Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 июня 2022 г. по делу N 66а-1107/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе Гылкэ Д.И., судей Колпаковой А.В., Брянцевой Н.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании, административное дело N 3а-160/2022 (УИД 26OS0000-04-2021-000787-50) по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 31 марта 2022 г. по административному делу по административному исковому заявлению Салахова Исламутдина Салахбековича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., судебная коллегия

установила:

Салахов И.С, являясь арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, общей площадью 14972 кв. м, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: "адрес", обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном рыночной. Обосновывая требования, указал на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает его интересы, как арендатора.

Решением Ставропольского краевого суда от 31 марта 2022 г. административный иск удовлетворен.

На основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлена кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, общей площадью 14972 кв. м, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства объектов производственного назначения, расположенный по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 16739000 рублей.

С Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО "ЗемЭксперт" взыскана стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 70000 рублей.

В поданной апелляционной жалобе Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянт выражает несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной экспертизы, указывая на то, что рыночная стоимость спорного земельного участка занижена, ее применение приведет к финансовым потерям муниципального бюджета.

В возражениях на апелляционную жалобу административный истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Учитывая, надлежащее извещение участвующих в деле лиц, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 КАС РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело при данной явке.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании исследованных и изученных судом доказательств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что права административного истца затронуты установлением кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, право аренды на объекты недвижимости принадлежит административному истцу на основании договора аренды от 18 января 2021 г. N из которого следует, что в расчёте арендного платежа применяется кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" по состоянию на 1 января 2019 г.: в отношении земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 14972 кв. по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 35810179, 32 рубля.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке ООО Центр экспертизы и оценки "Трайко" от 22 декабря 2021 г. N, согласно которого рыночная стоимость которого земельного участка с кадастровым номером N составляет 15752000 рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку в отчёте должным образом не проведено исследование рынка в сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, не проведен анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, отсутствует обоснование отбора объектов-аналогов в приведенной выборке фактических данных о ценах предложений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом правомерно была назначена по делу судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО "ЗемЭксперт" от 4 марта 2022 г. N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 16739000 рублей.

Изучив данное экспертное заключение, суд первой инстанции правильно принял за основу решения заключение судебной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствующим требованиям законодательства и установив рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 16739000 рублей.

Судебная коллегия не находит оснований сомневаться в выводах суда.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ.

Рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась с использованием сравнительного подхода, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Материалами дела подтверждается, что производя выборку объектов-аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже 10 земельных участков на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие 3 объекта-аналога, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемыми и обоснованно отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого.

Доводы апеллятора о неправильности выбора экспертом объектов-аналогов ввиду их несопоставимости из-за необходимости применения корректировок на площадь (масштаб), которые, по мнению апеллятора, свидетельствуют о неправильном подборе, суд апелляционной инстанции отклоняет, так как автором апелляционной жалобы не приведено доказательств неправильного применения объектов аналогов и их корректировок. Вопреки приведенным доводам, экспертом подобраны аналоги максимально сопоставимые с объектом оценки по площади (масштабу), о чем свидетельствует применение корректировок на масштаб (площадь), которые сглаживают имеющиеся различия. При этом в апелляционной жалобе не приведены доказательства о наличии более сопоставимых по площади объектов-аналогов.

Необходимость применения иных корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают. Так, при определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, площадь, наличие коммуникаций, месторасположение.

Доводы апеллятора о необоснованности применении экспертом корректировки на торг (18%) опровергаются заключением эксперта, в котором содержится полное и подробное обоснование необходимости применения данной корректировки для неактивного рынка, обусловленной особенностями функционирования рынка земельных участков в г. Ставрополе в юридически значимый период, что подтверждается представленными приложениями.

Таким образом, при подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость". Подобранные аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит. Указанный эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чём дал подписку. Квалификация эксперта и наличие у него полномочий на проведение подобного рода исследований были судебной коллегией проверены. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Вопреки требованиям, установленным частью 1 статьи 62 КАС РФ доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, автор апелляционной жалобы в судебную коллегию не представил.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителем жалобы не приводится и судебной коллегией не установлено.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости уменьшатся поступления в местный бюджет, неубедительны. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Что касается вопроса о распределении судебных расходов, то разрешая данное требование, суд основываясь, в том числе на документах, подтверждающих действительную стоимость оценочных работ, стоимость судебной экспертизы, объем произведенных работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, правильно исходил из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и пришел к выводу об отнесении судебных расходов на административного ответчика, поскольку при установлении кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка ее расхождение с рыночной стоимостью не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и выявленное расхождение составляет более 50%.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Устанавливая обоснованность размера расходов затраченных на проведение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертными учреждениями, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения.

Судом апелляционной инстанции отмечается также и то, что размер возлагаемых на административного ответчика судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы подтвержден финансово-экономическим обоснованием и не оспаривается сторонами.

При изложенных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Руководствуясь статьями 308-310 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 31 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи