Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 февраля 2022 г. по делу N 66а-311/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Силиной О.В, Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1191/2021 (УИД 23OS0000-01-2021-000572-47) по административному исковому заявлению Молчанова Валерия Ивановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 11 октября 2021 г. (с учетом определения об исправления описки от 29 октября 2021 г.), которым административное исковое заявление удовлетворено в части.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Молчанов В.И, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 26 776 +/- 57 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации зданий и сооружений для детского отдыха, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. "адрес", обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование заявленного требования указал, что считает кадастровую стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2020 г, в размере 55 750 845, 12 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей. В обоснование заявленного требования представил отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N О-21/33-1 от 23 апреля 2021 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр "Регион Консалтинг" ФИО11, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 43 959 000 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего на праве аренды административному истцу, проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта N СЭ-1191/2021 от 9 августа 2021 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "ЮгПроЭксперт" ФИО14, согласно выводам которого, вышеуказанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не соответствует; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 46 242 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 11 октября 2021 г, с учетом определения об исправления описки от 29 октября 2021 г, административное исковое заявление Молчанова В.И. удовлетворено в части. Установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, в размере 46 242 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 12 мая 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. В дополнении к апелляционной жалобе административный ответчик указывает на недостатки экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения. Полагает, что заключение судебной экспертизы не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства по делу.

Относительно доводов апелляционной жалобы стороной административного истца представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором представитель административного истца Шангин А.Г. полагает доводы апелляционной жалобы несостоятельными и указывает на ее формальный характер. Отмечает отсутствие оснований для отмены решения суда первой инстанции, поскольку доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, которая являлась предметом рассмотрения суда первой инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, участия не принимали, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив письменный отзыв стороны административного истца на апелляционную жалобу, письменные пояснения эксперта ФИО15, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Молчанов В.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 26 776 +/- 57 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации зданий и сооружений для детского отдыха, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. "адрес". Согласно приложению к договору аренды расчет размера арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" в размере 55 750 845, 12 руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 21 ноября 2020 г.

Принимая во внимание, что Молчанов В.И. является арендатором земельного участка, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем, могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка N О-21/33-1 от 23 апреля 2021 г, выполненному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр "Регион Консалтинг" ФИО12, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 43 959 000 руб. (т. 1 л.д. 108-176).

Определением Краснодарского краевого суда от 30 июня 2021 г. (т. 1 л.д. 179-182), с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату оспариваемой кадастровой оценки, назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "ЮгПроЭксперт".

Согласно выводам заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЮгПроЭксперт" N СЭ-1191/2021 от 9 августа 2021 г, представленного экспертом ФИО16, вышеуказанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составила 46 242 000 руб. (т. 2 л.д. 2-73).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N О-21/33-1 от 23 апреля 2021 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр "Регион Консалтинг" ФИО13 (т. 1 л.д. 108-176), заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЮгПроЭксперт" ФИО17 N СЭ-1191/2021 от 9 августа 2021 г. (т. 2 л.д. 2-73), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям.

Проводя оценку, оценщик использовал сравнительный подход, при реализации которого проанализировал четыре предложения о продаже земельных участков соответствующего назначения. В свою очередь, судебная коллегия, исходя из места расположения спорного земельного участка, анализа рынка объекта оценки и сегмента рынка, видов разрешённого использования земельных участков, участвовавших в представленной оценщиком выборке объектов-аналогов, приходит к убеждению о недостаточном количестве проанализированных оценщиком предложений, что указывает на недостаточную объективность суждений оценщика.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение N СЭ-1191/2021 от 9 августа 2021 г, представленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "ЮгПроЭксперт" ФИО18, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение и ближайшее окружение объекта оценки с приложением карты-схемы расположения объекта экспертизы.

В качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 кв.м.

Экспертом обоснован отказ от использования затратного подхода, указано, что объект оценки - земельный участок, условно свободный от улучшений, а в районе расположения объектов оценки существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов рыночным (сравнительным) подходом. Отказ от использования доходного подхода эксперт обосновал отсутствием информации, позволяющей спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж. Экспертом проанализировано более девяти предложений к продаже земельных участков, из которых выбрано три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки. Ко всем объектам-аналогам применено нижнее значение скидки на торг в размере 9, 1 %, поскольку в период публикации объявлений о продаже объектов-аналогов на рынке наблюдался активный рост цен. Ко всем объектам-аналогам применена корректировка на площадь в размере 0, 79.

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Позицию административного ответчика относительно некорректного подбора объектов-аналогов, не соответствующих объекту оценки по такому ценообразующему фактору как площадь земельного участка, нельзя назвать состоятельной, поскольку экспертом в качестве объектов-аналогов подобраны земельные участки, сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам: местоположение, вид права, функциональное назначение, наличие коммуникаций, удаленность от моря. Обоснование введенных корректировок на торг и площадь земельного участка представлено на стр. 48-49 экспертного заключения (т. 2 л.д. 47-48).

Относительно довода апелляционной жалобы о неверном применении понижающей корректировки на площадь, приводящей к снижению итоговой стоимости объекта оценки, судебная коллегия отмечает, что существующее различие по элементу сравнения "площадь" было скорректировано экспертом в соответствии со справочником оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А. (т. 2 л.д. 48).

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключение судебной оценочной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 11 октября 2021 г. (с учетом определения об исправления описки от 29 октября 2021 г.) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 3 марта 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: