Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22 июня 2022 г. по делу N 66а-1073/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Солдатовой С.В, Колпаковой А.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-88/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001196-18) по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Санаторий "Надежда" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по апелляционным жалобам административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, заинтересованного лица администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Краснодарского краевого суда от 10 марта 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца закрытого акционерного общества "Санаторий "Надежда" - Дьяченко А.С, возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб,

УСТАНОВИЛА:

закрытое акционерное общество "Санаторий "Надежда" (далее также ЗАО "Санаторий "Надежда", Общество), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 166 +/- 47 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ЗУ занимаемый санаторием "Надежда", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"), земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 337 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации спального корпуса, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, установленная по состоянию на 1 января 2020 г. в размерах 111 654 775, 76 руб, 30 892 677, 94 руб, соответственно, значительно превышает размеры их рыночной стоимости. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельных участков нарушает права и интересы административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей. В обоснование заявленных требований Общество представило отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 2 сентября 2021 г. N 020921.02-01-НИ, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" ФИО10, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размерах 70 829 000 руб, 20 519 000 руб, соответственно. Просило суд установить кадастровую стоимость земельных участков в указанных размерах.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости объектов, принадлежащих на праве аренды административному истцу, определенных оценщиком, на основании определения Краснодарского краевого суда от 14 октября 2021 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 13 декабря 2021 г. N БП-2019, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Партнер" ФИО16, согласно выводам которого рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 78 641 000 руб, 21 754 000 руб, соответственно. Административный истец с учетом выводов судебной экспертизы уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 10 марта 2022 г. административное исковое заявление ЗАО "Санаторий "Надежда" удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г, равная 78 641 000 руб, 21 754 000 руб, соответственно. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков постановлено считать 28 сентября 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, с учетом ее дополнений, в которой полагает обжалуемое решение незаконным и необоснованным.

Заинтересованное лицо администрация муниципального образования город-курорт Анапа подало апелляционную жалобу, в которой приводит доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы административного ответчика. Просит отменить решение суда первой инстанции, как незаконное и необоснованное.

Относительно доводов апелляционных жалоб стороной административного истца представлен письменный отзыв на апелляционные жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца поддержал письменные возражения по апелляционным жалобам.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители иных лиц, участвующих в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив письменный отзыв стороны административного истца на апелляционные жалобы, дополнение к апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края, письменные пояснения эксперта ФИО15, выслушав объяснения представителя административного истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости арендных платежей кадастровую стоимость объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости объектов недвижимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ЗАО "Санаторий "Надежда" на основании договоров аренды земельных участков от 7 апреля 2014 г. N 3700006128, от 18 ноября 2014 г. N 3700006551 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 166 +/- 47 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ЗУ занимаемый санаторием "Надежда", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"), земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 337 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации спального корпуса, расположенного по адресу: "адрес". Согласно приложениям к договорам аренды земельных участков расчет размера арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости земельных участков.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве аренды земельных участков с кадастровыми номерами N, N в размерах 111 654 775, 76 руб, 30 892 677, 94 руб, соответственно, по состоянию на 1 января 2020 г.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельных участков от 2 сентября 2021 г. N 020921.02-01-НИ, выполненному оценщиком ООО "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" ФИО11, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размерах 70 829 000 руб, 20 519 000 руб, соответственно (т. 1 л.д. 55-105).

Определением Краснодарского краевого суда от 14 октября 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Бизнес Партнер" (т. 1 л.д. 137-140).

Согласно заключению эксперта ООО "Бизнес Партнер" от 13 декабря 2021 г. N БП-2019, представленному экспертом ФИО14, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2020 г. составила 78 641 000 руб, 21 754 000 руб, соответственно (т. 1 л.д. 160-246). Представитель административного истца по доверенности Скляров О.В. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 2 сентября 2021 г. N 020921.02-01-НИ, выполненный оценщиком ООО "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" ФИО12 (т. 1 л.д. 55-105), заключение эксперта ООО "Бизнес Партнер" от 13 декабря 2021 г. N БП-2019 (т. 1 л.д. 160-246), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям, поскольку по своим индивидуализирующим признакам подобранные оценщиком объекты-аналоги не могут быть признаны в полной мере сопоставимыми с объектами оценки.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение от 13 декабря 2021 г. N БП-2019, представленное экспертом ООО "Бизнес Партнер" ФИО13, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, описано местоположение и ближайшее окружение объектов оценки с приложением карты-схемы расположения объектов экспертизы (т. 1 л.д. 169-177).

В качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 кв.м.

Отказ от использования доходного подхода обоснован отсутствием у эксперта достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущий доход, который способны приносить объекты оценки, а также связанные с ними расходы (т. 1 л.д. 182).

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж.

Выбрав объекты-аналоги, сопоставимые по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объектов исследования ввел соответствующие корректировки.

При определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N ко всем объектам-аналогам применено нижнее значение скидки на торг в размере 9, 1 %, выполненное согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А, обусловленное количественно-качественными характеристиками объектов экспертизы и их высокой инвестиционной привлекательностью.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N применена скидка на площадь в размере 0, 96 к объекту аналогу N 1, в размере 0, 78 к объектам-аналогам N 2, 3. К объектам аналогам N 1, 2 применена повышающая корректировка на расстояние до моря в размере 1, 45, поскольку удаленность от береговой линии моря является одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость земельных участков, расположенных в курортных регионах.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N применена скидка на площадь в размере 0, 89 - к объекту аналогу N 2, в размере 0, 74 - к объектам-аналогам N 1, 3. Повышающая корректировка на расстояние до моря в размере 1, 45 введена к объекту-аналогу N 1.

В данной части судебная коллегия находит оцениваемое заключение эксперта обоснованным, соответствующим приведенной информации, в том числе, справочной, использованной им проведении исследования, которая отвечает критерию проверяемости и не вызывает сомнений в ее достоверности.

Относительно доводов административного ответчика о несопоставимости месторасположения объектов оценки и объектов-аналогов судебная коллегия исходит из его несостоятельности, поскольку экспертом, с учетом особенностей объектов исследования - земельных участков коммерческого и рекреационного назначения, расположенных в курортных регионах, введены проанализированные выше корректировки на удалённость от береговой линии моря, что и предопределяет, в таких случаях, значимость фактора местоположения сравниваемых объектов.

При этом, согласно представленным экспертом сведениям, в том числе в дополнительных объяснениях, местоположение объектов-аналогов уточнялось экспертом по указанным в объявлениях об их продаже номерам телефонов, а расстояние до береговой линии - устанавливалось согласно данным интернет-карт, находящихся в открытом доступе на сайте https://yandex.ru/maps/.

При таких обстоятельствах, позицию административного ответчика о недостатках экспертного исследования, изложенную в дополнении к апелляционной жалобе, следует признать основанной на произвольном толковании представленных в исследовательской части сведений и использованной экспертом информации, отвечающей требованиям ее проверяемости.

Относительно довода административного ответчика о необходимости поручения производства настоящей судебной экспертизы государственному экспертному учреждению, судебная коллегия отмечает следующее.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее - Перечень).

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

Определение в вышеуказанном разделе Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной экспертизы, именно в целях определения рыночной стоимости ее объекта, без исследования вопросов, охватываемых таким видом экспертизы как землеустроительная, и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в области оценки недвижимости, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

Позиции административного ответчика и заинтересованного лица, изложенные в апелляционных жалобах, свидетельствующие о защите интересов органа местного самоуправления в увеличении поступлений в местный бюджет, сами по себе, не указывают на основания для отмены обжалуемого решения суда.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 10 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 6 июля 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: