Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 июля 2022 г. по делу N 66а-1133/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Сучковой Е.Г, Вольной Е.Ю, при секретаре судебного заседания Корюкиной И.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-887/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества "Бийское производственное объединение "Сибприбормаш" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай - Арефьевой Татьяны Геннадьевны на решение Алтайского краевого суда от 31 марта 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Акционерное общество "Бийское производственное объединение "Сибприбормаш" (далее - АО "БПО "Сибприбормаш") обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что АО "БПО "Сибприбормаш" является арендатором указанных земельных участков. Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании представленного административным истцом отчета об оценке N 22-11 от 16 ноября 2021 года, что нарушает права АО "БПО "Сибприбормаш", поскольку влечет увеличение арендной платы, которая рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельных участков.

Решением Алтайского краевого суда от 31 марта 2022 года административное исковое заявление АО "БПО "Сибприбормаш" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 194 482 рублей, с кадастровым номером N - 212 677 рублей, с кадастровым номером N - 207 699 рублей, с кадастровым номером N - 214 050 рублей, с кадастровым номером N - 217 311 рублей, с кадастровым номером N - 5 251 689 рублей (период применения с 01 января 2020 года по 19 января 2022 года), с кадастровым номером N - 1 207 227 рублей по состоянию на 01 января 2020 года. Датой обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости постановлено считать 18 февраля 2022 года.

В апелляционной жалобе представитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее - МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай) просит вышеуказанное решение отменить, отказав в удовлетворении требований административного истца в полном объеме. В обоснование своей позиции указывает, что АО "БПО "Сибприбормаш" не соблюден досудебный порядок урегулирования споров. Кроме того, судом в качестве доказательства принят отчет об оценке, представленный административным истцом, который составлен с нарушением норм действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оценщиком при проведении анализа использованы объекты-аналоги, имеющие минимальные удельные показатели стоимости за квадратный метр объекта, следовательно, итоговая рыночная стоимость объектов оценки является заниженной. Истцом иных доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости земельных участков, не представлено.

Представителем АО "БПО "Сибприбормаш" представлен отзыв и дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, где решение Алтайского краевого суда просят оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения, полагая доводы апелляционной жалобы необоснованными.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва и дополнений к нему, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов административного дела следует, что АО "БПО "Сибприбормаш" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды N 4 от 15 февраля 2021 года, с кадастровым номером N на основании договора аренды N 5 от 15 февраля 2021 года, с кадастровым номером N на основании договора аренды N 6 от 15 февраля 2021 года, с кадастровым номером N на основании договора аренды N 7 от 15 февраля 2021 года, с кадастровым номером N на основании договора аренды N 8 от 15 февраля 2021 года, с кадастровым номером N на основании договора аренды N 9 от 15 февраля 2021 года, с кадастровым номером N на основании договора аренды N 10 от 15 февраля 2021 года. Указанные договоры заключены между МТУ Росимущество в Алтайском крае и Республике Алтай и АО "БПО "Сибприбормаш". В приложениях к договорам аренды указано, что расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости земельных участков.

Приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года N 70 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 498 225, 42 рублей, с кадастровым номером N - 544 837, 86 рублей, с кадастровым номером N - 532 085, 4 рублей, с кадастровым номером N - 548 355, 78 рублей, с кадастровым номером N - 556 710, 84 рублей, с кадастровым номером N - 17 389 518, 3 рублей, с кадастровым номером N - 3 092 691, 42 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 22-11 от 16 ноября 2021 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки "Партнер" (далее - ООО "Центр независимой оценки "Партнер"). Согласно указанному отчету об оценке стоимость земельного участка с кадастровым номером N равна 194 482 рублей, с кадастровым номером N - 212 677 рублей, с кадастровым номером N - 207 699 рублей, с кадастровым номером N - 214 050 рублей, с кадастровым номером N - 217 311 рублей, с кадастровым номером N - 5 251 689 рублей, с кадастровым номером N - 1 207 227 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Алтайский краевой суд исходил из того, что оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы, установив кадастровую стоимость спорных земельных участков на основании отчета об оценке, признанного судом первой инстанции достоверным и допустимым доказательством.

