Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 января 2022 г. по делу N 66а-55/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре Ермаковой А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-252/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Фирма "ВиД" к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе заинтересованного лица администрации города Иркутска на решение Иркутского областного суда от 16 сентября 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Вольной Е.Ю, пояснения представителя административного истца Бариновой Светланы Сергеевны, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "ВиД" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу ориентира: "адрес"

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

Решением Иркутского областного суда от 16 сентября 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 298 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию производственного здания и производственных помещений, расположенного по адресу "адрес" в размере равном его рыночной стоимости - 6 009 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года. Датой обращения ООО Фирма "ВиД" с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости постановлено считать 25 мая 2021 года.

С принятым решением не согласилась представитель заинтересованного лица администрации города Иркутска - ФИО1, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался заключением эксперта, которое не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. В произведенной экспертом выборке объекты-аналоги существенно отличаются по виду разрешенного использования от объекта оценки. Также объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по такому ценообразующему фактору как местоположение. Полученная экспертом рыночная стоимость не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - производственно-складское использование, при этом она по состоянию на 1 января 2020 года ниже кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2012 года, утвержденной постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" (далее - постановление от 15 ноября 2013 года N517-пп). В заключении отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Принимая во внимание, что объект оценки является административно-складским зданием, помещения которого сдаются в аренду, отказ от применения доходного подхода является необоснованным, по тем причинам, что рынок коммерческой недвижимости г. Иркутска относится к активным рынкам и в открытых источниках представлено достаточное количество предложений об аренде аналогичных объектов недвижимости.

Представитель ООО Фирма "ВиД" - ФИО2 в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель административного истца ФИО2 принимавшая участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО Фирма "ВиД" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4 298 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию производственного здания и производственных помещений, расположенный по адресу "адрес".

Постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 года N969-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области" кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена на 01 января 2020 года в размере 11 702 078, 64 рублей.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Регион-Оценка" отчет об оценке от 12 мая 2021 года N75-С/21, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена на 01 января 2020 года в размере 4 986 000 рублей

Определением Иркутского областного суда от 22 июля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы N318/21 от 20 августа 2021 года, выполненного экспертом ООО "Русская провинция" ФИО3. следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет 6 009 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО3 суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования доказательств.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на все поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности заключения судебной экспертизы и решения суда в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода, поскольку объект оценки является административно-складским зданием, помещения которого сдаются в аренду, а рынок коммерческой недвижимости г. Иркутска относится к активным рынкам и в открытых источниках представлено достаточное количество предложений об аренде аналогичных объектов недвижимости, судебная коллегия находит необоснованным ввиду следующего.

Объектом оценки является не административно-складское здание, а земельный участок.

Согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297 (далее - ФСО N1), оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с абзацем 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N568-р (далее - Методические рекомендации), оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее - ФСО N7), оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Указанные положения позволяют прийти к выводу о том, что право выбора того или иного подхода к оценке принадлежит лицу, определяющему рыночную стоимость. При этом выбор подхода либо отказ от его использования должны быть мотивированы.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N1).

Принимая решение об оценке объекта с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж, эксперт исходил из того, что проведенный анализ показал, что рынок продаж земельных участков развит на территории Иркутской области. Эксперт обосновал отказ от использования методов остатка, предполагаемого использования и капитализации земельной ренты, применяемых в рамках доходного дохода, при этом указал, что рынок аренды земельных участков не развит (полностью отсутствуют предложения).

Не могут быть признаны обоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что в произведенной экспертом выборке объекты-аналоги существенно отличаются по виду разрешенного использования от объекта оценки.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Пункт 1 раздела IV Методических рекомендаций устанавливает, что метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Из анализа приведенных положений следует, что при применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов необходимо использовать объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам (передаваемым имущественным правам, условиям финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условиям продажи, виду использования и (или) зонирования, местоположению объекта и т.д.).

Из экспертного заключения следует, что по результатам анализа рынка экспертом была произведена итоговая выборка 3 объектов-аналогов, объект-аналог N1 имеет вид разрешенного использования - строительная промышленность, N2 - для эксплуатации складов, N3 - для размещения коммунальных, складских объектов, объект оценки имеет вид разрешенного использования - под эксплуатацию производственного здания и производственных помещений.

Эксперт, отказываясь от применения корректировки на вид разрешенного использования (назначение), пришел к выводу, что земельные участки (объект оценки и объекты-аналоги) относятся к одному сегменту рынка - земельные участки под индустриальную, производственную застройку.

Таким образом, сам по себе факт различного наименования видов разрешенного использования не влияет на правильность выводов заключения, поскольку экспертом различие по указанному параметру между оцениваемым земельным участком и объектами-аналогами не установлено.

Суд апелляционной инстанции находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N7.

Довод апелляционной жалобы о том, что экспертом при проведении исследования отобраны объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по местоположению, судебная коллегия находит необоснованным.

Согласно пункту 11 ФСО N7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Экспертом в рамках сравнительного подхода отобрано 3 объекта-аналога, расположенных в Ленинском районе города Иркутска. Объект оценки находится в "адрес".

Поскольку фактор местоположения оказывает значительное влияние на стоимость недвижимости, а отобранные для сравнения в качестве объектов-аналогов земельные участки располагаются в территориальной зоне (Ленинский район), отличной от территориальной зоны оцениваемого объекта (Октябрьский район), экспертом принято решение проанализировать влияние данного фактора на основании данных о средних ценах на коммерческую недвижимость методом с использованием данных аналитических агентств, основанном на сопоставлении цен на рынке недвижимости в зависимости от местоположения.

В связи с тем, что объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по элементу сравнения - местоположение, экспертом в целях сглаживания их отличия от оцениваемого земельного участка, применена корректировка на местоположение, соответствующая характеру и степени отличия аналогов, что соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и методических рекомендаций.

Таким образом, сам по себе факт расположения земельных участков в различных территориальных зонах не влияет на правильность выводов заключения, поскольку экспертом применена корректировка, нивелирующая указанную разницу.

Также не влияет на правильность выводов экспертного заключения довод апеллянта, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о том, что полученная экспертом рыночная стоимость не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - производственно-складское использование, при этом она по состоянию на 1 января 2020 года ниже кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2012 года, утвержденной постановлением от 15 ноября 2013 года N517-пп, тогда как действующая кадастровая стоимость соответствует рыночной стоимости рассматриваемого сегмента, поскольку определение рыночной цены находится в компетенции эксперта исходя из его опыта и профессиональных знаний.

Для целей Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией (статья 3).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N298 (далее - ФСО N2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 ФСО N1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО N1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Экспертом сравнительным подходом определена рыночная стоимость объекта оценки, в связи с чем, судом первой инстанции, вопреки доводам жалобы, был сделан верный вывод о несоответствии кадастровой и рыночной стоимостей спорного земельного участка.

Согласно пункту 10 ФСО N7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Пункт 11 устанавливает последовательность анализа рынка недвижимости, подпункт "в" которого определяет, что анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Довод жалобы о том, что экспертном нарушен подпункт "в" пункта 11 ФСО N7, так как отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, не может быть признан обоснованным, ввиду того, что экспертом была проанализирована информация из публичных оферт, размещенных в печатных изданиях в период с 01 января 2019 года по 31 декабря 2019 года и сформирована соответствующая выборка предложений, информация о которой отражена в таблице. При этом экспертом указан диапазон цен предложений (том 2 л.д. 23).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил свое заключение и дал ответы на все возникшие вопросы, а также пояснения по исследовательской части заключения, по выводам, которые были сделаны при изучении отчета об оценке, материалов дела.

В связи с чем, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а применение экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения, вопреки доводам заинтересованного лица, согласуется с положениями пункта 22 ФСО N7.

При этом, судебная коллегия отмечает, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлены в суд какие-либо допустимые доказательства иной рыночной стоимости земельного участка, в том числе с использованием иных методов оценки, как не представлены доказательства несоответствия заключения судебного эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию, изложенную в суде первой инстанции, и как основанные на неверном толковании норм материального права не могут служить поводом для отмены принятого решения суда.

При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для его отмены или изменения не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение Иркутского областного суда от 16 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Иркутска - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Иркутский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи