Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 01 февраля 2022 г. по делу N 66а-168/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону административное дело УИД N 23OS0000-01-2021-000629-70 по административному исковому заявлению федерального государственного унитарного предприятия "Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равной рыночной, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 2 ноября 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено, взысканы судебные расходы.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителей административного истца Герась А.И, Муравьевой Е.И, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

федеральное государственное унитарное предприятие "Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации" (далее также - ФГУП "Государственная корпорация по ОрВД") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (единое землепользование), площадью 314 780 +/- 982 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: "адрес", находящегося у административного истца в аренде, и об установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 32 633 000, 00 рублей в соответствии с отчетом об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО10 N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

В обоснование требований указано, что административный истец уплачивает арендные платежи, рассчитываемые из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 596 939 348, 6 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению арендных платежей, и нарушает его права как арендатора.

В ходе разбирательства по делу в суде первой инстанции административным истцом уточнены административные исковые требования с учетом выводов судебной экспертизы, заявлено об установлении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 37 144 000, 00 рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 2 ноября 2021 года административные исковые требования ФГУП "Государственная корпорация по ОрВД" удовлетворены, установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной - 37 144 000, 00 рублей; указана дата подачи заявления о кадастровой стоимости - 20 мая 2021 года; с ФГУП "Государственная корпорация по ОрВД" в пользу ООО " "данные изъяты"" взысканы судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере 100 000, 00 рублей.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая, что государственная кадастровая стоимость была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель; заключение эксперта выполнено с нарушениями требований статей 11, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статей 8, 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 299, повлиявших на расчет рыночной стоимости спорного объекта; уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению арендных платежей, что в свою очередь повлияет на наполняемость бюджета.

От представителя административного истца поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит оставить решение Краснодарского краевого суда от 2 ноября 2021 года без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, указывая, что доводы апелляционной жалобы не обоснованы, решение законное и обоснованное, вынесено с учетом всех обстоятельств и результатов проведенной по делу с соблюдением требований законодательства судебной экспертизы.

Иные участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены своевременно и надлежащим образом в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционных жалоб, возражений, заслушав пояснения представителей административного истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФГУП "Государственная корпорация по ОрВД" является арендатором находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером N (единое землепользование), площадью 314 780 +/- 982 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для подъездной автодороги к радиолокационной позиции "Зенит-3" и вертолетной площадке на Лысых горах, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждено распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 8 октября 2012 года N 750-р "О предоставлении в аренду федеральному государственному унитарному предприятию "Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации" земельного участка в г. Геленджике, договором аренды N N от ДД.ММ.ГГГГ года с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ года, сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно пункту 3.1 указанного дополнительного соглашения к договору аренды и приложенному к нему расчету, арендная плата за спорный земельный участок рассчитывается по формуле, включающей в себя кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 596 939 348, 6 рублей, утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 4 октября 2029 года N 2093 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", внесена в Единый государственный реестр недвижимости 17 января 2020 года.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором объекта недвижимого имущества, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, рассчитываемой из кадастровой стоимости, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО11 N N от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составила 32 633 000, 00 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности содержащейся в нем рыночной стоимости, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью проверки законности данного отчета, а также определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено "данные изъяты"

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" ФИО12 N N от ДД.ММ.ГГГГ года отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а именно, информация, использованная оценщиком в сравнительном подходе, не является достоверной и достаточной, в качестве объектов-аналогов оценщик использовал предложения о продаже земельных участков из другого сегмента рынка, что привело к искажению итогового результата. Экспертом определена по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 37 144 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта "данные изъяты" ФИО13 N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Суд первой инстанции, оценивая данное заключение, исходил из того, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; приведено обоснование выбранного сравнительного подхода и метода сравнения продаж, равно как и отказ от использования других подходов и методов; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, с подбором трех объектов- аналогов, максимально идентичных объекту исследования, в силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, выявленные различия скорректированы соответствующими поправками на торг, площадь, транспортную доступность, покрытие подъездных путей и рельеф. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку при подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, применение скидки на торг в размере -18%, являющимся средним значением в доверительном интервале для неактивного рынка, экспертом выполнено согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2018, ч.1, Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А, обосновано выявленными признаками неактивности рынка - низкий уровень торговой активности, частичное отсутствие рыночной информации по отдельным сегментам (земли промышленности), большой разброс цен на однородные объекты недвижимости, малочисленность населенного пункта.

Отличие подобранных объектов-аналогов от объекта исследования по площади обосновано экспертом ограниченностью предложений на рынке на дату оценки сопоставимой площади. Согласно пункту 22 б) ФСО N7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Таким образом, экспертом учтено, что критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам. Выявленное различие по площади скорректировано с использованием "Справочника оценщика недвижимости - 2018, ч.1, Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А. Масштабный фактор, таблица 33.

Применение корректирующего коэффициента на покрытие подъездных путей выполнено на основании "Справочника оценщика недвижимости - 2018, ч.1, Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А. Асфальтирование участка, таблица 106. Вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертом проведен осмотр объекта исследования, выявивший отсутствие покрытия подъездных путей, что подтверждено приложенным к заключению фотоматериалом. Характеристики объектов-аналогов уточнены экспертом по телефону и затем использованы им в расчетах, что отражено в его письменных пояснениях.

Применение корректирующего коэффициента на транспортную доступность выполнено на основании "Справочника оценщика недвижимости - 2018, ч.1, Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А. Наличие свободного подъезда к участку, таблица 100. Как указывалось выше, экспертом проведен осмотр объекта исследования, выявивший его низкую транспортную доступность в отличие от аналогов, что подтверждено приложенным к заключению фотоматериалом, данными из открытых публичных источников.

Выводы эксперта относительно необходимости применения корректировки на рельеф обоснованы наличием у объекта исследования изъяна рельефа, что подтверждено результатами осмотра и данными из открытых публичных источников. Применение корректировки выполнено на основании "Справочника оценщика недвижимости - 2018, ч.1, Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А. Инженерно-геологические условия, таблица 55.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка, кроме заключения эксперта, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы "данные изъяты" ФИО14 N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Вопреки доводам апелляционных жалоб о незаконности судебного решения и необходимости его отмены суд апелляционной инстанции находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

Указания в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 2 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи