Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 января 2011 г. N Ф03-9241/2010 по делу N А51-15616/2005 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: Москаленко Е.А. - специалист 1 разряда, доверенность от 15.12.2010 N 28/1-6329, от общества с ограниченной ответственностью "Люмьер": Рыбалочка Ю.С. - представитель по доверенности от 19.10.2010 N б/н, от общества с ограниченной ответственностью "Чайка": Мальцева Н.Ф. - представитель по доверенности от 19.10.2010 N б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Чайка", общества с ограниченной ответственностью "Люмьер" на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2010 по делу N А51-15616/2005 Арбитражного суда Приморского края, по иску муниципального унитарного предприятия г.Владивостока "Владивостокская киносеть" к обществу с ограниченной ответственностью "Люмьер", третьи лица: администрация г.Владивостока, Управление муниципальной, собственности администрации г.Владивостока, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Чайка" Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, о признании недействительным договора и применении последствий Муниципальное унитарное предприятие г.Владивостока "Владивостокская киносеть" (далее - МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "Люмьер" о признании недействительным договора аренды от 25.02.2004 и дополнительных соглашений к нему от 05.04.2004 N 1, от 05.07.2004 N 2, от 05.07.2004 N 3; о признании недействительной регистрации перехода прав на нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, д. 40 (кинотеатр "Чайка"), общей площадью 1230,20 кв.м от 23.04.2004, и 1 627,30 кв.м от 10.09.2004, применении последствий недействительности сделок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности администрации г.Владивостока, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (ныне - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Приморскому краю), администрация г.Владивостока (определения от 23.09.2005, от 19.12.2005).

Решением от 13.06.2006 исковые требования удовлетворены в части признания недействительными договора аренды нежилого помещения от 25.02.2004, дополнительных соглашений к нему от 05.04.2004 N 1, от 05.07.2004 N 2, от 05.07.2004 N 3, заключенных МУПВ "Владивостокская киносеть" и ООО "Люмьер", в применении последствий недействительности сделки отказано, в остальной части иска производство по делу прекращено.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 решение от 13.06.2006 отменено, в части признания недействительной регистрации перехода прав на нежилые помещения площадью 1230,20 кв.м и 1627,30 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, д. 40 (кинотеатр "Чайка"), от 23.04.2004 и от 10.09.2004, соответственно, производство по делу прекращено, в остальной части - в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.06.2010 постановление отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд.

При новом рассмотрении постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2010 решение от 13.06.2006 отменено согласно п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, признаны недействительными договор аренды нежилого помещения от 25.02.2004, дополнительные соглашения от 05.04.2004 N 1, от 05.07.2004 N 2, от 05.07.2004 N 3 к договору аренды нежилого помещения от 25.02.2004, заключенные МУПВ "Владивостокская киносеть" и ООО "Люмьер"; прекращено производство по делу в части исковых требований о признании недействительной регистрации перехода прав на нежилые помещения площадью 1230,20 кв.м в здании по адресу: г.Владивосток, ул.Черемуховая, 40 (кинотеатр "Чайка") от 23.04.2004 и площадью 1627,30 кв.м в том же здании от 10.09.2004; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. При этом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Чайка".

На постановление от 02.08.2010 поданы две кассационные жалобы (с учетом дополнений) от: ООО "Люмьер", ООО "Чайка", в которых последние просят отменить его, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске полностью. Заявители не согласны с выводом суда о несоответствии договора аренды статье 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", полагая, что разъяснениями, изложенными в пункте 3 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, установлено, что рыночная величина аренды, определенная оценщиком, не является обязательной при заключении договора. Полагает, что судом не выполнены указания кассационной инстанции, не дана оценка представленному в деле расчету арендной платы, исполненному в соответствии с решениями думы г. Владивостока от 10.07.2002 N 119, от 10.12.2002 N 152; не исследовано соответствие условий договора аренды ст. 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". ООО "Чайка" настаивает, что истец не является заинтересованным лицом, не вправе предъявлять соответствующее требование.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Чайка" и ООО "Люмьер" поддержали доводы, изложенные в соответствующих кассационных жалобах. Представитель УМС администрации г.Владивостока, возражая относительно доводов жалоб, просил оставить их без удовлетворения. Представители других лиц, участвующих в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились, при этом о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Проверив законность обжалуемого судебного акта и обоснованность доводов кассационных жалоб, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 25.02.2004 между МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть" (арендодатель) и ООО "Люмьер" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендатор принял в пользование нежилые помещения, назначение культурно-просветительское, торговое, общей площадью 1233,4 кв.м, расположенные в трехэтажном здании с подвалом (лит. А, А1, кинотеатр "Чайка") по ул. Черемуховая, д. 40 в г. Владивостоке, в том числе на первом этаже общей площадью 345,4 кв.м (помещения по плану с N 1 по N 21), на втором этаже общей площадью 547,5 кв. м (помещения по плану NN 2, 4, 5, 9 - 18), на третьем этаже общей площадью 340,5 кв. м), в целях восстановления, реконструкции и организации в дальнейшем культурно-развлекательного комплекса, на срок с 25.02.2004 по 24.02.2053.

