Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2010 г. N 05АП-5556/2009

г. Владивосток

25 января 2010 г.

Дело N А51-15616/2005

Резолютивная часть постановления оглашена 18 января 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2010 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Н.И. Фадеевой

судей: С.В. Шевченко, Л.Ю. Ротко

при ведении протокола секретарем судебного заседания: К.А. Сухецкой

при участии:

от истца: Еременко В.В., доверенность от 18.01.2010,

от ответчика: представитель Рыбалочка Ю.С., доверенность от 19.10.2009,

от Общества с ограниченной ответственностью "Чайка": Мальцева Н.Ф., доверенность от 19.10.2009,

от Администрации г. Владивостока: Четвертакова Р.Р., доверенность от 18.01.2010, удостоверение N 2717 от 31.12.2008,

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: Четвертакова Р.Р., доверенность от 18.01.2010, удостоверение N 2717 от 31.12.2008,

от Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Чайка"

апелляционное производство N 05АП-5556/2009

на решение 13.06.2006 судьи Аппаковой Т.А.

по делу N А51-15616/2005 Арбитражного суда Приморского края

по иску Муниципального унитарного предприятия г. Владивостока "Владивостокская киносеть"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Люмьер"

третьи лица: Администрация г. Владивостока, Управление муниципальной собственности Администрации г. Владивостока, Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю

о признании недействительным договора и применении последствий

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие г. Владивостока "Владивостокская киносеть" обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Люмьер" о признании недействительным договора аренды от 25.02.2004 и дополнительных соглашений к нему N 1 от 05.04.2004, N 2 от 05.07.2004; о признании недействительной регистрации перехода прав на нежилые помещения площадью 1230,20 кв.м в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40 (кинотеатр "Чайка") от 23.04.2004 и площадью 1627,30 кв.м в том же здании от 10.09.2004, а также применении последствий недействительности сделок.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 23.09.2005 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца привлечено Управление муниципальной собственности администрации г. Владивостока, на стороне ответчика - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 19.12.2005 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца привлечена Администрация г. Владивостока.

В судебном заседании суда первой инстанции истец отказался от иска в части признания недействительной регистрации перехода прав на нежилые помещения, в остальной части исковые требования поддержал.

В судебном заседании суда первой инстанции 24.05.2006 истец заявил ходатайство о дополнении предмета иска: просил по заявленным ранее основаниям дополнительно признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение N 3 от 05.07.2004 к договору аренды нежилого помещения от 25.02.2004. Указанное ходатайство Арбитражным судом Приморского края рассмотрено и удовлетворено.

Решением от 13.06.2006 Арбитражный суд Приморского края исковые требования удовлетворил частично, признал недействительным договор аренды нежилого помещения от 25.02.2004, дополнительное соглашение N 1 от 05.04.2004 к договору аренды нежилого помещения от 25.02.2004, дополнительное соглашение N 2 от 05.07.2004 к договору аренды нежилого помещения от 25.02.2004, дополнительное соглашение N 3 от 05.07.2004 к договору аренды нежилого помещения от 25.02.2004, заключенные МУПВ "Владивостокская киносеть" и ООО "Люмьер", в применении последствий недействительности сделки отказал, в остальной части иска производство по делу прекратил, взыскал с ООО "Люмьер" в доход федерального бюджета 2000 руб. госпошлины по иску.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "ЧАЙКА" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на принятие судом первой инстанции решения о правах и об обязанностях ООО "ЧАЙКА", не привлеченного к участию в деле,

Полагает, что принятое решение затрагивает права и обязанности ООО "ЧАЙКА", вытекающие из признанного недействительным договора аренды, поскольку 02.03.2005 произведена государственная регистрация передачи права аренды здания кинотеатра "Чайка" в уставный капитал ООО "ЧАЙКА".

Считает, что факт отсутствия оценки объекта аренды либо неправильная оценка сами по себе не являются достаточным обстоятельством для вывода о недействительности договора аренды, а может служить основанием для оспаривания самой оценки.

Ссылается на истечение срока исковой давности на момент обращения МУПВ "Владивостокская киносеть" с иском.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу, ответчик с доводами жалобы согласился частично.

Считает решение обоснованным в части отказа в применении последствий недействительности сделки.

Вместе с тем, не согласен с решением в части признания недействительным договора и дополнительных соглашений к нему, поддерживает доводы ООО "ЧАЙКА".

Полагает, что факт отсутствия оценки объекта аренды либо неправильная оценка сами по себе не являются основаниями для признания сделки недействительной, допущенное нарушение носит устранимый характер.

Обращает внимание на то, что истец сам не исполнил возложенной на него законом обязанности по оценке передаваемого в аренду объекта недвижимости.

По мнению ответчика, отчет об оценке в силу ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности" носит лишь рекомендательный характер.

Указывает на то, что размер арендной платы по договору определен в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, утвержденной решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152 по базовой ставке годовой арендной платы, утверждаемой главой администрации г. Владивостока по предварительном согласованию с Думой г. Владивостока (решение Думы г. Владивостока N 165 от 30.01.2003, постановление главы администрации N 1408 от 11.06.2004.

Ссылается на пропуск истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Рассмотрение дела начинается сначала в связи с изменением состава суда на основании п. 2 ч. 2 ст. 18 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в апелляционном порядке является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев представленные заявителем жалобы документы, пришел к выводу, что принятое судебное решение затрагивает права и законные интересы Общества с ограниченной ответственностью "ЧАЙКА", в связи, с чем суд первой инстанции должен был привлечь данное лицо к участию в деле.

При таких обстоятельствах, согласно п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ судебная коллегия отменяет решение Арбитражного суда Приморского края от 13.06.2006 и переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции. При этом апелляционный суд считает необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика Общество с ограниченной ответственностью "ЧАЙКА".

Поскольку в судебном заседании 18.01.2010 присутствуют представители всех лиц, участвующих в деле, в том числе представитель ООО "ЧАЙКА", лица, участвующие в деле не возражают против рассмотрения дела по правилам первой инстанции, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело по правилам суда первой инстанции в настоящем судебном заседании.

Исследовав материалы дела, оценив доводы искового заявления, апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 23.04.1996 истцу на основании договора N 38 передано муниципальное имущество на праве хозяйственного ведения, в том числе трехэтажное здание общей площадью 1627,3 кв.м., расположенное в г. Владивостоке по адресу: ул. Черемуховая, 40 (кинотеатр "Чайка").

03.02.2004 постановлением Главы администрации г. Владивостока N 252 истцу было разрешено заключить договор аренды указанного здания на срок до 50 лет с ООО "Люмьер".

25.02.2004 между истцом и ООО "Люмьер" заключен договор аренды нежилого помещения - здания общей площадью 1233,4 кв.м. по вышеуказанному адресу сроком до 24.02.2053. На основании акта приема-передачи от 25.02.2004 имущество было передано арендатору.

05.04.2004 стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к указанному договору, в соответствии с которым в числе других изменений был уточнен предмет договора. Согласно новой редакции пп. 1 п. 1 договора в аренду ответчику передавалось здание общей площадью 1230,2 кв.м.

05.07.2004 сторонами подписаны дополнительные соглашения N 2 и N 3 к договору аренды от 25.02.2004.

Дополнительным соглашением N 2 был уточнен предмет договора: ответчику в аренду передавалось здание общей площадью 1627,3 кв.м. (передаточным актом от 05.07.2004 оформлена передача дополнительных 397,1 кв.м.).

Дополнительным соглашением N 3 установлен размер арендной платы (изменен пп. 3.1. п.3 договора).

10.09.2004 осуществлена регистрация права аренды ООО "Люмьер" на здание - кинотеатр "Чайка" общей площадью 1627,3 кв.м. (лит. А, А1), этаж 3, А1 - подвальный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40, о чем ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АА N 468431.

02.03.2005 произведена государственная регистрация передачи права аренды здания кинотеатра "Чайка" в уставный капитал ООО "ЧАЙКА".

Полагая, что договор аренды от 25.02.2004 является ничтожной сделкой, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

В связи с отказом истца от исковых требований в части признания недействительной регистрации перехода прав на нежилые помещения, апелляционный суд принимает отказ истца от части исковых требований, в силу п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 25.02.2004, дополнительного соглашения N 1 от 05.04.2004 к договору аренды нежилого помещения от 25.02.2004, дополнительного соглашения N 2 от 05.07.2004 к договору аренды нежилого помещения от 25.02.2004, дополнительного соглашения N 3 от 05.07.2004 к договору аренды нежилого помещения от 25.02.2004, заключенных МУПВ "Владивостокская киносеть" и ООО "Люмьер", суд первой инстанции исходил из того, что сторонами не было соблюдено требование об обязательном проведении оценки объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду, в связи с чем посчитал ничтожным заключенный сторонами договор и дополнительные соглашения к нему.

Вместе с тем, суд не учел следующего.

Согласно ст. 18 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 27.02.2003, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Вместе с тем, согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 27.02.2003) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Размер арендной платы по договору определен на основании п. 9.1 Положения о порядке аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденного Решением Думы г. Владивостока N 119 от 10.07.2002 в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, утвержденной решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152, по базовой ставке годовой арендной платы, утвержденной постановлением Главы администрации N 1408 от 11.06.2004 на основании решения Думы г. Владивостока N 165 от 30.91.2003.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что в соответствии с Положением обязательное определение рыночной величины стоимости права аренды не установлено, и исходя из толкования во взаимосвязи норм ст. ст. 8 и 12 Федерального закона N 135-ФЗ, апелляционный суд считает, что по отношению к оспариваемому договору не является императивным требование закона об обязательном проведении оценки объекта, несоблюдение которого влечет его недействительность.

Судом отклоняется довод истца о несоблюдении сторонами при заключении спорного договора п. 2 ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", предусматривающего право муниципального предприятия сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника имущества муниципального предприятия, поскольку такое согласие муниципальным предприятием было получено, о чем свидетельствует Постановление Администрации г. Владивостока N 252 от 03.02.2004.

Исходя из вышеизложенного, оснований для признания оспариваемой сделки недействительной (ничтожной) не имеется, в удовлетворении исковых требований в указанной части надлежит отказать.

Поскольку исковые требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения от 25.02.2004, дополнительного соглашения N 1 от 05.04.2004 к договору аренды нежилого помещения от 25.02.2004, дополнительного соглашения N 2 от 05.07.2004 к договору аренды нежилого помещения от 25.02.2004, дополнительного соглашения N 3 от 05.07.2004 к договору аренды нежилого помещения от 25.02.2004, заключенных МУПВ "Владивостокская киносеть" и ООО "Люмьер", не подлежат удовлетворению, в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки также надлежит отказать.

Судом не принимается довод заявителя апелляционной жалобы, а также ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, поскольку исковое заявление подано истцом в пределах трехгодичного срока исковой давности, установленного для ничтожных сделок п. 1 ст. 181 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы ООО "ЧАЙКА" по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1000 (Одна тысяча) руб. относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края 13.06.2006 по делу N А51-15616/2005 отменить.

Принять отказ Муниципального унитарного предприятия г. Владивостока "Владивостокская киносеть" от иска в части признания недействительной регистрации перехода прав на нежилые помещения площадью 1230,20 кв. м в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40 (кинотеатр "Чайка") от 23.04.2004 и площадью 1627,30 кв. м. в том же здании от 10.09.2004, производство по делу в указанной части прекратить.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Муниципального унитарного предприятия г. Владивостока "Владивостокская киносеть" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЧАЙКА" расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1000 (Одна тысяча) рублей.

Выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.И. Фадеева

Судьи

С.В. Шевченко Л.Ю. Ротко