Суд апелляционной инстанции находит выводы Алтайского краевого суда верными и обоснованными, соответствующими требованиям действующего законодательства.

В качестве доводов жалобы апеллянт указывает, что административным истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный федеральным законодательством.

Как следует из статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года. В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" или Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с названным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Как следует из материалов настоящего административного дела, кадастровая стоимость спорных земельных участков была утверждена на основании Приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года N 70 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края" в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", постановления Правительства Алтайского края от 22 июня 2017 года N 226 "О переходе к государственной кадастровой оценке в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно пункту 3 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.

Таким образом, действующим законодательством установлен альтернативный способ оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В силу прямого указания в пункте 1 вышеупомянутой статьи 22 Закона N 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным, в связи с чем судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы о несоблюдении административным истцом досудебного порядка урегулирования спора подлежат отклонению как основанные на неверном понимании подлежащих применению правовых норм.

В доводах апелляционной жалобы апеллянт ссылается на несоответствие отчета об оценке N 22-11 от 16 ноября 2021 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, полагая, что указанный отчет является недостоверным и недопустимым доказательством по делу.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Судом первой инстанции при вынесении решения проанализирован представленный отчет об оценке объекта недвижимости, указано, что оценщиком составлено описание объекта оценки с определением количественных и качественных характеристик, приведены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, описан процесс оценки, содержатся ссылки на источники информации, описание проведенных расчетов, также имеются доказательства, подтверждающие соблюдение требований законодательства относительно соответствующей квалификации оценщика.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Применение метода сравнения продаж в рамках использования сравнительного подхода обусловлено тем обстоятельством, что имеется достаточное количество надежной рыночной информации о ценах предложений земельных участков, а также возможность приведения необходимых корректировок.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Проводя анализ рынка, оценщик произвел мониторинг предложений и сформировал итоговую выборку из 3 земельных участков на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблице, содержащейся в отчете об оценке, сведения в которой подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики.

Оценщиком по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка и его назначение, передаваемые права, площадь объекта, стоимость, дата размещения предложения.

В доводах апелляционной жалобы указано, что оценщиком необоснованно в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, имеющие более низкие значения средней удельной стоимости за квадратный метр объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства судом в качестве свидетеля допрошен оценщик ФИО1, составивший отчет об оценке, который пояснил, что в ходе проведения анализа рынка земельных участков, распложенных непосредственного в городе Бийске, где находятся и объекты оценки, произведена выборка сопоставимых объектов недвижимости. Оценщиком выбран наиболее вероятный диапазон цен за квадратный метр объекта, исключены объекты, находящиеся в самом нижнем и верхнем диапазоне.

Средняя удельная стоимость квадратного метра в размере 400 рублей за 1 кв.м, указанная в отчете об оценке за 2-3 квартал 2019 года, на что указывает апеллянт, приведена из анализа рынка земельных участков, расположенных по всему Алтайскому краю, а не конкретно в городе Бийске, где находятся оцениваемые объекты. Указание данной стоимости произведено с целью проведения дальнейшей корректировки на дату продажи объектов-аналогов.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что оценщиком обоснованно произведена выборка объектов-аналогов, соответствующих по своим количественным и качественным характеристикам объекту оценки.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В ходе проведения исследования оценщик также пришел к обоснованному выводу о необходимости применения корректировки на вид права, на дату, на площадь и наличие инженерных коммуникаций.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке полностью соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, следовательно, данное доказательство является допустимым, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Выводы, изложенные в отчете об оценке, также были подтверждены в ходе допроса свидетеля ФИО1, составившего ответ, что следует из протокола судебного заседания от 31 марта 2022 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Доказательств недостоверности отчета об оценке земельных участков в ходе рассмотрения административного дела не представлено, поводов полагать, что отчет об оценке содержит недостатки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, не имеется.

Таким образом, судебная коллегия находит решение Алтайского краевого суда законным и обоснованным, вынесенным с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права. Предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение Алтайского краевого суда от 31 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя заинтересованного лица Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай - Арефьевой Татьяны Геннадьевны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Алтайский краевой суд в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: