Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22 февраля 2022 г. по делу N 66а-38/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С, Колпаковой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-664/2021 по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края

по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципального имущества города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 27 сентября 2021 г. об отказе в удовлетворении административного иска.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, судебная коллегия

установила:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края (далее Комиссия) N 53 от 2 февраля 2021 г, которым удовлетворено заявление ООО "ГлавЭнергоМонтаж" и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2019 г. в размере его рыночной стоимости 3 171 000 руб, установленной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ г. N

В обоснование требований указано, что утвержденная в ходе государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 7 098 740, 87 руб. снижена оспариваемым решением комиссии на 55, 33 % на основании отчета об оценке, не соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации.

Решением Ставропольского краевого суда от 27 сентября 2021 г. отказано в удовлетворении административного искового заявления.

В апелляционной жалобе административным истцом комитетом по управлению муниципального имущества города Ставрополя поставлен вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, принятии по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований ввиду не соответствия отчета об оценке и заключения эксперта требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по общим правилам главы 22 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 25 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (часть 22 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Оспариваемым решением Комиссии от 2 февраля 2021 г. N 53 было удовлетворено заявление собственника земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" ООО "ГлавЭнергоМонтаж" о пересмотре его кадастровой стоимости на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ г. N, выполненного оценщиком ФИО9, членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

Судебная коллегия, проанализировав положения Федерального закона N 237-ФЗ, приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 г. N 1312 "О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края", приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 20 января 2021 г. N протокол заседания Комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ г, соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение принято в пределах предоставленных Комиссии полномочий, с соблюдением процедуры, предусмотренной Порядком создания и работы Комиссии.

Решение суда по данным основаниям не оспаривается.

При этом суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемое решение нельзя признать законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствовался заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом индивидуальным предпринимателем ФИО10. от ДД.ММ.ГГГГ г. N согласно которому при выполнении отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ г. оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а также иные нарушения, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; ошибки при выполнении математических действий отсутствуют; объекты-аналоги подобраны не корректно по фактору местоположения и объема передаваемых прав; информация, использованная оценщиком, является достаточной, проверяемой, но не достоверной в части определения ценообразующего фактора "передаваемые права"; отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности; выявленные нарушения не повлияли на итоговый результат расчета рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ отчет оценщика и заключение эксперта не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются наравне с другими доказательствами.

Экспертом в адрес суда апелляционной инстанции были направлены дополнительные письменные пояснения по доводам апелляционной жалобы.

Судебной коллегией после исследования материалов дела и поступивших письменных пояснений эксперта сомнения в обоснованности отчета об оценке и экспертного заключения не были устранены.

Согласно части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Ввиду использования оценщиком некорректных объектов-аналогов, в том числе, не сопоставимых с объектом оценки по виду разрешенного использования, отсутствия возможности проверки используемых оценщиком сведений, наличия противоречий в выводах оценщика и эксперта и возникших у суда апелляционной инстанции сомнений в обоснованности отчета об оценке, экспертного заключения, их соответствии требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а также ввиду необходимости исключения неоднозначного толкования отчета об оценке, судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной экспертизы отчета, проведение которой определением от ДД.ММ.ГГГГ г. было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр проектного управления" ФИО11

Согласно заключению эксперта ФИО12. N от ДД.ММ.ГГГГ г. в ходе проверки отчета об оценке было установлено нарушение оценщиком требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а также иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, объекты-аналоги подобраны не корректно, имеются множественные нарушения в части применяемых корректировок, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. Установленные нарушения оказывают существенное влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости. При выполнении математических действий оценщиком математические ошибки не были допущены.

Экспертом установлены следующие нарушения, оказывающие существенное влияние на определение величины рыночной стоимости объекта оценки.

В нарушение пункта 22 "в" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, оценщиком выбор аналогов обосновывается сопоставимостью по фактору местоположения, при том, что все используемые в расчете аналоги существенно удалены от объекта оценки и не соответствуют ему по местоположению.

В нарушение пункта 22 "е" ФСО N 7 в отчете к объектам-аналогам N2, N 3 не применены повышающие корректировки на право аренды. Не применены соответствующие корректировки к объекту-аналогу N 1 на условия "срочной" продажи, указанной в объявлении, не применены корректировки на вид разрешенного использования объектов-аналогов N 2 и N 3, относящихся к сегменту рынка "земельные участки под придорожный сервис", при том, что объект оценки относится к сегменту рынка "производственно-складская недвижимость". К объектам-аналогам N 2 и N 3 ошибочно не применены повышающие корректировки на форму и рельеф земельного участка, ошибочно применена понижающая корректировка к объекту-аналогу N 3 на наличие улучшений.

Оценщиком использованы объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по местоположению, что является нарушением пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

При указанных нарушениях отчет не соответствует требованиям к принципам составления отчета, предъявляемым пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, в части достоверности, достаточности и проверяемости используемой информации.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО "Центр проектного управления" ФИО13 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о не соответствии выполненного оценщиком отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации. В заключении экспертом представлена необходимая информация и проведен подробный анализ использованных оценщиком сведений об объекте оценки и объектах-аналогах, сегменте рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертом проведено исследование объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертиза отчета об оценке подготовлена лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт является членом Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков" с 2012 г, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", соответствующие дипломы о получении профессиональных знаний в области оценочной деятельности, действующий полис страхования ответственности оценщика. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о не соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, учитывая, что заключением эксперта ФИО14, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, опровергнут положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, принятию нового решения об удовлетворении административных исковых требований.

Судебной коллегией установлены правовые основания для признания незаконным решения комиссии от 2 февраля 2021 г. N 53, исключения из Единого государственного реестра недвижимости установленной данным решением комиссии кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 3 171 000 руб. и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 7 098 740, 87 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

В суд апелляционной инстанции одновременно с экспертным заключением поступило ходатайство о взыскании судебных расходов на оплату повторной судебной экспертизы от ООО "Центр проектного управления" в размере 32 000 руб.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате проведенных по делу судебных экспертиз, исходя из системного толкования положений статей 103, 106, 108, 111, 247 и 248 КАС РФ, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу об отнесении расходов по проведению судебной экспертизы на административного ответчика министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебных экспертиз, объеме произведенных экспертными организациями работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 27 сентября 2021 г. отменить, принять по делу новое решение, которым административные исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя об оспаривании в части решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 2 февраля 2021 г. N 53 удовлетворить.

Признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 2 февраля 2021 г. N 53 незаконным в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты" в размере рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об оценке.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 2 февраля 2021 г. N 53 запись о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 3 171 000 руб.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 7 098 740, 87 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр проектного управления" расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 32 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 2 марта 2022 г.

Председательствующий

Судьи