Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 09 июня 2022 г. по делу N 66а-709/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Артамоновой Т.А. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N УИД 23OS0000-01-2021-000790-72 (N 3а-1398/2021) по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 22 декабря 2021 г. по административному делу по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Магнит" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Заслушав доклад судьи Сиротиной Е.С, объяснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Сергеева Р.М, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

публичное акционерное общество "Магнит" (далее - ПАО "Магнит") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об установлении по состоянию на 1 января 2018 г. равной рыночной кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 525, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 11 842 254 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и налогоплательщика.

Решением Краснодарского краевого суда от 22 декабря 2021 г. административные исковые требования удовлетворены, установлена по состоянию на 1 января 2018 г. равная рыночной кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 15 429 237 рублей.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия оснований для пересмотра кадастровой стоимости объекта, не соответствия экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности и занижении действительной рыночной стоимости объекта оценки.

Административным истцом представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы.

Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" и департаментом имущественных отношений Краснодарского края представлены возражения на заключение повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края Сергеев Р.М. в судебном заедании апелляционной инстанции поддержал апелляционную жалобу, выразил несогласие с заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, отзывов, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия признает решение суда подлежащим изменению в части размера установленной судом кадастровой стоимости нежилого здания.

С приведенными в оспариваемом постановлении суда первой инстанции суждениями в данной части согласиться не представляется возможным, поскольку судебная коллегия находит их постановленными с нарушением норм материального и процессуального права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Магнит" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 525, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена по состоянию на 1 января 2018 г. приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда" в размере 21 628 254, 06 рублей.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2021 г. утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 25 088 778, 34 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен выполненный оценщиком ООО "Оценка. Право. Кадастр" ФИО6 отчет об оценке от 16 мая 2021 г. N, в соответствии с которыми по состоянию на 1 января 2018 г. определена рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 11 842 254 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заключением эксперта Автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО7 от 10 сентября 2021 г. N по состоянию на 1 января 2018 г. определена рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 15 429 237 рублей с учетом налога на добавленную стоимость 18%.

Судом первой инстанции данное заключение эксперта признано недопустимым доказательством, по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта Автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО12 от 29 ноября 2021 г. N по состоянию на 1 января 2018 г. определена рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 15 429 237 рублей с учетом налога на добавленную стоимость 18%.

В ходе допроса эксперта ФИО8 в судебном заседании апелляционной инстанции сомнения в обоснованности экспертного заключения не были устранены.

Ввиду необходимости исключения неоднозначного толкования экспертного заключения, в связи с расчетом экспертом ФИО13 стоимости объекта в рамках затратного подхода с применением в расчетах коэффициента, учитывающего налог на добавленную стоимость (НДС 18 %) и определением рыночной стоимости объекта оценки с учетом понижающего коэффициента НДС в размере 0, 847, наличием противоречий в выводах эксперта и возникших у суда апелляционной инстанции сомнений в обоснованности отчета об оценке, экспертных заключений и соответствии требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Заключением эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО9 от 20 мая 2022 г. N определена рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 16 585 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем объекта капитального строительства, обязанным уплачивать налог на имущество юридических лиц, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, применяемую для целей налогообложения.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом первой инстанции выявлено несоответствие выполненного оценщиком ООО "Оценка. Право. Кадастр" ФИО6 отчета об оценке от 16 мая 2021 г. N требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13, 14, 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 22, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Отчет об оценке не содержит подробного описания проведенного исследования, обоснования выводов по поставленному перед оценщиком вопросу, что могло привести к ошибкам в расчетах и занижению рыночной стоимости объекта.

Оценщиком в отчете об оценке допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки.

Заключение эксперта Автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО7 от 10 сентября 2021 г. N и заключение эксперта Автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО14 от 29 ноября 2021 г. N допускают неоднозначное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки.

Для целей Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 НК РФ).

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 ст. 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает или уменьшает ее размер.

В свою очередь, по общему правилу реализация нежилых помещений по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данные судебные оценочные экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности не отвечают и вызывают сомнение в своей достоверности, поскольку их результаты носят противоречивый характер и не отвечают требованиям полноты, прозрачности и проверяемости.

В заключениях экспертов отсутствует возможность проверки обоснованности и достоверности выводов экспертов. Информация, приведенная в заключениях, использованная и полученная в результате расчетов, не подтверждена, возможность проверки данной информации отсутствует. Состав, последовательность материалов, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести представленный экспертами расчет стоимости объекта оценки.

Расчет стоимости объекта в рамках затратного подхода и примененных экспертами методик не отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, не является подробным и объективным, в связи с чем у судебной коллегии возникли сомнения в обоснованности экспертных заключений.

Пояснения эксперта ФИО8 не устранили возникшие у суда апелляционной инстанции сомнения в обоснованности данного экспертного заключения.

Вышеуказанные исследования опровергнуты заключением эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО9 от 20 мая 2022 г. N и не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО9 от 20 мая 2022 г. N выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Экспертом проведено исследование с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ от применения затратного подхода мотивирован.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода произведен методом прямой капитализации дохода, исходя из достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки эксплуатационные расходы, возможные потери от простоя, недосбора платы за услуги.

Чистый операционный доход рассчитан как устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от исследуемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислении, часть действительного валового дохода, которая остается после выплаты всех операционных расходов.

Величина потенциального валового дохода рассчитана исходя из проведенного анализа рынка, с учетом коэффициента арендопригодной площади для коммерческой недвижимости, с использованием трех объектов-аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым нежилым помещением, с применением последовательных корректировок на условия рынка (скидке к ценам предложений и динамике сделок на рынке), независимых корректировок на местоположение в пределах города и площадь.

Для расчета величины действительного дохода определен размер потерь, обусловленный недозагрузкой объектов недвижимого имущества и неплатежами (потери, возникающие при сборе арендной платы).

В расчет экспертом приняты операционные расходы с выделением доли на содержание и эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости от суммы арендного дохода. Величина операционных расходов для исследуемого недвижимого имущества составит 17, 80 % от потенциального валового дохода.

Расчет ставки капитализации произведен исходя из дохода на инвестиции (дохода на капитал), ставка которого равна риску инвестирования, а также возврата суммы инвестированного капитала в соответствии с коэффициентами капитализации объектов коммерческой недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г.

Определение рыночной стоимости объекта с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов оценки обоснован.

Экспертом проведен анализ фактических данных о ценах предложений, основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования, назначения и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги находятся в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, условиям рынка (скидка к ценам предложений, динамика сделок на рынке), местоположению в пределах города, расположению относительно красной линии, состоянию внутренней отделки, этажности, площади.

Оснований для введения иных корректировок, а также поправок в ином размере, не имеется.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Рыночная стоимость нежилого помещения с учетом стоимости земельного участка, относящегося к объекту экспертизы, составляет 24 754 097 рублей, без учета стоимости земельного участка - 16 585 000 рублей. Определение стоимости улучшения без учета стоимости земельного участка обоснованно проведено экспертом после согласования результатов, полученных в рамках доходного и сравнительного подходов, экспертом учтено, что в стоимость объекта оценки и объектов-аналогов включена стоимость земли.

Вопреки доводам государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" и департамента имущественных отношений Краснодарского края, в заключении и письменных пояснениях экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка нежилых зданий коммерческого назначения, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

4

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО9, не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость здания подлежит установлению на основании данного заключения эксперта.

Оснований для проведения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.

4

В суд апелляционной инстанции одновременно с экспертным заключением поступило ходатайство ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" о взыскании судебных расходов на оплату проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 60 000 рублей.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, судебная коллегия исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу об отнесении данных расходов на административного истца.

В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как установлено частью 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" основным принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Повторная судебная оценочная экспертиза проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.

Удовлетворение требований в данном случае не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками.

Оснований полагать, что судебное решение об установлении кадастровой стоимости финансово обесценится с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми административным истцом налоговыми выгодами, не имеется.

Установив соотношение размера судебных расходов и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости, судебная коллегия приходит к выводу о том, что допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает конституционных прав и свобод административного истца, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Согласно калькуляции затраты на проведение ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" повторной судебной оценочной экспертизы составили 60 000 рублей. Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертными организациями работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

Судебная коллегия приходит к выводу о дополнении резолютивной части решения указанием на применение установленной судом кадастровой стоимости объектов.

Требования к содержанию резолютивной части решения суда о пересмотре кадастровой стоимости установлены положениями части 3 статьи 249 КАС РФ, в соответствии с которой в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2021 г. утверждена кадастровая стоимость спорного объекта, в ЕГРН внесены сведения о данной кадастровой стоимости, то сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной решением суда, могут приняться с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 22 декабря 2021 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить равную рыночной кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 525, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 16 585 000 рублей.

Дополнить резолютивную часть решения указанием на период действия кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г.

Заявление Общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" о взыскании расходов на оплату повторной судебной оценочной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с публичного акционерного общества "Магнит" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" расходы на оплату повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 60 000 рублей.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 22 декабря 2021 г. оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в порядке, установленном главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 9 июня 2022 г.

Председательствующий

Судьи