Дополнительным соглашением от 05.04.2004 N 1 к договору аренды изменены условия договора, в том числе в отношении передаваемого имущества, площадь которого составила 1230,2 кв.м.

Договор аренды с учетом дополнительного соглашения от 05.04.2004 зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 05.07.2004 N 2 к договору аренды увеличена площадь передаваемого имущества до 1627,3 кв. м, в том числе в подвале общей площадью 120,2 кв.м. (помещения по плану с N 1 по N 10), на первом этаже общей площадью 345,4 кв.м (помещения по плану с N 1 по N 21), на втором этаже общей площадью 821,2 кв. м (помещения по плану с N 2 по N 18), на третьем этаже общей площадью 340,5 кв. м (помещения по плану с N 1 по N 15).

Дополнительное соглашение от 05.07.2004 N 2 к договору зарегистрировано в учреждении юстиции 10.09.2004.

По факту передачи имущества оформлены акты от 25.02.2004 (площадь 1233,4 кв.м), от 05.07.2004 (площадь 397,1 кв.м).

МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть", ссылаясь на то, что сделка - договор аренды от 25.02.2004 не соответствует п. 2 ст. 18 ФЗ РФ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", и, считая ее недействительной согласно ст. 168 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора установлено следующее.

Так, трехэтажное здание с подвалом - кинотеатр "Чайка" общей площадью 1627,3 кв.м является муниципальной собственностью г. Владивостока. Здание передано на праве хозяйственного ведения МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть", что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права.

Правомочия МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть" по распоряжению указанным зданием, в частности, возможность сдачи его в аренду, исследованы судебными инстанциями в рамках настоящего дела и с учетом требований пункта 2 статьи 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятий"; постановления администрации г. Владивостока от 03.02.2004 N 252 признаны обоснованными (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.06.2010).

В этой связи доводы ООО "Люмьер" о том, что судом апелляционной инстанции не дана оценка соответствию договора от 25.02.2004 требованиям статьи 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" ошибочны, и поэтому судом кассационной инстанции не принимаются.

Далее установлено, что договором аренды от 25.02.2004 арендатору - ООО "Люмьер" предоставлены в пользование нежилые помещения общей площадью 1233,4 кв.м (пункт 1.1).

Пунктом 3.1 договора установлено, что за аренду указанного в пункте 1.1. договора арендатор уплачивает арендную плату в сумме 34942 руб. ежемесячно, без учета НДС. При этом арендная плата не может быть увеличена в связи с изменением цен, тарифов, коэффициентов инфляции и т.п., а также в связи с тем, что арендатор вкладывает свои средства в развитие и восстановление кинотеатра "Чайка".

В последующем дополнительными соглашениями площадь арендуемых помещений увеличена до 1627,3 кв.м (дополнительные соглашения от 05.04.2004 N 1, от 05.07.2004 N 2). Названные дополнительные соглашения изменения размера арендной платы в связи с изменившейся площадью передаваемых в аренду помещений не содержат.

Таким образом, исходя из названных договора, дополнительных соглашений к нему следует, что здание кинотеатра "Чайка" полностью передано в аренду ООО "Люмьер" на срок с 25.02.2004 по 24.02.2053.

Установленный договором от 25.02.2004 размер арендной платы в сумме 34942 руб. в отношении передаваемой в аренду площади нежилых помещений в размере 1233,4 кв.м отсылки на соответствующий расчет не содержит, как и не содержит данных о вкладываемых арендатором - ООО "Чайка" средств на развитие и восстановление кинотеатра "Чайка", сроков реконструкции и восстановления.

В соответствии со статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" предусмотрено обязательное проведение оценки объектов в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при определении их стоимости в целях передачи в аренду.

Таким образом, проведение оценки спорного имущества является обязательным в силу названной статье закона, с учетом правил статьи 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Как установлено, в отношении спорного имущества оценка стоимости объекта оценки на момент совершения сделки не проводилась. Иного в материалах дела не представлено.

В этой связи суд, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, установив, что сделка по передаче в аренду спорного имущества - здание кинотеатра "Чайка" допускается с согласия собственника и, следовательно, проведение его оценки являлось обязательной, обоснованно признал договор от 25.02.2004 несоответствующим требованиям статьи 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", в связи с чем сделал вывод о его ничтожности согласно ст. 168 ГК РФ.

Доводы заявителей кассационных жалоб о том, что судом не дана оценка представленным в деле расчетам арендной платы по спорному договору подлежат отклонению, поскольку, как указано выше, договор сведений о соответствующих расчетах не содержит.

Судом принято во внимание, что представленный расчет арендной платы, л.д. 7, т. 4, выполнен в отношении нежилых помещений площадью 1233,4 кв.м, фактически переданы в аренду помещения площадью 1627,3 кв. м; доказательств, что расчет арендной платы произведен с учетом оценки объекта недвижимости представленный расчет не содержит.

Выводы суда в части отказа в применении последствий недействительности сделок, прекращения производства по делу не оспорены.

Ссылка ООО "Чайка" о том, что истец не является заинтересованным лицом, в связи с чем не вправе заявлять соответствующий иск, противоречит установленным по делу обстоятельствам, поэтому подлежит отклонению.

При изложенном оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2010 по делу N А51-15616/2005 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.