Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 11 января 2022 г. по делу N 66а-4/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н, Щербаковой Н.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-507/2021 по административному исковому заявлению ООО "ПКФ "Регион" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе ООО "ПКФ "Регион" на решение Московского областного суда от 31 мая 2021 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, возражения представителя министерства имущественных отношений Московской области Ивановой Н.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "ПКФ "Регион" обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение производственной базы и складских размещений, площадью 26 800 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 декабря 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка кадастровая стоимость по состоянию на 31 декабря 2018 года в размере 68 815 432 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке от 6 ноября 2020 года N, подготовленном оценщиком "данные изъяты" в размере 28 732 478 руб, чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Московского областного суда от 31 мая 2021 года административное исковое заявление ООО "ПКФ "Регион" к ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворено.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 26 800 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" установлена в размере равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 декабря 2018 года, в размере 68 595 067 рублей. В удовлетворении исковых требований ООО "ПКФ "Регион" к Министерству имущественных отношений Московской области отказано.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, административным истцом подана апелляционная жалоба, в которой он со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить состоявшееся по делу решение.

В обоснование доводов жалобы указывает, что судебная экспертиза, положенная в основу выводов суда о рыночной стоимости земельного участка, не является достоверным доказательством, в обоснование чего им была представлена рецензия на заключение эксперта, в которой указано на допущенные по мнению рецензента экспертом нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности: экспертом не произведен анализ арендопригодной площади, которую можно сдавать в аренду; ошибочно введены корректировки на близость объекта-аналога к автомагистралям, при расчете доходным подходом отсутствует значительное количество корректировок, при расчете стоимости зданий эксперт считает все здания по одному объекту-аналогу, тогда как на земельном участке расположены несколько зданий с разными конструктивными системами, разным назначением, также не учтен разный износ зданий; не верно рассчитан чистый операционный доход; некорректно подобраны-объекты-аналоги.

Податель жалобы указывал, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, обращал внимание на допущенное судом первой инстанции процессуальное нарушение при замене административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области на ГБУ МО "Центр кадастровой оценки", о котором административный истец уведомлен не был.

Просил отменить состоявшееся по делу решение и вынести новое, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители ООО "ПКФ "Регион", Управления Росреестра по Московской области, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Московской области" не явились. О дате и месте слушания извещались своевременно и надлежащим образом. Учитывая категорию обжалуемого судебного акта, наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, а также отсутствие доказательств причин уважительности неявки представителей лиц, участвующих в деле в судебное заседание, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изучив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под размещение производственной базы и складских размещений, площадью 26800 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" Участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 27.04.2004. Участок обеспечен элементами инженерной инфраструктуры, необходимыми для использования по назначению и расположен в зоне преимущественно жилой застройки. В непосредственной близости от участка находится остановка общественного транспорта, на которой останавливаются автобусы, следующие от станции метро "данные изъяты" съезд на МКАД в 13 км.

Участок застроен, на нем расположено восемь объектов капитального строительства производственно-складского назначения (преимущественно металлические неотапливаемые ангары) и одно здание административного назначения. Открытые площадки используются под складирование и хранение строительных материалов.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", (далее-Закон N237-ФЗ) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является дата установления кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации помимо документов, указанных в статье 126 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.

Приказом Росреестра от 04.09.2020 NП/0329 утверждена специальная форма выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости, которая в соответствующей графе содержит сведения о дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости).

Между тем, такой выписки административный истец при подаче иска не представил, самостоятельно установилдату определения кадастровой стоимости по справке в режиме онлайн с сайта Росреестра как 31.12.2018. Между тем, как следует из истребованной судом апелляционной инстанции выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка была утверждена актом ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" N от 29.03.2019 по состоянию на 06.09.2018, а не на 31.12.2018, как об этом ошибочно указал административный истец в своем исковом заявлении. Соответствующий акт N истребован судом апелляционной инстанции в материалы дела.

Из представленной по запросу суда информации ФГБУ ФКП Росресстра в лице филиала по Московской области следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена по состоянию на 06.09.2018 в связи с изменением в сведения об адресе земельного участка с "адрес" на "адрес"

02.04.2019 в ЕГРН ошибочно были внесены сведения о дате определения кадастровой стоимости 31.12.2018, которые были исправлены и в настоящее время ЕГРН содержит достоверные сведения о дате определения кадастровой стоимости 06.08.2018.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, также истребованная судом апелляционной инстанции с достоверностью свидетельствует о дате определения кадастровой стоимости как 06.09.2018.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке на дату, отличную от даты определения кадастровой стоимости. В рамках рассмотрения настоящего административного дела судом первой инстанции вопрос о дате определения кадастровой стоимости разрешен не был, однако по делу была назначена и проведена экспертиза по проверке отчета об оценке и определению рыночной стоимости земельного участка на дату, не соответствующую дате определения кадастровой стоимости.

Одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем судебная коллегия, учитывая, что размер оспариваемой кадастровой стоимости был определен административным истцом верно, а дата - ошибочно, находит правильным, принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства провести в рамках рассмотрения дела судом апелляционной инстанции по ходатайству административного истца повторную судебную оценочную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости - 06.09.2018, проведение эксперизы было поручено эксперту ФИО5

Из представленного в адрес суда апелляционной инстанции заключения судебной экспертизы N от 6 декабря 2021 года, подготовленного экспертом ФИО5 следует, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земельных участков площадью более 1 Га промышленного назначения, расположенных в городском округе Домодедово. Диапазон цен на указанный сегмент недвижимости по оценке эксперта составляет от 769 руб./кв.м. до 2 700 руб. /кв.м.

Оценку рыночной стоимости земельного участка эксперт произвела сравнительным подходом к оценке, подобрав для расчетов три объекта-аналога, расположенных также в городе "адрес" и с тем же видом разрешенного использования, что и оцениваемый участок. К цене предложения эксперт ввела и мотивировала со ссылкой на методическую литературу соответствующие корректировки на различия оцениваемого объекта об объектов-аналогов по основным ценообразующим признакам. Рыночная стоимость полученная в результате расчетов составила 2 412 руб./кв.м, что находится в границах диапазона рыночных цен по данному сегменту недвижимости.

Доводы стороны административного ответчика о недостаточности использования только сравнительного подхода к оценке судебная коллегия отклоняет.

Выбор метода оценки принадлежит оценщику (эксперту), за которыми - в отличие от прямо заинтересованных сторон - оставлен выбор методов оценки, как и решающее суждение об их состоятельности, совместимости и предпочтении одних перед другими.

Эксперт в соответствующем разделе своего заключения обосновал выбор сравнительного подхода к оценке, что отвечает требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297. Существующий стандарт оценки в действующей на дату проведения экспертизы редакции не обязывает оценщика мотивировать отказ от применения иных подходов к оценке. Тем не менее, эксперт ФИО5 на странице 22 заключения обосновала причины, по которым невозможно применение методов остатка, выделения и распределения, ввиду отсутствия информации о количественно-качественных характеристиках всех зданий, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости: отчету об оценке, первичному экспертному исследованию и повторной судебной оценочной экспертизе, судебная коллегия отдает предпочтение и полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, выводами повторной экспертизы, поскольку и отчет об оценке и первичное заключение не могут быть признаны относимыми доказательствами, определяющими значение рыночной стоимости объекта недвижимости, так как составлены на дату оценки, отличающуюся от даты определения кадастровой стоимости.

Таким образом, состоявшееся по делу судебное решение подлежит изменению в части размера определенной судом рыночной стоимости земельного участка.

Сторонами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования в рамках повторной судебной оценочной экспертизы и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Само по себе указание стороны административного ответчика на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Для целей налогообложения существует преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

При этом кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, поскольку основой их расчета является рыночная информация об объектах недвижимости и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно, с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить все влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности судебного акта ни в апелляционной жалобе, ни в судебном заседании суда апелляционной инстанции административным ответчиком заявлено не было.

В соответствии с частью 4 статьи 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалоб.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции обязанность по оплате повторной судебной экспертизы была возложена на административного истца в размере 120 000 рублей.

Истец внес на депозит суда указанную сумму. Разрешая вопрос о распределении между сторонами расходов по оплате труда эксперта, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права.

При рассмотрении дела не было установлено, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка кратно превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере рыночной стоимости, что может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении.

При таких обстоятельствах судебные расходы по делу надлежит отнести на административного истца.

Руководствуясь положениями статей 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия, определила:

решение Московского областного суда от 31 мая 2021 года по административному исковому заявлению ООО "ПКФ "Регион" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка изменить.

Установить по состоянию на 6 сентября 2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости 64 642 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "ПКФ "Регион" без удовлетворения.

Взыскать с ООО "ПКФ "Регион" в пользу "данные изъяты" в возмещение судебных расходов 120 000 руб.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течении 6 месяцев в порядке, предусмотренном главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий:

Судьи: