Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 09 августа 2022 г. по делу N 66а-1300/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре Корюкиной И.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-107/2022 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Сельский строительный комбинат" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Правительства Красноярского края - Векшиной Елены Геннадьевны на решение Красноярского краевого суда от 18 апреля 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Мулярчика А.И, выслушав представителя Правительства Красноярского края Векшину Е.Г, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

открытое акционерное общество "Сельский строительный комбинат" (далее - ОАО "Сельский строительный комбинат") обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости предоставленного ему во временное владение и пользование на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика арендной платы.

Решением Красноярского краевого суда от 18 апреля 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 4 241 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой обращения ОАО "Сельский строительный комбинат" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 3 сентября 2021 года.

С Правительства Красноярского края в пользу ОАО "Сельский строительный комбинат" взысканы судебные расходы в размере 42 000 рублей.

С принятым решением не согласился представитель административного ответчика Правительства Красноярского края - Векшина Е.Г, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался заключением эксперта от 25 марта 2022 года N 24/22, которое не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Так, аналоги N 1, 2, 3, 4, 5 несопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. При определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка экспертом неверно применена корректировка на местоположение, ошибочно указан вид имущественного права аналогов N 1, 2, 3, 5, как собственность, а также вид разрешенного использования аналога N 1, использован не весь доступный объем информации относительно объектов-аналогов. Кроме того, недопустимо использование в заключение сведений, имеющихся в отчете об оценке, так как информация, приведенная в отчете, признана экспертом недостаточной и непроверяемой, эксперт должен был самостоятельно произвести осмотр объекта оценки.

В дополнениях к апелляционной жалобе административный ответчик указывает на то, что судебные расходы не подлежат взысканию с Правительства Красноярского края, так как решение об установлении кадастровой стоимости, принятое в пользу административного истца, не может расцениваться как принятое против административного ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика Правительства Красноярского края Векшина Е.Г. поддержала доводы апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ОАО "Сельский строительный комбинат" на основании договора аренды во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером N (том 1 л.д. 10-15, 16-17). Размер арендной платы земельного участка зависит от кадастровой стоимости (Постановление Правительства Красноярского края от 12 августа 2015 года N 422-п).

Постановлением Правительства Красноярского края от 3 ноября 2020 года N 766-п кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 16 680 964, 56 рублей. Согласно пункту 1 постановления кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2020 года.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Независимая оценка и экспертиза собственности" отчет об оценке от 21 июня 2021 года N 01/21/06 (том 1 л.д. 26-65).

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 23 января 2022 года N 24/22, выполненного экспертом ООО Оценочное бюро "Эксперт" ФИО2, следует, что при составлении отчета об оценке допущены нарушения федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 4 066 000 рулей по состоянию на 1 января 2020 года (том 1 л.д. 195-249). Согласно уточненному экспертном заключению от 25 марта 2022 года N 24/22 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года составляет 4 241 000 рублей (том 2 л.д. 99-154).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключение судебного эксперта ФИО2 от 25 марта 2022 года N 24/22, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия находит ошибочным довод апеллянта о том, что при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка экспертом неверно применена корректировка на местоположение.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В силу подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта

Поскольку город Минусинск граничит с Республикой Хакасия, находится с указанным субъектов в единой экономической системе, все экономические процессы в соседних городах оказывают взаимное влияние друг на друга, эксперт пришел к выводу о возможности использования в исследовании предложений о продаже земельных участков, расположенных на территории города Абакана Республики Хакасия (том 2 л.д. 111-112).

Из экспертного заключения следует, что по результатам проведенного анализа рынка земельных участков города Минусинска и города Абакана в целях определения величины рыночной стоимости оцениваемого объекта отобрано пять объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам (л.д. 113-119, 130-131).

Согласно приложенным к заключению распечаткам объявлений о продаже объектов-аналогов, аналоги N 2-5 (нумерация согласно таблице 7 экспертного заключения) находятся в границах г. Абакана Республики Хакасия, аналог N 1 в п. Селиваниха Минусинского района Красноярского края (том 2 л.д. 149, 151-153). Оцениваемый объект расположен в г. Минусинске Красноярского края (том 1 л.д. 24).

Поскольку местоположение является одним из важнейших ценообразующих факторов, оказывающим влияние на рыночную стоимость земли, а местоположение аналогов и объектов оценки различается, эксперт пришел к выводу о необходимости применения корректировки на местоположение на основании данных о территориальных коэффициентах, усредненных по городам России, представленных в Справочнике оценщика недвижимости. Земельные участки. 2018 г. под ред. Лейфера Л.А, согласно которому все земельные участки под индустриальную застройку в зависимости от их местоположения можно подразделить на земельные участки, расположенные в областном центре, в населенном пункте в ближайшей окрестности областного центра, в райцентре с развитой промышленностью, в райцентре сельскохозяйственных районов и в прочих населенных пунктах (том 2 л.д. 133).

Учитывая, что аналоги N 2-5 фактически расположены в г. Абакане, являющимся административным центром Республики Хакасия, эксперт обоснованно пришел к выводу о том, что их местоположение можно охарактеризовать как местоположение в областном центре. Объект оценки, находящийся в г. Минусинске, эксперт отнес к земельным участкам, расположенным в райцентре с развитой промышленностью, поскольку данный город является крупным промышленным центром Красноярского края. Аналог N 1, находящийся в п. Селиваниха Минусинского района Красноярского края, эксперт так же отнес к земельным участкам, расположенным в райцентре с развитой промышленностью, так как указанный поселок находится всего в 5 км. от г. Минусинска, имеет хорошую транспортную доступность, входит в единую экономическую систему города.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что экспертом правильно применена корректировка на местоположение в установленном в экспертном заключении размере, доказательств, подтверждающих ошибочность указанных выводов, апеллянтом не представлено.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом апеллянта о том, что экспертом неверно определен вид имущественного права аналогов N 1, 2, 3, 5, как собственность.

Согласно пояснениям допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО2, сведения об имущественных правах объектов-аналогов в объявлениях о продаже отсутствуют. Вместе с тем, учитывая тенденции рынка продажи земельных участков, для объектов-аналогов имущественное право рассматривается как право собственности, если в объявлении не указано обратное. Кроме того, из содержания объявлений о продаже следует, что данные участки не могут принадлежать их правообладателям на праве аренды (аналог N 1 предлагается к обмену на пшеницу, горох и т.д, аналог N 3 продается).

Доказательств того, что используемые в качестве аналогов земельные участки принадлежат лицам на праве аренды, административным ответчиком не представлено.

Довод апеллянта о недопустимости использования экспертом информации, полученной оценщиком при составлении отчета об оценке, не основан на нормах законодательства об оценочной деятельности.

Согласно экспертному заключению необходимость проведения экспертом осмотра в рассматриваемом случае отсутствовала, поскольку дата оценки является ретроспективной, оценка земельного участка производилась в июне 2021 года по состоянию на 1 января 2020 года, то есть по истечении более чем 1, 5 лет. Указанный промежуток времени является значительным, оцениваемый объект мог претерпеть изменения с момента оценки, следовательно, проведение осмотра на дату оценки является невозможным. Выезд на осмотр в рассматриваемом случае никак не отразится на определении рыночной стоимости объекта (том 2 л.д. 101).

Согласно пункту 5 ФСО N 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Из приведенного положения следует, что проведение осмотра объекта оценки не является во всех случаях обязательным этапом проведения оценки.

Довод апеллянта о том, что эксперт использовал не весь доступный объем информации об объектах-аналогах, не влияет на правильность выводов экспертного заключения.

Из заключения эксперта следует, что за период с 2017 года по 1 января 2020 года экспертом проанализировано 397 предложений о продаже земельных участков в г. Абакане и 70 предложений о продаже в г. Минусинске. Предложения о продаже участков, площадь которых составляла менее 10 000 кв.м. и более 60 000 кв.м. исключались, так как объекты, имеющую меньшую площадь, являются для инвесторов более привлекательными, вследствие чего имеют иной ценовой диапазон, объекты с большей площадью так же отличаются другой инвестиционной привлекательностью и зачастую располагаются вне пределов ближайших окрестностей населенных пунктов (том 2 л.д. 112).

По результатам проведенного анализа рынка, в качестве объектов-аналогов, использованных в целях определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, экспертом отобрано 5 земельных участков, относящихся к сегменту рынка - земли по индустриальную застройку (том 2 л.д. 130-131).

Суд апелляционной инстанции находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах является проверяемой и однозначной.

Приведенные апеллянтом объекты не могут использоваться в качестве аналогов, так как в объявлениях о продаже аналогов N 1 и N 2 отсутствует какая-либо информация об основных характеристиках земельных участков. Кроме того, площадь данных объектов не входит в допустимый диапазон площади, указанный экспертом в качестве основного фактора отбора аналогов.

Судебная коллегия также не может согласиться с доводом апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно возложил обязанность по возмещению расходов на оплату судебной экспертизы на Правительство Красноярского края.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (часть 1).

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного Кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения (часть 11).

Из разъяснений, изложенных в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка почти в четыре раза превышает его рыночную стоимость, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что такое превышение является значительным, а, следовательно, судебные расходы на оплату экспертизы в размере 42 000 рублей, понесенные в связи с оспариванием кадастровой стоимости указанного земельного участка, вопреки доводам апелляционной жалобы подлежат взысканию с Правительства Красноярского края, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, в целом определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения правильного по существу решения суда по формальным соображениям в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 18 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного ответчика Правительства Красноярского края - Векшиной Елены Геннадьевны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи