Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 01 марта 2022 г. по делу N 66а-382/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Печуриной Ю.А, Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-1589/2021 (УИД 23OS0000-01-2021-001042-92) по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Совхоз Архипо-Осиповский" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по апелляционным жалобам административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, заинтересованного лица администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Краснодарского краевого суда от 1 декабря 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца закрытого акционерного общества "Совхоз Архипо-Осиповский" - Склярова О.В,

УСТАНОВИЛА:

закрытое акционерное общество "Совхоз Архипо-Осиповский" (далее также ЗАО "Совхоз Архипо-Осиповский", Общество), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 12 771 +/- 40 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации объектов недвижимого имущества, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"); земельного участка с кадастровым номером N, площадью 53 202 +/- 81 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации объектов недвижимого имущества, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"), обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указало, что считает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенную по состоянию 1 января 2020 г. в размере 28 183 170, 51 руб, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенную по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 122 039 003, 76 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельных участков нарушает права и интересы административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей. В обоснование заявленных требований представило отчет N 140721.01-01-НИ от 14 июля 2021 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Р-ГРУП" ФИО10, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию 1 января 2020 г. определена в размере 18 703 000 руб, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 77 915 000 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость земельных участков в указанных размерах.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости объектов, принадлежащих на праве аренды административному истцу, определенных оценщиком, на основании определения Краснодарского краевого суда от 17 сентября 2021 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта N 008-10/2021 от 14 октября 2021 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Юг" ФИО13, согласно выводам которого отчет N 140721.01-01-НИ от 14 июля 2021 г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 20 850 190 руб, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 86 858 649 руб. Представитель административного истца по доверенности Дьяченко А.С. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 1 декабря 2021 г. административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г, равная 20 850 190 руб, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г, равная 86 858 649 руб. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков постановлено считать 25 августа 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении административных исковых требований Общества.

Заинтересованное лицо администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой полагает обжалуемое решение подлежащим отмене. Считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков установленной на основании и полном соответствии с нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Административный ответчик и заинтересованное лицо ссылаются на то, что уменьшение кадастровой стоимости земельных участков повлияет на поступление доходов от налогов на землю в местный бюджет, что повлияет на наполняемость бюджета.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ЗАО "Совхоз Архипо-Осиповский" - Скляров О.В. возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Относительно доводов апелляционной жалобы административного ответчика стороной административного истца представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации Архипо-Осиповского внутригородского округа, администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив письменный отзыв стороны административного истца на апелляционную жалобу, выслушав объяснения представителя административного истца Склярова О.В, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением также согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости арендных платежей кадастровую стоимость объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости объектов недвижимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ЗАО "Совхоз Архипо-Осиповский" на основании договоров аренды земельного участка N 4000004836, 4000004595 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 12 771 +/- 40 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации объектов недвижимого имущества, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"); земельного участка с кадастровым номером N, площадью 53 202 +/- 81 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации объектов недвижимого имущества, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"). Согласно приложениям к договорам аренды расчет размера арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости земельных участков.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N в размере 28 183 170, 51 руб. по состоянию 1 января 2020 г.; земельного участка с кадастровым номером N в размере 122 039 003, 76 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Согласно отчету N 140721.01-01-НИ от 14 июля 2021 г, выполненному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Р-ГРУП" ФИО11, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию 1 января 2020 г. определена в размере 18 703 000 руб, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 77 915 000 руб. (т. 1 л.д. 166-191).

Определением Краснодарского краевого суда от 17 сентября 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-Юг" (т. 1 л.д. 228-230).

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Юг" N 008-10/2021 от 14 октября 2021 г, представленному экспертом ФИО14, отчет N 140721.01-01-НИ от 14 июля 2021 г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составила 20 850 190 руб, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составила 86 858 649 руб. (т. 2 л.д. 2-74). Представитель административного истца по доверенности Дьяченко А.С. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 2 л.д. 102).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет N 140721.01-01-НИ от 14 июля 2021 г, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Р-ГРУП" ФИО12 (т. 1 л.д. 166-191), заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Юг" N 008-10/2021 от 14 октября 2021 г. (т. 2 л.д. 2-74), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям, поскольку по своим индивидуализирующим признакам подобранные оценщиком объекты-аналоги не могут быть признаны в полной мере сопоставимыми с объектами оценки (объекты-аналоги N 2 и N 3), при этом оценщиком не введены соответствующие корректировки по признакам отличия.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение N 008-10/2021 от 14 октября 2021 г, представленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Юг" ФИО15, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Экспертом проведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемых земельных участков, указано, что оценка рыночной стоимости проводится в соответствии с видом их разрешенного использования. Сделан вывод о низкой степени ликвидности объектов оценки, поскольку средний срок экспозиции на рынке земельных участков составляет от 6 до 12 месяцев.

Отказ от использования затратного подхода эксперт представил на стр. 47 экспертного заключения (т. 2 л.д. 47), указав, что к стоимости земельных участков не применимы понятия физического и функционального износа и амортизации, в отличие от стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или может иметь отрицательное значение. Отказ от использования доходного подхода обоснован отсутствием у эксперта достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущий доход, который способен приносить объект оценки, а также связанные с ним расходы (т. 2 л.д. 48).

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж.

Выбрав три объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объектов исследования ввел соответствующие корректировки - в связи с активностью рынка по состоянию на дату оценки и параметрами объектов оценки ко всем объектам-аналогам применена скидка на торг в размере 10, 2 %. Согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А. применена понижающая корректировка на площадь.

Отсутствие необходимости применения корректировок на такие характеристики объектов-аналогов, как вид права, вид разрешенного использования, дата предложения, местоположение, наличие улучшений, рельеф участка, коммуникации обосновано экспертом на стр. 53-54 экспертного заключения (т. 2 л.д. 53-54).

В данной части судебная коллегия находит оцениваемое заключение эксперта обоснованным, соответствующим приведенной информации, в том числе, справочной, использованной им проведении исследования, которая отвечает критерию проверяемости и не вызывает сомнений в ее достоверности.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Позиции административного ответчика и заинтересованного лица, изложенные в апелляционных жалобах, свидетельствующие о защите интересов органа местного самоуправления в увеличении поступлений в местный бюджет, сами по себе, не указывают на основания для отмены обжалуемого решения суда.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 1 декабря 2021 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 16 марта 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: