до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в ЕГРН.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" поданы апелляционные жалобы, в которых ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного акта со ссылкой на его незаконность и необоснованность, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы Департамента городского имущества города Москвы указано, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Требование административного истца установить рыночную стоимость объекта недвижимости в целях налогообложения имеет своей целью уменьшить императивно установленные, обязательные, индивидуально определенные безвозмездные платежи, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими эти платежи.

По мнению апеллянта, административный истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку является его арендатором. Административный истец также не вправе продавать земельный участок. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчету об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка, в свою очередь продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной. Административный истец, требуя установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что не предусмотрено договором.

Податель жалобы считает, что административным истцом не доказано нарушение методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о нарушении его прав и законных интересов.

Указывает, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку полученная экспертом рыночная стоимость земельного участка, предназначенного для размещения объекта торговли с отнесением 57% площади земельного участка на производственно-складские цели, определенная в размере 15 176 руб./кв.м, не соответствует картине рынка торговой недвижимости города Москвы. Экспертом подобраны объекты-аналоги не сопоставимые с объектом оценки по дате определения кадастровой стоимости и по виду разрешенного использования, поскольку объект-аналог N3 имеет ВРИ для размещения плоскостной стоянки, доля вакантных площадей принята экспертом в размере 50%, однако, максимальный уровень недозагрузки ТЦ по Москве составляет до 26%.

Просил назначить по делу повторную экспертизу и отменив состоявшееся решение, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" приводятся доводы о несогласии с положенным в основу решения суда заключением эксперта о рыночной стоимости земельного участка, аналогичные приведенным в апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, также приводятся доводы о некорректном учете коммуникаций.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители Департамента городского имущества города Москвы и Управления Росреестра по Москве не явились.

Учитывая отсутствие ходатайств данных участников судебного разбирательства об отложении рассмотрения настоящей апелляционной жалобы, наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка в размере 2 491 827 445, 16 руб. по состоянию на 30 января 2019 года и 2 апреля 2019 года, не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок аренды за землю в городе Москве", пришел к выводу об их удовлетворении. При этом суд исходил из результатов проведенной по административному делу судебной оценочной экспертизы, установившей несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и определившей размер рыночной стоимости земельного участка на указанные даты.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, административный истец на основании договора аренды N N от 24 сентября 1997 года (с учетом дополнительных соглашений к нему), является пользователем земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 86 423 кв.м, из состава земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: объекты размещения организаций розничной торговли непродовольственными группами товаров (1.2.5); объекты размещения организаций общественного питания (1.2.5); объекты размещения учреждений и организаций бытового обслуживания (1.2.5); объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения (1.2.7); объекты размещения складских предприятий (1.2.9); участки размещения промышленно-производственных объектов: объекты размещения промышленных предприятий (1.2.9) (по состоянию на 30 января 2019 года) и 12.0.1 - Размещение береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, парков, садов, велодорожек и объектов велотранспортной инфраструктуры, малых архитектурных форм. По состоянию на 2 апреля 2019 года данному участку изменены виды разрешенного использования и присвоены следующие: 4.0.0 - Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.1.0, 4.2.0, 4.3.0, 4.4.0, 4.5.0, 4.6.0, 4.8.0, 4.9.0, 4.10.0; 6.0.0 - Промышленно-производственная деятельность. Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 6.2.0-6.8.0, 6.11.0.

Указанный земельный участок расположен на территории района "адрес", на удалении 16 мин. пешком от станции метро "данные изъяты", окружающая застройка представлена объектами жилого, коммерческого и производственного назначения.

Участок по условиям дополнительного соглашения к договору аренды представлен ООО "Гиперглобус" для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 30 января 2019 года N - размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

Данные сведения сторонами ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не оспаривались.

Проанализировав выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости суд пришел к правильному выводу, что оспариваемые административным истцом кадастровые стоимости земельного участка утверждены актами ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" по состоянию на 30 января 2019 года и 2 апреля 2019 года в размере 2 491 827 445, 16 руб.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судебная коллегия не может согласится с доводами жалобы о том, что арендатор земельного участка не вправе обратится за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе и арендаторы.

Арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации не применимо, так как предметами договоров аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы.

