Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 февраля 2011 г. N Ф03-9311/2010 по делу N А51-6345/2010 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Поповой Елены Ивановны - Безуглый Д.В., представитель по доверенности б/н от 04.09.2010, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Поповой Елены Ивановны на решение от 11.08.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2010 по делу N А51-6345/2010 Арбитражного суда Приморского края, по иску индивидуального предпринимателя Поповой Елены Ивановны к администрации Приморского края, третьи лица: Управление муниципальной собственности города Владивостока, Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, о взыскании 3022402 руб. 41 коп.

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2011 г.

Индивидуальный предприниматель Попова Елена Иванова (далее -предприниматель Е.И. Попова) на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации Приморского края (далее - администрация) о взыскании с за счет казны Приморского края 3022402 руб. 41 коп. неосновательного обогащения за период с июля 2007 года по февраль 2010 года, сложившегося из суммы излишне внесенной истцом арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.01.2004 N 01-001119-Ю-В-0787.

Определением суда от 30.06.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - департамент), Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - управление).

Решением суда от 11.08.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2010, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель Е.И. Попова обратилась в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой с учетом дополнений к ней, в которой просит изменить их в мотивировочной части относительно выводов о возможности одностороннего изменения арендодателем коэффициента, применяемого при расчете арендной платы, и наличии переплаты в сумме 130775 руб. 23 коп.

В обоснование жалобы приведены доводы о неправильном толковании судами пунктов 3.1, 3.2 договора аренды в части порядка увеличения размера арендной платы.

Отзыв на жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель предпринимателя Е.И. Поповой поддержал доводы, изложенные в жалобе, дав суду пояснения по ней.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании 01.02.2011 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 07.02.2011.

Проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного считает, что они подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 13.01.2004 между управлением (арендодатель) и предпринимателем Е.И. Поповой (арендатор) заключен договор N 01-001119-Ю-В-0787 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:01 00 37:0024, площадью 3942,7 кв.м, из земель поселений, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Адмирала Кузнецова, 92, для использования в целях размещения автостоянки.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка сторонами установлен с 01.08.2003 по 30.11.2005.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.06.2004 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края, о чем на договоре проставлена соответствующая отметка.

По окончании срока действия договора предприниматель Е.И. Попова продолжала пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, как правильно признали суды, спорный договор в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за земельный участок арендатору устанавливается арендная плата с коэффициентом 1,4 по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 59972 руб. 94 коп. за период с 01.08.2003 по 31.12.2003, согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

При этом в силу пункта 3.2 договора размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в настоящий договор. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчетов, производимых финансовым управлением администрации г. Владивостока на основании действующей в текущем году базовой ставки арендной платы с применением коэффициента, установленного пунктом 3.1 договора.

Полагая, что в связи с уплатой арендных платежей, начисленных с учетом коэффициента 7,5, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение, предприниматель Е.И. Попова обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из положений статьи 22 ЗК РФ, статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендуемым земельным участком. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявленного предпринимателем Е.И. Поповой требования, арбитражные суды исходили из того, что на момент рассмотрения настоящего спора договор аренды от 13.01.2004 не расторгнут в установленном законом порядке, истец пользуется арендуемым имуществом, следовательно, основания для взыскания неосновательного обогащения по правилам статьи 1102 ГК РФ отсутствуют.

Между тем в силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

В этой связи указание судов на то обстоятельство, что условиями договора досрочное внесение арендной платы арендатором не запрещено, спорный договор на момент рассмотрение настоящего спора не прекращен, не расторгнут в установленном законом порядке, поэтому сумма переплаты не является неосновательным обогащением ответчика и подлежит зачету в счет исполнения обязательства истца по внесению арендной платы за следующие периоды, как предварительная внесенная плата, следует признать неверным и противоречащим положению пункта 3.3 спорного договора, который предусматривает исполнение обязательства арендатора по внесению арендной платы ежемесячно во исполнение длящегося правоотношения (договор от 13.01.2004). При этом периодичность внесения платежей может быть изменена по соглашению сторон, что в данном случае не произошло. Из содержания договора не усматривается соглашения сторон по внесению арендной платы как аванса. Кроме того, данным пунктом предусмотрено, что платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Поскольку из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, суды должны были применить к спорным правоотношениям положения статьи 1102 ГК РФ об обязанности приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Кроме того, при определении размера фактически внесенной оплаты арендатором по договору арбитражные суды руководствовались размером арендной платы, рассчитанным департаментом на основании постановления администрации г. Владивостока от 01.02.2005 N 77 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за землю, величин коэффициента функционального назначения, коэффициента экономико-планировочных зон, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке", согласно которому размер базовой ставки арендной платы составляет 20,6 руб. за один квадратный метр, коэффициент - 7,5, в результате чего арендная плата по договору составила 50762 руб. 26 коп. в месяц.

Между тем выводы судов основаны на неправильном толковании условий спорного договора и неверном применении норм материального права к сложившимся отношениям сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Судом установлено, что размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор.

Вместе с тем при таком изменении базовой ставки арендной платы указанным пунктом определено, что исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании действующей в текущем году базовой ставки арендной платы с применением коэффициента, установленного в пункте 3.1 договора.

Таким образом, из приведенных положений пунктов 3.1, 3.2 договора при их буквальном толковании в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ не следует право арендодателя на одностороннее изменение договора аренды в части размера арендной платы в связи с изменением коэффициентов или методики расчета арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Учитывая изложенное, поскольку изменение коэффициентов или методики расчета арендной платы не отнесено договором от 13.01.2004 к основаниям, дающим право арендодателю на одностороннее изменение цены договора аренды, а установленный законом порядок внесения изменений в договор относительно размера арендной платы департаментом не соблюден, выводы судов об обратном являются ошибочными.

При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суду надлежит в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ проанализировать условия спорного договора и правильно применить нормы материального права к сложившимся отношениям сторон.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 11.08.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2010 по делу N А51-6345/2010 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.