Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 июля 2022 г. по делу N 66а-1076/2022

Судья судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Сумбаева А.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N23OS0000-01-2021-000949-80 (3а-36/2022) по административному исковому заявлению Бикмеевой Екатерины Валериевны к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 03 марта 2022 г., принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, заслушав объяснения представителя административного истца Зафирова С.В., принимавшего участие посредством веб-конференции; пояснения эксперта Юрченко А.И., принимавшей участие посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда,

УСТАНОВИЛА:

Бикмеева Е.В. обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить по состоянию на 01 января 2018 г. кадастровую стоимость принадлежащего ей на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 2567, 8 кв.м, расположенного по адресу: N в размере рыночной стоимости, составляющей 93 594 282 рублей.

По мнению административного истца, установленная по состоянию на 01 января 2018 г. кадастровая стоимость объекта капитального строительства завышена, не соответствует рыночной стоимости и нарушает ее права, поскольку влияет на размер налоговых платежей; в обоснование заявленных требований административный истец сослался на отчет об оценке от 26 июля 2021 г. N 26/1СВ/2021.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Инвест-Оценка".

По результатам проведения экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 г. составляет 257 794 300 рублей.

В связи с тем, что у суда первой инстанции возникли сомнения в обоснованности экспертного заключения, по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Юг Эксперт Центр" (далее по тексту - ООО "Юг Эксперт Центр").

По результатам повторной экспертизы размер рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 г. составил 131 833 522, 51 рублей.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции административный истец в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с учетом результатов повторной судебной оценочной экспертизы.

Решением Краснодарского краевого суда от 03 марта 2022 г. заявленные требования удовлетворены; по состоянию на 01 января 2018 г. установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, составляющей 131 833 522, 51 рублей на период с 01 января 2019 г. по 01 января 2022 г.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Краснодарского краевого суда от 03 марта 2022 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края сослался на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с требованиями законодательства, нарушение прав истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка не доказано, уменьшение кадастровой стоимости приведет к снижению налоговых платежей, поступающих в бюджет; судебная оценочная экспертиза является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку расхождение между установленной судом рыночной стоимостью объекта недвижимости и кадастровой стоимостью составляет более 20%.

В материалы дела от административного истца поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на законность и обоснованность судебного акта, об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца поддержал доводы, изложенные в возражениях.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились. Информация о движении дела, дате, времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (3ap.sudrf.ru).

Поскольку неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием против рассмотрения дела, суд полагает возможным рассмотреть дела в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав объяснения представителя административного истца Зафирова С.В, эксперта Юрченко А.И, письменные пояснения эксперта Макарова Е.А, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что имеются основания для отмены принятого по делу судебного акта, исходя из следующего.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Бикмеева Е.В. является собственником нежилого здания с кадастровым номером N

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01 ноября 2018 г. N 2368 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава водного фонда" по состоянию на 01 января 2018 г. утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 168 646 039, 98 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости здания представлен отчет об оценке N 26/1СВ/2021, подготовленный ООО "Оценка.Право.Кадастр", в соответствии с которым по состоянию на 01 января 2018 г. рыночная спорного объекта составила 93 594 282 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета и соответствия его законодательству об оценочной деятельности, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО "Инвест-Оценка" Макарова Е.А. от 06 октября 2021 г. N М-188/2021 по состоянию на 01 января 2018 г. размер рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N составил 257 794 300 рублей.

В ходе рассмотрения дела административным истцом на указанное заключение представлена рецензия, подготовленная ООО "Оценка.Право.Кадастр", согласно который эксперт необоснованно применил сравнительный подход, отказавшись от доходного подхода; экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, относящиеся к сегменту торгово-коммерческого назначения; взяты аналоги нежилых помещений, в то время как оценивалось здание; эксперт не применил корректировки по основным ценообразующим факторам.

Усомнившись в достоверности сделанных экспертом Макаровым Е.А. выводов, с указанием на наличие рецензии на заключение эксперта, а также на отсутствие доказательств, подтверждающих достаточный уровень квалификации эксперта, суд первой инстанции назначил по делу повторную экспертизу, поручив ее проведение ООО "Юг Эксперт Центр".

Согласно заключению эксперта Юрченко А.И. от 12 января 2022 г. N 3а-1535/2021 размер рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N составил 131 833 522, 51 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом результатов повторной судебной оценочной экспертизы.

Из заключения повторной судебной оценочной экспертизы от 12 января 2022 г. N 3а-1535/2021 следует, что объект оценки отнесен к сегменту торгово-офисных объектов; определение рыночной стоимости осуществлено экспертом с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж. В качестве аналогов экспертом подобраны здания, расположенные в городе Сочи, в последующем использованы факторы, которые, по мнению эксперта, наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; проведены корректировки по элементам сравнения. Так, экспертом скорректированы цены аналогов на торг в среднем значении активного рынка; повышающая корректировка на функциональное назначение; понижающая корректировка на местоположение; понижающая корректировка на площадь. Итоговая рыночная стоимость нежилого здания рассчитана за вычетом стоимости земельного участка.

В судебном заседании, состоявшемся 15 июля 2022 г, допрошена эксперт Юрченко А.И, которая на вопросы суда пояснила, что представленное заключение поддерживает в полном объеме; при применении корректировки на местоположение исходила из того, что объект оценки расположен в центре города в зоне точечной застройки, а объекты-аналоги в культурном и историческом центре. Данные выводы, как указал эксперт, сделаны на основании изучения рынка. В экспертном заключении сделан вывод о том, что объекты-аналоги находятся в более коммерчески привлекательном месте, в центре города, в зоне расположения основной инфраструктуры.

Однако выводы, сделанные экспертом в указанной части, не обоснованы и не проверяемы, что исключает возможность использования заключения судебной оценочной экспертизы от 12 января 2022 г. N 3а-1535/2021 в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость здания с кадастровым номером N. Из картографических данных, демонстрирующих место нахождения объекта оценки и объектов-аналогов, следует, что объект оценки, также как и объекты-аналоги даже в предложенном масштабе находятся в непосредственной близости друг к другу и к достопримечательностям города Сочи (л.д. 110, том 2). Какого-либо обоснования с предложенными критериями отнесения объекта оценки и объектов-аналогов к разным районам города Сочи не приведено в экспертном заключении и не восполнено в ходе допроса эксперта.

Обоснованные сомнения вызывает также тот факт, что при возрастающей активности рынка недвижимости в городе Сочи, эксперт делает вывод о рыночной стоимости объекта по состоянию на 01 января 2018 г. в размере 131 833 522, 51 рублей, что ниже установленной по состоянию на 02 июня 2014 г. стоимости, размер которой составлял 154 466 000 рублей. Данные обстоятельства подтверждены представленным в материалы дела ответом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю от 14 июня 2022 г. N 22-09468-КЗ/22 и приложенной к нему копией решения Краснодарского краевого суда от 03 июня 2020 г. по делу N 3а-497/2020.

Таким образом, выводы суда о возможном установлении кадастровой стоимости спорного здания на основании заключения судебной оценочной экспертизы от 12 января 2022 г. N 3а-1535/2021 судом апелляционной инстанции признаются неверными.

Оценивая имеющийся в материалах дела отчет об оценке N 26/1СВ/2021, подготовленный ООО "Оценка.Право.Кадастр", суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Анализируя содержание представленного отчета об оценке, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для принятия его в качестве доказательства размера рыночной стоимости объекта оценки.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее по тексту - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Определяя рыночную стоимость здания, оценщик использовал затратный подход, отказавшись от применения сравнительного подхода ввиду отсутствия объектов-аналогов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам.

Однако судебная коллегия не может признать состоятельным и объективным приведенное суждение, с учетом количества введенных оценщиком корректировка при применении затратного подхода и предполагаемых корректировок при использовании сравнительного подхода. Кроме того, пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее по тексту - ФСО N 7), затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Объективных данных о проведении исследования на предмет выявления объектов-аналогов, а также невозможности применения сравнительного подхода представленный отчет не содержит.

Оценивая заключение эксперта ООО "Инвест-Оценка" Макарова Е.А. от 06 октября 2021 г. N М-188/2021, судебная коллегия вопреки выводам суда первой инстанции находит его допустимым доказательством по делу, исходя из следующего.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и вопреки мнению лица, готовившего рецензию на заключение судебной оценочной экспертизы, не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

При применении сравнительного подхода, эксперт обоснованно отобрал в качестве объектов-аналогов такие объекты недвижимости, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Вопреки позиции административного ответчика, подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Необходимость применения корректировок по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в письменной форме, и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают. При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, площадь, долю земельного участка в стоимости.

Суд апелляционной инстанции критически относится к представленной в материалы дела рецензии на экспертное заключение, поскольку, рецензия подготовлена юридическим лицом, составлявшим отчет о рыночной стоимости объекта оценки, генеральным директором которого, исходя из содержания грифа "УТВЕРЖДАЮ", является Зафиров С.В. (он же представитель административного истца по настоящему делу). Вопреки утверждению рецензента, отнесение объекта оценки к сегменту торгово-офисного назначения соответствует его фактическому использованию. Выводы ООО "Оценка.Право.Кадастр", изложенные в рецензии, о неверном отнесении объекта оценки и объектов-аналогов к сегменту коммерческой недвижимости торгово-офисного назначения, противоречат своим же выводам, сделанным в отчете об оценке.

Несмотря на выводы, сделанные рецензентом, величина корректировок и необходимость их применения, также как и выбор объектов-аналогов, обоснованы в тексте заключения эксперта, письменных пояснениях, поступивших в суд апелляционной инстанции, и сомнения у суда апелляционной инстанции не вызывают.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Так, приказомриказом Минтруда России от 26 ноября 2018 г. N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности" предусмотрено, что эксперты (специалисты) осуществляющие проверку отчета об оценке и составляющие итоговый документ об определении стоимостей объектов должны иметь высшее профильное образование - магистратура или специалитет или высшее образование (непрофильное) - магистратура или специалитет и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, членство в саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности и не менее пяти лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки.

Статьей 24 цитируемого закона установлены требования к членству в саморегулируемой организации, среди которых обязательно наличие квалификационного аттестата.

Поскольку Макаров Е.А. является действительным членом саморегулируемой организации (НП "Саморегулируемая организация судебных экспертов"), наличие у него квалификационного аттестата в силу приведенных выше норм предполагается.

Оснований для проведения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.

Проведение экспертизы в не государственном экспертном учреждении с учетом фактических обстоятельств дела, квалификации эксперта само по себе не может явиться основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Принимая во внимание выше изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 г. составляет 257 794 300 рублей.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N по сравнению с его рыночной стоимостью не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость здания выше установленной кадастровой стоимости, и административный истец не просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в указанном размере, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции следует отменить и принять в отмененной части по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований административного истца.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО "Инвест-Оценка" заявило ходатайство о распределении судебных расходов на проведение экспертизы в размере 89 223 рублей.

Разрешая ходатайство экспертной организации о взыскании судебных расходов, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 10 КАС РФ, главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Таким образом, разрешая вопрос о возмещении издержек связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции удовлетворяет ходатайство экспертной организации, и, взыскивая расходы на проведение судебной экспертизы с административного истца, исходит из того, что судебная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, экспертное заключение положено в основу судебного акта, при этом в удовлетворении административных исковых требований отказано и доказательств, подтверждающих освобождение административного истца от уплаты судебных расходов, не имеется.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решениерешение Краснодарского краевого суда от 03 марта 2022 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления Бикмеевой Екатерины Валериевны об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N, площадь 2567, 8 кв.м, расположенного по адресу : N по состоянию на 01 января 2018 г. в размере 131 834 000 рублей отказать.

Взыскать с Бикмеевой Екатерины Валериевны в пользу ООО "Инвест-Оценка" 89 223 рублей расходов на проведение судебной оценочной экспертизы.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 29 июля 2022 года.

Судья