Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2022 г. по делу N 66а-9/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С, Колпаковой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-982/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Юг-Центр" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 27 июля 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Юг-Центр" обратилось в Краснодарский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, указав в обоснование на превышение установленной кадастровой стоимости их рыночной стоимости, влекущее нарушение прав административного истца как арендатора указанных земельных участков, арендная плата за которые рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Обжалуемым решением Краснодарского краевого суда от 27 июля 2021 г. заявленный административный иск удовлетворен частично. По состоянию на 1 января 2020 г. установлена кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 56 308 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 54 185 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 53 160 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 52 066 000 руб. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости определено считать 22 марта 2021 г. С административного истца в пользу ООО "ЮГПРОЭКСПЕРТ" взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 120 000 руб.

Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении административного иска. Указывает в обоснование на проведение государственной кадастровой оценки в полном соответствии с требованиями действующего законодательства.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились.

От представителя административного истца по доверенности Рыжковой Т.В. поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ, Кодекс) судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, административному истцу на праве аренды принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами: "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", расположенные по адресу: "адрес", арендная плата за которые рассчитывается из их кадастровой стоимости.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2020 г.

Согласно представленным выпискам из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровая стоимость земельных участков определена в размере: с кадастровым номером "данные изъяты" - 72 572 283, 84 руб, "данные изъяты" - 71 926 154, 25 руб, "данные изъяты" - 72 200 468, 67 руб, "данные изъяты" - 73 993 778, 9 руб.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость земельных участков является завышенной, административный истец представил отчет, составленный оценщиком ООО "АЦОК" ФИО12 N от ДД.ММ.ГГГГ г, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером "данные изъяты" - 26 164 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 25 178 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 24 702 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 24 194 000 руб.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объектов недвижимости, определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "ЮГПРОЭКСПЕРТ".

Согласно заключению эксперта ООО "ЮГПРОЭКСПЕРТ" ФИО13. от ДД.ММ.ГГГГ г. N по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером "данные изъяты" - 56 308 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 54 185 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 53 160 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 52 066 000 руб.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (часть 2 статьи 83 КАС РФ).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик, согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), учитывает, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Согласно заключению судебной экспертизы выводы эксперта основаны на использовании сравнительного подхода, при этом у судебной коллегии имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта, в том числе в отборе аналогов для исследования. Экспертом не обоснована возможность применения объектов-аналогов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (объекты-аналоги NN 1, 2), для малоэтажного жилищного строительства (объект-аналог N 3), при том, что вид разрешенного использования спорных земельных участков - для размещения многоэтажных жилых домов с размещением объектов торговли. Какие-либо корректировки экспертом не применены.

Из заключения экспертизы не усматривается, по каким ценообразующим факторам отобраны объекты-аналоги. Указание в таблице отбора на "наличие улучшений", "локальное местоположение" не позволяют судебной коллегии проследить процесс отбора, при том, что развернутых пояснений судебная экспертиза не содержит, соответствующие материалы к заключению не приложены.

Анализ рынка с определением сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки, в нарушение пункта 11 Федерального стандарта оценки N 5, не проведен. Экспертом при проведении анализа общей политической обстановки в стране оцениваются выборы 2011 г, статистические данные по социально - экономической обстановке края взяты за 2018 г, при том что датой оценки является 1 января 2020 г.

В целях устранения возникших сомнений судом апелляционной инстанции в судебном заседании объявлялся перерыв для вызова и допроса эксперта ФИО14, для чего по указанном в экспертном заключении адресу электронной почты в адрес экспертной организации было направлено определение суда о вызове эксперта, а также организовано проведение видеоконференц-связи с Краснодарским краевым судом. По вызову в суд апелляционной инстанции эксперт не явился. Контактные телефоны экспертной организации не доступны.

При данных обстоятельствах, при возникших сомнениях в обоснованности заключении эксперта и невозможности их устранить, судом апелляционной инстанции определением от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу было назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО15

По результатам повторной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ г. N, выполненной экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО16, по состоянию на 1 января 2020 г. определена рыночная стоимость земельных участков, которая составляет: с кадастровым номером "данные изъяты" - 56 457 000 руб, "данные изъяты" - 54 484 000 руб, "данные изъяты" - 53 627 000 руб, "данные изъяты" - 52 610 000 руб.

Возражений на данное экспертное заключение от сторон не поступило.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" экспертом составлено точное описание объектов оценки, с указанием достаточной информации о количественных и качественных характеристиках, а также окружения земельных участков.

Экспертом проведен анализ рынка земельных участков из земель населенных пунктов в Краснодарском крае.

Для исследования рынка предложений, экспертом была использована информация из открытых источников - доски объявлений из сети Интернет, периодических изданий, а также собственный архив отчетов об оценке за период с 1 января 2018 г. по 1 января 2020 г.

Экспертом на страницах 44-46 экспертного заключения в таблице N 12 приведена выборка объектов-аналогов, из 10 представленных предложений отобрано 3 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектами оценки. При отборе объектов-аналогов экспертом учитывалась категория земель (земли населенных пунктов), назначение, передаваемые права, площадь, местоположение. Экспертом оцениваемые земельные участки отнесены к сегменту рынка - под многоэтажную жилую застройку. Использовались объекты-аналоги с видом разрешенного использования: аналог N 1 "под индивидуальное жилое строительство, под многоэтажное жилое строительство", аналог N 2 "под коммерческую или жилую застройку, под строительство многоквартирных домов", аналог N 3 "для размещения малоэтажных жилых домов (многоквартирных, сблокированных секционных). Экспертом к объектам-аналогам N 2 и N 3 применена корректировка согласно минимальному значению отношения удельных рыночных цен земельных участков, предназначенных для многоквартирной жилой застройки к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки ввиду того, что объекты-аналоги N 2 и N 3, как и объекты оценки расположены в черте "адрес", имеют удобную транспортную доступность, имеют коммуникации или возможность подключения к ним. В связи с чем, экспертом для объектов-аналогов N 2 и N 3 применяется повышающая корректировка на назначение земельных участков в размере 26, 58 %. К объекту-аналогу N 1 корректировка не требуется, так как аналог сопоставим по данному параметру сравнения с объектами исследования.

Корректировка на условия рынка (скидка к ценам предложений) определялась на основании данных Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки часть 2. под ред. Л.А. Лейфера. Обоснование корректировки приведено на странице 61 экспертного заключения в таблице N 18, к объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 применена средняя понижающая корректировка на условия рынка (скидка к ценам предложений) в размере (-16-4 %), как для неактивного рынка. Корректировка на площадь определялась экспертом на основании официального интернет-источника "СтатРиэлт".

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, в связи с чем на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы.

В соответствии со статьей 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" Правительство Российской Федерации распоряжением от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвердило перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, в который, в том числе, включили экспертизы по определению рыночной цены недвижимости и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости (строительно-техническую и землеустроительную экспертизу).

В соответствии с подпунктом 31 пункта 7 Положения о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. N 1313 "Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации", нормативно-правовое регулирование деятельности судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, а также организационное и методическое руководство их деятельностью осуществляет Министерство юстиции Российской Федерации.

Соответствующие изменения в приложения N1 и N 2 к приказу Минюста России от 27 декабря 2012 г. N 237 "Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России" были внесены только Приказом Минюста России от 28 декабря 2021 г. N 266, действующим с 24 января 2022 г. Согласно внесенным изменениям, были изложены в новой редакции разделы "Строительно-техническая экспертиза" и "Землеустроительная экспертиза", к которым отнесли исследование строительных объектов и объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости. При данных обстоятельствах использование по настоящему делу в качестве доказательства заключения экспертизы, проведение которой определением от 18 ноября 2021 г. было поручено эксперту негосударственной судебно-экспертной организации, судебная коллегия считает правомерным.

От общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" поступило заявление о взыскании судебных расходов по проведению судебной экспертизы в размере 70 000 руб.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, суд апелляционной инстанции исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, включая проверку представленного административным истцом отчета как на предмет подтверждения определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, так и проверку самого отчета на его соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В пункте 23 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Судебная оценочная экспертиза в суде апелляционной инстанции проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости.

Удовлетворение требований в данном случае не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, в связи с чем расходы по проведению экспертизы подлежат отнесению на административного истца.

Обсуждая вопрос об обоснованности заявленного размера расходов на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 70 000 руб, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертным учреждением по запросу суда апелляционной инстанции, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 8 февраля 2019 г. N 34/1-1 "Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, выполняемых сверх государственного задания при производстве судебных экспертиз по гражданским, арбитражным делам и делам об административных правонарушениях").

От представителя административного истца поступило ходатайство о признании недопустимым доказательством судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ г, выполненной ООО "ЮГРОПРОЭКСПЕРТ", а также не взыскивать расходы на ее проведение с административного истца. В обоснование указано на установленные судебной коллегией нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при ее производстве и проведение по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Факт назначения по делу повторной экспертизы не исключает отнесение на стороны расходов, понесенных на проведение первоначальной экспертизы, по правилам статьи 111 КАС РФ. Выплата вознаграждения эксперту не может быть поставлена в зависимость от соответствия или несоответствия экспертного заключения требованиям, предъявленным судом. В реализации права экспертной организации на получение соответствующего вознаграждения не может быть отказано лишь по причине несогласия суда с данным экспертным заключением, в связи с чем доводы представителя административного истца об отсутствии оснований для взыскания с административного истца судебных расходов на проведение судебной оценочной экспертизы, признании ее недопустимым доказательством подлежат отклонению.

Судом первой инстанции датой обращения с административным иском указана дата регистрации административного иска судом - 22 марта 2021 г. Между тем административное исковое заявление было направлено в адрес суда почтовым отправлением, в связи с чем, в силу положений части 4 статьи 93 КАС РФ, датой обращения в суд является дата почтового штемпеля на конверте - 16 марта 2021 г.

Таким образом, судебная коллегия полагает необходимым уточнить оспариваемое решение в части указания даты подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 27 июля 2021 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 56 457 000 руб.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 54 484 000 руб.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 53 627 000 руб.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 52 610 000 руб.

Уточнить резолютивную часть решения суда от 27 июля 2021 г. в указании даты подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков - 16 марта 2021 г.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Юг-Центр" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (ИНН N юридический адрес: "адрес" судебные расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 70 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 1 марта 2022 г.

Председательствующий

Судьи