Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 января 2022 г. по делу N 66а-150/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Печуриной Ю.А, Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-1199/2021 (УИД 23OS0000-01-2021-000598-66) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кавказ М" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 13 октября 2021 г, которым административное исковое заявление было удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Кавказ М" - Лукьяновой Д.В, просившей в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Кавказ М" (далее также ООО "Кавказ М", Общество"), являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 638 +/- 17, 98 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, объектов сбыта и складских помещений, для размещения административных зданий, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что считает кадастровую стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2020 г, в размере 23 638 695, 92 руб, завышенной.

В подтверждение изложенных в административном исковом заявлении доводов представило отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 140421.10-01-ЗУ от 14 апреля 2021 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГРАУНД" ФИО9, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 16 570 000 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу, определенного оценщиком, назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта N 24-332/2021 от 5 августа 2021 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" ФИО12, согласно выводам которого, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 140421.10-01-ЗУ от 14 апреля 2021 г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 17 100 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 13 октября 2021 г. административное исковое заявление ООО "Кавказ М" удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, в размере 17 100 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 14 мая 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает оспариваемое решение незаконным и необоснованным. Указывает, что кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу, была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Ссылается на нарушения, допущенные экспертом при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода. Указывает что, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлияет на поступление доходов от налогов на землю в местный бюджет, что повлияет на наполняемость бюджета. Просит решение Краснодарского краевого суда отменить, в удовлетворении административных исковых требований Общества отказать.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены письменные возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ООО "Кавказ М" - Лукьянова Д.В. поддержала письменные возражения, возражала против доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому, департамента имущественных отношений Краснодарского края, ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", администрации муниципального образования г. Краснодар, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив письменные возражения стороны административного истца на апелляционную жалобу, письменный пояснения эксперта ФИО13, заслушав объяснения представителя административного истца ООО "Кавказ М" - Лукьяновой Д.В, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Кавказ М" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 638 +/- 17, 98 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, объектов сбыта и складских помещений, для размещения административных зданий, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес").

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка в размере 23 638 695, 92 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 140421.10-01-ЗУ от 14 апреля 2021 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГРАУНД" ФИО10, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 16 570 000 руб.

В ходе судебного разбирательства по настоящему административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта N 24-332/2021 от 5 августа 2021 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" ФИО14, согласно выводам которого, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 140421.10-01-ЗУ от 14 апреля 2021 г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 17 100 000 руб.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 140421.10-01-ЗУ от 14 апреля 2021 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ГРАУНД" ФИО11, заключение эксперта N 24-332/2021 от 5 августа 2021 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" ФИО15, исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям. В соответствии со ст. 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В нарушение пункта 5 ФСО N 3 экспертом не соблюден принцип обоснованности, поскольку информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки является не подтвержденной; не соблюден принцип однозначности, т.к. содержание отчета об оценке вводит пользователей отчета об оценке в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Кроме того, для определения величины корректирующих коэффициентов оценщик ошибочно использует информацию, опубликованную после даты оценки, что противоречит требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что отчет об оценке не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение N 24-332/2021 от 5 августа 2021 г, представленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" ФИО16, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки, описано его местоположение и ближайшее окружение с представлением карты-схемы расположения объекта экспертизы. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка.

Эксперт сделал вывод о том, что существующее разрешенное использование оцениваемого земельного участка является наиболее эффективным, поскольку ближайшее окружение, площадь, местоположение соответствуют его варианту разрешенного использования.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж. Эксперт обосновал отказ от использования затратного подхода, указав, что объект оценки - это земельный участок, условно свободный от улучшений, а в районе расположения объекта оценки существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов сравнительным подходом. Отказ от использования доходного подхода обоснован тем, что эксперт не располагает достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки, а также предложениями о сдаче в аренду сопоставимых аналогов.

Выбрав три объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования ввел соответствующие корректировки. Ко всем объектам-аналогам применена скидка на торг в размере 7, 3 %, корректировка на функциональное использование в размере 0, 62. Применена корректировка на площадь в размере 1, 12 к объектам-аналогам N 1 и 3, в размере 0, 83 - к объекту-аналогу N 2.

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

В отношении довода апелляционной жалобы административного ответчика о том, что использованная в расчете выборка объектов-аналогов не отражает реальной рыночной стоимости земельных участков, схожих по виду разрешенного использования с объектом экспертизы, не нашел своего подтверждения, поскольку в результате анализа рынка центральной части города экспертом на дату оценки не выявлено предложений о продаже сопоставимых участков, в связи с чем, эксперт в соответствии с требованиями ФСО N 7 расширил территорию исследования за счет территорий, схожих с местоположением оцениваемого земельного участка по экономическим характеристикам. Отказ от применения к объектам-аналогам корректировки на местоположение обоснован тем, что объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру, имеют одинаковую инвестиционную привлекательность.

Анализируя довод апелляционной жалобы о необоснованном принятии экспертом корректировки на вид разрешенного использования в размере 38 % (коэффициент 0, 62), судебная коллегия отмечает, что экспертом на дату оценки не было выявлено в открытом доступе предложений о продаже сопоставимых земельных участков, отнесенных, как и объект исследования, к земельным участкам индустриальной застройки. В связи с изложенным, эксперт в соответствии с требованиями ФСО N 7 расширил территорию исследования за счет территорий, схожих с местоположением оцениваемого земельного участка по экономическим характеристикам. В связи с отличием вида разрешенного использования и функционального назначения объектов-аналогов от объекта исследования, эксперт использовал корректирующий коэффициент на функциональное использование согласно изданию "Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 1" под редакцией Л.А. Лейфера.

По существу, доводы апелляционной жалобы административного ответчика основаны на субъективном токовании экспертного исследования.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Доводы апелляционной жалобы о том, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости может привести к финансовым потерям бюджета, по мнению суда, не могут являться основанием к отмене решения, так как федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 13 октября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 февраля 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: