Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 июня 2022 г. по делу N 66а-1103/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составепредседательствующего Сиротиной Е.С., судей Брянцевой Н.В. и Сумбаевой А.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И.рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 26OS0000-04-2021-000680-80 (N 3а-86/2022) по апелляционным жалобам Министерства имущественных отношений Ставропольского края и государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" на решение Ставропольского краевого суда от 4 апреля 2022 г. по административному делу по административному исковому заявлению Рустамова Джамиля Шамильевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.Заслушав доклад судьи Сиротиной Е.С., объяснения представителя административного истца Цалоевой М.А., представителя государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" Антоняна А.А., допросив эксперта ФИО5, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Рустамов Д.Ш. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края "Ставкрайимущество" (далее - ГБУ СК "Ставкрайимущество") об установлении равной рыночной кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 496 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства магазина, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1 500 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5110 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственное предприятие, расположенного по адресу: "адрес", в размере 5 200 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6674 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для продолжения строительства склада для хранения и реализации строительных материалов, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 6 800 000 рублей;

- нежилого здания магазина с кадастровым номером N, площадью 993 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 16 830 000 рублей;

- нежилого административно-производственного здания с кадастровым номером N, площадью 508, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 800 000 рублей;

- нежилого здания вспомогательного назначения с кадастровым номером N, площадью 619, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 3 925 000 рублей;

- нежилого здания складских помещений с кадастровым номером N, площадью 1436, 4 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 8 060 000 рублей;

- нежилого здания вспомогательного назначения с кадастровым номером N, площадью 562, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 27 января 2020 г. в размере 4 000 000 рублей;

- очистных сооружений коммунального хозяйства с кадастровым номером N, площадью 29181 кв. м, расположенных по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 9 696 000 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости существенно превышает рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как сособственника зданий, сооружений и налогоплательщика, а также как арендатора земельных участков, арендная плата за которые рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Решением Ставропольского краевого суда от 4 апреля 2022 г, с учетом определения Ставропольского краевого суда от 4 апреля 2022 г. об исправлении описки, административные исковые требования удовлетворены, установлена равная рыночной кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 2 641 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 6 353 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 8 110 000 рублей;

- нежилого здания магазина с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 24 272 000 рублей;

- нежилого административно-производственного здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 8 274 000 рублей;

- нежилого здания вспомогательного назначения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 4 669 000 рублей;

- нежилого здания складских помещений с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 10 293 000 рублей;

- нежилого здания вспомогательного назначения с кадастровым номером N по состоянию на 27 января 2020 г. в размере 3 002 000 рублей;

- очистных сооружений коммунального хозяйства с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 12 910 000 рублей.

В апелляционных жалобах Министерство имущественных отношений Ставропольского края и ГБУ СК "Ставкрайимущество" просят решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости, не соответствия экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, выразившегося в занижении действительной рыночной стоимости объектов и уменьшения поступлений в бюджет, выражают несогласие с распределением судебных расходов.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного ответчика ГБУ СК "Ставкрайимущество" Антонян А.А. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель административного истца Цалоева М.А. возражала против удовлетворения апелляционных жалоб.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, допросив эксперта, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что Рустамов Д.Ш. является сособственником объектов недвижимости:

- нежилого здания магазина с кадастровым номером N, площадью 993 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого административно-производственного здания с кадастровым номером N, площадью 508, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания вспомогательного назначения с кадастровым номером N, площадью 619, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания складских помещений с кадастровым номером N, площадью 1436, 4 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания вспомогательного назначения с кадастровым номером N, площадью 562, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- очистных сооружений коммунального хозяйства с кадастровым номером N, площадью 29181 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

На основании договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N истец является арендатором объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 496 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства магазина, расположенного по адресу: "адрес";

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5110 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производства предприятия, расположенного по адресу: "адрес";

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6674 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для продолжения строительства склада для хранения и реализации строительных материалов, расположенного по адресу: "адрес".

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 по состоянию на 1 января 2019 г. утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 2 609 237, 76 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 10 606 622, 6 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 13 839 339, 88 рублей;

- нежилого здания магазина с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 32 639 950, 02 рублей;

- нежилого административно-производственного здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 17 411 922, 85 рублей;

- нежилого здания вспомогательного назначения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 11 000 690, 53 рублей;

- нежилого здания складских помещений с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 29 840 591, 84 рублей;

- очистных сооружений коммунального хозяйства с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 105 625 447, 56 рублей.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 г. N 570 "О наделении государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" полномочиями, в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" актом ГБУ СК "Ставкрайимущество" от 4 февраля 2020 г. N 15 определена по состоянию на 27 января 2020 г. кадастровая стоимость нежилого здания вспомогательного назначения с кадастровым номером N по состоянию на 27 января 2020 г. в размере 9 013 385, 7 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов суду представлены отчеты об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные оценщиком ООО "К-1" ФИО7, в соответствии с которым определена рыночная стоимость объектов с кадастровыми номерами:

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1 500 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 5 200 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 6 800 000 рублей;

- нежилого здания магазина с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 16 830 000 рублей;

- нежилого административно-производственного здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 800 000 рублей;

- нежилого здания вспомогательного назначения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 3 925 000 рублей;

- нежилого здания складских помещений с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 8 060 000 рублей;

- нежилого здания вспомогательного назначения с кадастровым номером N по состоянию на 27 января 2020 г. в размере 4 000 000 рублей;

- очистных сооружений коммунального хозяйства с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 9 696 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчетов об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объектов.

Согласно заключениям эксперта ООО "Аргумент" ФИО5 от 14 января 2022 г. N-Э/012022 и N-Э/012022 определена рыночная стоимость объектов с кадастровыми номерами:

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 2 641 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 6 353 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 8 110 000 рублей;

- нежилого здания магазина с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 24 272 000 рублей;

- нежилого административно-производственного здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 8 274 000 рублей;

- нежилого здания вспомогательного назначения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 4 669 000 рублей;

- нежилого здания складских помещений с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 10 293 000 рублей;

- нежилого здания вспомогательного назначения с кадастровым номером N по состоянию на 27 января 2020 г. в размере 3 002 000 рублей;

- очистных сооружений коммунального хозяйства с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 12 910 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь собственником объектов капитального строительства и правообладателем земельных участков, обязанным уплачивать налог на имущество физических лиц и арендные платежи, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к верному выводу о том, что кадастровая стоимость объектов может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчетов об оценке, выполненных оценщиком ООО "К-1" ФИО7, требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации, выразившееся в некорректном подборе объектов-аналогов, необоснованном использовании лишь части доступных оценщику сведений.

Отчеты об оценке не отвечают требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12-20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 22-24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости объектов.

В отчетах допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки отчеты вводят в заблуждение, допускают неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведенной оценки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что отчеты об оценке не могут быть признаны доказательствами, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключения эксперта ООО "Аргумент" ФИО5 от 14 января 2022 г. N и N выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Экспертное заключение, пояснения эксперта в судебном заседании первой инстанции и письменные пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Расчет рыночной стоимости объектов капитального строительства в рамках доходного подхода произведен исходя из достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объекты оценки способны приносить, а также связанные с объектами оценки эксплуатационные расходы, возможные потери от простоя, недосбора платы за услуги.

Расчет арендной ставки произведен методом прямой капитализации доходов - перевода будущих доходов в единую сумму текущей стоимости с использованием соответствующей ставки капитализации, определенной по данным рынка, которая вычислена путем применения корректировок относительно объектов-аналогов на площадь, уторговывание, локальное местоположение, наличие непосредственного выхода к проезжей части, функциональное назначение, тип объекта. Оснований для введения иных корректировок и поправок в ином размере не имеется.

Чистый операционный доход рассчитан как устойчивая величина ожидаемого чистого годового валового дохода, полученного от исследуемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов.

Расчет величины потенциального валового дохода определен как произведение общей площади объекта на скорректированную среднюю ставку аренды за вычетом потерь от недоиспользования обусловленных недозагрузкой объектов недвижимого имущества и расходов.

Определение рыночной стоимости объектов с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Экспертом проведен анализ фактических данных о ценах предложений, основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и впоследствии обосновано применение корректировок.

Эксперт верно определилсегменты рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования, назначения и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги находятся в одном с объектами оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости объектов капитального строительства скорректирован по выявленным различиям, в том числе, уторговыванию, имущественным правам, локальному местоположению, площади, функционалу и техническому состоянию помещений, этажности, площади земельного участка.

Стоимость земельных участков скорректирована по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, уторговыванию, локальному местоположению, наличию коммуникаций, площади.

Оснований для введения иных корректировок, а также поправок в ином размере не имеется.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Расчет рыночной стоимости очистных сооружений коммунального хозяйства с кадастровым номером N произведен экспертом затратным подходом с использованием метода укрупненных обобщенных показателей стоимости, удельных затрат на единицу площади или объема (методом сравнительной единицы), основанном на расчете стоимости воспроизводства (замещения).

В связи с отсутствием технического паспорта объекта материал конструктивных элементов объекта оценки определен экспертом по результатам визуального осмотра.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Согласно пункту 24 которого затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; а также в случае, если оценка недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

В соответствии с подпунктом "е" пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" расчет затрат на создание объекта капитального строительства произведен на основании данных о затратах на строительство аналогичного объекта из специализированных справочников и других данных.

Определение рыночной стоимости затратным подходом произведено с допустимым и надлежащим сравнением стоимости единицы потребительских свойств (строительного объема, количества единиц потребительских свойств объектов, корректирующих коэффициентов) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения на основании ресурсно-технологических моделей сборников оценщика - "Справочника оценщика" Ко-Инвест "Сооружения городской инфраструктуры, "Магистральные сети и транспорт" на 1 января 2016 г. с последующим последовательным проведением корректировок и применением стоимостных показателей конструктивных систем, элементов и видов сооружений.

При расчете стоимости замещения экспертом применены объемно-планировочные и функциональные параметры, единицы измерителей объектов - аналогов на индекс изменения стоимости, корректировки на сейсмичность, прибыль предпринимателя, различия конструктивных элементов.

Накопленный износ в виде физического износа объекта определен экспертом методом эффективного возраста службы, исходя из нормативного и фактического срока службы вы размере 75 %. Функциональный износ и внешний (экономический) износ экспертом не установлены.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем судебная коллегия полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объектов оценки. Примененные методики расчета стоимости отражает индивидуальные характеристики объектов оценки, являются подробными и объективными.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка нежилых зданий и земельных участков производственно-складского, коммерческого назначения, к которым относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

4

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для проведения по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество", оснований для исключения учреждения из числа административных ответчиков не имеется.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В силу пункта 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости.

В силу частей 3, 5 данной статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, по правилам статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" осуществляется созданным субъектом Российской Федерации бюджетным учреждением, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

В с илу пункта 9 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Частью 6 статьи 16 указанного закона установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (часть 2 статьи 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 г. N 570 ГБУ СК "Ставкрайимущество" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их определении.

На основании данного приказа и Правил установления кадастровой стоимости объектов недвижимости бюджетными учреждениями, определенных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226, и предназначенных для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, ГБУ СК "Ставкрайимущество" определена оспариваемая истцом кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером N с применением определенной методики и модели оценки, в связи с чем данное бюджетное учреждение является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, разрешая вопрос о распределении судебных расходов, исходя из системного толкования положений статей 103, 111, 112, 114, 247, 248 КАС РФ, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропорциональном распределении судебных расходов.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" основным принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как установлено частью 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при разрешении настоящего спора в суде юридически значимым обстоятельством является определение действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, включая также проверку представленных административным истцом отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Судебная оценочная экспертиза проведена с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости.

Оценив экспертное заключение, суд пришел к выводу о том, что оно соответствует статье 82 КАС РФ и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости объектов.

Удовлетворение судом административных исковых требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административным ответчиком, а сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, в связи с чем все понесенные в рамках настоящего дела судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по данному делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Установив соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объектов недвижимости, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о распределении судебных расходов за объекты с кадастровыми номерами N, N и N - на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебных экспертиз, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

Вместе с тем, допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью иных объектов недвижимости не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, нарушает прав административного истца, в связи с чем судебные расходы подлежат взысканию за объект с кадастровым номером N с государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество", за остальные объекты - с Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Доводы апелляционных жалоб основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого решения. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Разрешая административный спор по существу, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии нарушения прав административного истца результатами определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N ввиду превышения действительной рыночной стоимости объекта в размере 2 641 000 рублей над его кадастровой стоимостью в размере 2 609 237, 76 рублей.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости данного объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости не нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта участвующие в деле лица не представили, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости данного земельного участка, отмене решения суда первой инстанции в данной части, принятию нового решения об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

Судебная коллегия, руководствуясь статьей 184 КАС РФ, пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. N 5 "О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции", приходит к выводу об исправлении допущенных в резолютивной части решения суда технических описок в части указания адресов объектов, поскольку допущенные описки носят технический характер, их исправление не ставит под сомнение законность постановленного судебного акта не повлечет изменение содержания решения суда.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 4 апреля 2022 г. отменить в части удовлетворения административных исковых требований Рустамова Джамиля Шамильевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований Рустамова Джамиля Шамильевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 496 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства магазина, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. - отказать.

Абзацы 4, 10 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

"- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5110 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственное предприятие, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 6 353 000 рублей;

- нежилого здания вспомогательного назначения с кадастровым номером N, площадью 562, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 27 января 2020 г. в размере 3 002 000 рублей".

В остальной части решение Ставропольского краевого суда от 4 апреля 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Министерства имущественных отношений Ставропольского края и государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 17 июня 2022 г.

Председательствующий

Судьи