Доводы административного ответчика о том, что арендатор не вправе выступать заказчиком отчета об оценке также являются несостоятельными. Действительно, абзацем 12 статьи 10 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, однако в рассматриваемом случае, договор на оценку заключен не от имени собственника, а от имени владельца объекта недвижимости на основании статьи 6 данного Федерального закона, согласно которой юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая установленные в результате государственной кадастровой оценки кадастровые стоимости, административный истец представил суду отчет об оценке от 25 декабря 2020 года N, подготовленный оценщиком "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость спорного участка составила 932 343 000 руб. по состоянию на 30 января 2019 года и 916 948 000 руб. по состоянию на 2 апреля 2019 года.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, определением суда первой инстанции от 26 января 2021 года по ходатайству представителя административного истца правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту "данные изъяты" ФИО7

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 30 марта 2021 года, выполненному экспертом ФИО7, отчет об оценке от 25 декабря 2020 года N, подготовленный оценщиком "данные изъяты" не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Несмотря на наличие у оценщика "данные изъяты" необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка отчета об оценке.

В ходе судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанции участниками процесса не опровергнуты установленные экспертом нарушения при производстве и составлении оцениваемого отчета, вследствие чего выводы, сформулированные по результатам такой оценки, не могут быть приняты в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка на заданную дату.

Рыночная стоимость спорного земельного участка по расчетам эксперта ФИО7 составила 1 311 565 00 рублей по состоянию на 30 января 2019 года и 1 405 658 000 рублей по состоянию на 2 апреля 2019 года.

Между тем, судом первой инстанции при оценке заключения эксперта не учтено следующее.

Как следует из материалов дела, объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 86 423 кв.м. расположенный по адресу "адрес", расположенный на территории района "адрес", на удалении 18 мин. пешком от станции метро "данные изъяты", в зоне смешанной застройки.

На земельном участке запланировано строительство многофункционального торгового центра с наземной организованной бесплатной парковкой.

Итоговое значение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка определено экспертом в размере 15 176 руб./кв.м.

При этом, эксперт, отвечая на вопросы стороны административного ответчика, возникшие у последнего по результатам проведенной экспертизы указала, что о достоверности полученного ею результата, в том числе, свидетельствуют результаты предыдущих туров оспаривания кадастровой стоимости в отношении спорного объекта, а именно тот факт, что по состоянию на 01.01.2018 решением суда кадастровая стоимость данного участка была установлена в размере 1 268 130 000 руб, а экспертом получены значения 1 311 565 000 руб. по состоянию на 30.01.2019 и 1 405 658 000 руб, по состоянию на 02.04.2019. Между тем, судебная коллегия подвергла сомнению данные доводы эксперта, поскольку ею не было учено, что причиной расчета оспариваемой кадастровой стоимости в порядке статьи 16 Закона N237-ФЗ явилось изменение видов разрешенного использования спорного участка и целей предоставления участка в аренду, что подтверждено условиями представленного в материалы дела договора аренды, с "для использования территории под дальнейшую эксплуатацию расположенных на ней производственных строений и сооружений (площадью 49 553 кв.м.), в том числе автостоянки для отстоя автомашин (3630 кв.м.), для реконструкции и размещения комплекса ГИБДД УВД СВАО для проведения экзаменов, технического осмотра и регистрации (КЭТОР) автомототранспортных средств (площадью 24800 кв.м.), в том числе для временного использования части участка (площадью 19300 кв.м.) для размещения площадки для хранения автотранспорта до размещения комплекса ГИБДД УВД СВАО; под строительство и размещение спортивно-культурного комплекса с роликодромом (6000 кв.м.) под автостоянку для продажи машин (3684 кв.м.), под размещение и эксплуатацию магазинов в нежилых помещениях (2143 кв.м.)" на "для эксплуатации зданий под торговые, офисные, складские и производственные цели, общественное питание и бытовое обслуживание в соответствии с разрешенным использованием земельного участка".

Приведенные обстоятельства, с учетом доводов апелляционной жалобы, в совокупности с доводами апелляционной жалобы послужили основанием для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ФИО6 "данные изъяты"

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы N от 17 ноября 2021, выполненному экспертом ФИО6, итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка составила 1 747 364 000 рублей по состоянию на 30 января 2019 года и 1 550 960 000 рублей по состоянию на 2 апреля 2019 года.

Из содержания повторного экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и объект, подлежащий оценке.

По форме и содержанию заключение повторной экспертизы соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки более 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Расчет рыночной стоимости эксперт произвел в рамках сравнительного подход к оценке, итоговое значение 1 кв.м. рыночной стоимости, полученное экспертом, составило 20 218, 74 руб./кв.м по состоянию на 30 января 2019 года и 17 946, 15 руб./кв.м по состоянию на 2 апреля 2019 года, что вопреки утверждению представителя административного ответчика в судебном заседании, соответствует приведенному экспертом диапазону значений рыночной стоимости земельных участков предназначенных для коммерческого использования в границах "старой Москвы", составляющем от 22 140 до 151 286 руб./кв.м. без учета скидки на торг и уникальных ценообразующих характеристик оцениваемого участка, к которым суд относит наличие на участке на дату оценки зданий подлежащих сносу и большую площадь оцениваемого объекта.

Обосновывая причины расхождения в выводах первичной и повторной экспертиз в соответствии с требованиями пункта 2.4. Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 N 346, эксперт ФИО6 указала, что эксперт ФИО7 ошибочно отнесла оцениваемый ею земельный участок к сегменту производственно-складской недвижимости. Кроме того, в основу расчета экспертом была положена информация, полученная после даты оценки, не приведено обоснование выбора объекта-аналога для расчета стоимости строительства торгового центра, объем которого от планируемого к возведению объекта отличается более чем в 4 раза, однако по сообщению "данные изъяты" выбор аналогов с соотношением объемом выходящим за пределы 2-х раз является некорректным.

Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости: отчету об оценке, первичному экспертному исследованию и повторной судебной оценочной экспертизе, судебная коллегия отдает предпочтение и полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости на указанные даты, выводами повторной экспертизы, поскольку и отчет об оценке и первичное заключение выполнены с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не могут быть признаны допустимыми и достоверными доказательствами, определяющими значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, состоявшееся по делу судебное решение подлежит изменению в части размера определенной судом рыночной стоимости земельного участка, подлежащей установлению в качестве кадастровой.

Сторонами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования в рамках повторной судебной оценочной экспертизы и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Выводы судебного эксперта ФИО6, с учетом письменных разъяснений по вопросам стороны административного ответчика, не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровых стоимостей земельного участка, указанных в выписках из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых обязательств в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Само по себе указание апеллятора на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Для целей налогообложения существует преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

При этом кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, поскольку основой их расчета является рыночная информация об объектах недвижимости и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно, с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить все влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности судебного акта ни в апелляционных жалобах, ни в судебном заседании суда апелляционной инстанции административными ответчиками заявлено не было.

В соответствии с частью 4 статьи 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалоб.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 16 сентября 2021 года обязанность по оплате повторной судебной экспертизы была возложена на Департамент городского имущества города Москвы в размере 150 000 рублей.

Департаментом городского имущества города Москвы указанная обязанность исполнена не была.

Разрешая вопрос о распределении между сторонами расходов по оплате труда эксперта, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права.

При рассмотрении дела не было установлено, что ранее определенная в порядке государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка кратно превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере рыночной стоимости (разница составляет 29, 88% и 37, 76%), что может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении.

Учитывая размер налоговой выгоды от оспаривания кадастровой стоимости с учетом прогрессивной ставки аренды, значительно превышающий судебные расходы на проведение экспертного исследования и принимая во внимание, что доводы подателя жалобы, касающиеся некорректного определения экспертом, проводившим первичное исследование рыночной стоимости объекта оценки, нашли свое подтверждение в процессе рассмотрения дела, с административного истца ООО "Гиперглобус" в пользу "данные изъяты" в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы следует взыскать 150 000 руб.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 7 июня 2021 года изменить.

Установить по состоянию на 30 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости - 1 747 364 000 руб.

Установить по состоянию на 2 апреля 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости - 1 550 960 000 руб.

Взыскать с ООО "Гиперглобус" в пользу "данные изъяты" в возмещение расходов на проведение повторной судебной экспертизы 150 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: