Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 01 июня 2022 г. по делу N 66а-861/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.

судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А.

при секретаре судебного заседания Корюкиной И.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N N административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Молоко" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица администрации города Иркутска - ФИО8 на решение Иркутского областного суда от 17 февраля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Вольной Е.Ю, пояснения представителя административного истца ФИО9, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Молоко" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости - 37 620 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "Молоко" является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение налоговых платежей, уплачиваемых им за земельный участок.

Решением Иркутского областного суда от 17 февраля 2022 года административное исковое заявление ООО "Молоко" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 42 762 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года. Датой обращения с указанным административным исковым заявлением постановлено считать 17 сентября 2021 года.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Иркутска просит вышеуказанное решение отменить, приняв по делу новое решение об отказе удовлетворении административного искового заявления. В обоснование своей позиции указывает, что судом необоснованно принято в качестве достоверного и допустимого доказательства экспертное заключение, представленное в результате проведения судебной экспертизы, поскольку оно составлено с нарушением требований, установленных законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Экспертом при проведении исследования использованы объекты-аналоги с разным фактическим использованием, местоположением (центр города и окраина), разными площадями. При определении итоговой рыночной стоимости эксперт использует только два объекта-аналога N2 и N3. При этом, объект-аналог N2 не может использоваться, поскольку представляет собой два земельных участка, которые по сведениям ЕГРН сняты с государственного кадастрового учета. Вновь образованный земельный участок не выступал предметом предложения на земельном рынке. Объект-аналог N3 расположен на окраине г. Иркутска, вблизи очистительных сооружений, что снижает его инвестиционную привлекательность, имеет иной вид разрешённого использования, площадь объекта - аналога более чем в пять раз меньше площади объекта оценки, применение корректировок при столь существенных различиях ведет к росту погрешности результата. Объект-аналог N4 является нетипичным, поскольку на нем расположены воздушно-кабельная и подземная линии связи, что способствовало занижению стоимости рассматриваемого объекта-аналога и, следовательно, повлияло на итоговую стоимость объекта оценки.

Представителем административного истца ООО "Молоко" - ФИО10 относительно доводов апелляционной жалобы представлены возражения, где обжалуемое решение просит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи с Иркутским областным судом принимала участие представитель административного истца ФИО11 возражавшая против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены решения Иркутского областного суда, постановленного в соответствии с действующим законодательством.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов административного дела следует, что ООО "Молоко" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 года N969-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области" в размере 89 489 256, 22 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

При обращении с административным исковым заявлением в обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N200-С/21 от 02 сентября 2021 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Регион-Оценка"

Определением Иркутского областного суда от 19 октября 2021 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, поскольку представителем административного ответчика Правительства Иркутской области выражены сомнения в достоверности выводов, изложенных оценщиком в отчете об оценке.

Проведение судебной оценочной экспертизы подтверждается наличием в материалах дела заключения эксперта, выполненного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг" ФИО12, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 42 762 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Иркутский областной суд исходил из того, что имеет место нарушение прав административного истца, являющегося собственником земельного участка, поскольку размер налоговых платежей определяется исходя из кадастровой стоимости такого участка, положив в основу решения суда выводы, содержащиеся в заключение судебной экспертизы, которое признано достоверным и допустимым доказательством по делу.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами, изложенными в решении Иркутского областного суда, находит их обоснованными и соответствующими нормам действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы администрации города Иркутска сводятся к несогласию с выводами, изложенными в заключении судебной оценочной экспертизы, поскольку, по мнению заинтересованного лица, такие выводы не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции указанные доводы жалобы находит несостоятельными ввиду следующего.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Суд первой инстанции при разрешении заявленных административным истцом исковых требований исходил из того, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объекта оценки и факторов, влияющих на его стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, анализ каждого объекта-оценки, изложенные выводы достаточным образом мотивированы, а полученные результаты не допускают неоднозначного толкования.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297 (далее - ФСО N1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Проводя исследование, эксперт обоснованно применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, указав, что на дату оценки имеется достаточное количество доступной рыночной информации о ценах предложения сопоставимых объектов, а также возможность применения необходимых корректировок. Также экспертом обоснован отказ от использования иных методов при проведении экспертизы.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее - ФСО N7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Проводя анализ рынка, эксперт произвел мониторинг предложений и сформировал итоговую выборку из 4 земельных участков на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблице, содержащейся в экспертном заключении, сведения в которой подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики.

Экспертом выборка объектов-аналогов произведена по определенному алгоритму с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка, категория земель и разрешенное использование, передаваемые права и условия реализации, площадь объекта, доступ к ж/д путям, к инженерным коммуникациям, стоимость, дата предложения.

В ходе судебного заседания, состоявшегося 15 февраля 2022 года, был допрошен эксперт ФИО14, составившая экспертное заключение, которая в полном объеме подтвердила все изложенные в заключении выводы, а также ответила на вопросы суда и представителя администрации города Иркутска.

Исходя из экспертного заключения, а также из пояснений эксперта, следует, что им произведен полный анализ рынка, использованы и изучены все предложения, которые имелись в доступных источниках. В итоговой выборке представлены наиболее сопоставимые объекту оценки аналоги по основным ценообразующим факторам, учитывая особенности каждого земельного участка, подробно изложена информация об их качественных и количественных характеристиках.

Из положений законодательства и федеральных стандартов оценки не следует каких-либо требований относительно полной идентичности объектов-аналогов и объекта оценки по всем характеристикам, а также требований, которые бы устанавливали пределы границ возможного отличия по основным параметрам.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что объекты-аналоги отличны от объекта оценки, являются несостоятельными.

Объектом исследования является - земельный участок с видом разрешенного использования: объекты производственного назначения.

Мнение апеллянта, что земельный участок с кадастровым номером N относится к сегменту рынка земельных участков коммерческого использования, противоречит его виду разрешенного использования.

Так, согласно пункту 20 ФСО N7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

В результате проведенного экспертом визуального осмотра было установлено, что на территории объекта оценки расположены здания производственно-складского назначения. Текущее использование объекта оценки - для эксплуатации производственно-складской базы. В итоге экспертом был сделан вывод, что наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка - под производственно-складское использование, что соответствует его физической возможности, юридически разрешенному и фактическому использованию.

Учитывая вид разрешенного использования и фактическое использование земельного участка - объекты производственного назначения, и оценщиком и экспертом оцениваемый земельный участок был отнесен к сегменту рынка - земельные участки под индустриальную застройку (земельные участки под производственно - складское использование).

На стр. 81 заключения экспертом указано: согласно результатам, проведенного визуального осмотра, экспертом было выявлено, что на территории объекта оценки расположена производственно-складская база, включающая объекты производственно-складского и административного назначения, однако, количественные и качественные характеристики данных объектов недвижимости, в рамках названного заключения эксперта не приводятся, поскольку земельный участок оценивается как незастроенный.

Кроме того, земельные участки производственно-складского назначения предполагают размещение на территории как производственно-складских, так и административных зданий, и административные здания, расположенные на территории объекта оценки, используются в составе производственно-складского комплекса для обслуживания имеющихся на территории производственных и складских зданий, таким образом, текущее использование объекта оценки - для эксплуатации производственно складской базы.

Довод апеллянта относительно объекта-аналога N3 о его расположении на окраине г. Иркутска суд апелляционной инстанции находит несостоятельным, поскольку объект оценки также расположен на границе города Иркутска в окружении жилой застройки.

Судебная коллегия находит ошибочными и доводы апеллянта относительно невозможности использования в качестве аналога объекта N2.

Из текста объявления (стр. 134 заключения эксперта) следует, что 12 июля 2019 года выставлен на продажу один земельный участок, площадью 1 га, который был образован из 2-х смежных земельных.

Таким образом, мнение Администрации г. Иркутска о том, что в качестве объекта - аналога эксперт использует земельные участки с кадастровыми номерами N, не верно. В качестве объекта-аналога N2 был выбран один земельный участок, объединенный из 2-х земельных участков, о чем четко указано в тексте объявления.

Довод жалобы о том, что объект-аналог N4 является нетипичным, поскольку на нем расположены воздушно-кабельная и подземная линии связи, что способствовало занижению стоимости объекта, суд апелляционной инстанции находит несостоятельным, поскольку апеллянтом не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство и влияние на стоимость объекта.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В ходе проведения исследования эксперт пришел к обоснованному выводу о необходимости применения корректировки на имущественные права, на торг, на дату предложения, на местоположение и на площадь.

Анализируя заключение эксперта, составленное в ходе проведения судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции находит его достоверным и обоснованным, соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение содержит подробную информацию, идентифицирующую объект оценки в полном объеме, с указанием количественных и качественных характеристик земельного участка и приведением ссылок на документы, содержащие данную информацию, экспертом произведен анализ рынка земельных участков, а также приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, а также обосновано использование сравнительного подхода, который дает наиболее точные и объективные результаты при определении рыночной стоимости в данном случае.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение такого рода исследований, что следует из имеющихся в материалах дела документов, подтверждающих образование эксперта, страхование ответственности, членство в некоммерческой организации оценщиков, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение эксперта, приходит к выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, полностью соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Администрацией города Иркутска в данном случае доказательств, свидетельствующих о несоответствии выводов судебной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, не представлено, а непосредственное несогласие лиц, участвующих в деле, с экспертным заключением не может свидетельствовать о его недопустимости и недостоверности. Каких-либо доказательств, подтверждающих иной размер рыночной стоимости земельного участка, в ходе судебного разбирательства не представлено.

Иные доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции считает несостоятельными и основанными на ошибочном толковании норм права, а также повторяющими позицию, изложенную при рассмотрении административного искового заявления в суде первой инстанции.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение Иркутского областного суда законным и обоснованным, вынесенным с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права. Предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение Иркутского областного суда от 17 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя заинтересованного лица администрации города Иркутска - ФИО13 - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Иркутский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: