Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 ноября 2011 г. N Ф03-5494/11 по делу N А51-4113/2010

г. Хабаровск

15 ноября 2011 г.

N Ф03-5494/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Барбатова А.Н.

Судей: Карпушиной Т.Н., Саранцевой М.М.

при участии:

от индивидуального предпринимателя Ледовских О.В. - Самойлова Ю.А., представитель по доверенности от 09.11.2010 N 25-03/000836;

от ООО "Троя" - Вижик Д.А., представитель по доверенности от 15.11.2010

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ледовских Олега Васильевича

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2011

по делу N А51-4113/2010 Арбитражного суда Приморского края

По иску общества с ограниченной ответственностью "Дальнереченское сетевое водоснабжение"

к обществу с ограниченной ответственностью "Троя"

о внесении изменений в договор аренды

Общество с ограниченной ответственностью "Дальнереченское сетевое водоснабжение" (ОГРН 1072506000665, место нахождения: 692135, Приморский край, г.Дальнереченск, ул.Краснофлотская, 18, далее - ООО "ДСВ") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Троя" (ОГРН 1042501502856, место нахождения: 692033, Приморский край, г.Лесозаводск, ул.Имени 12-ти, 2, далее - ООО "Троя") об изменении договора аренды недвижимого имущества от 20.05.2005 в части указания в преамбуле договора ООО "ДСВ" арендодателем, изменения адреса арендодателя и его реквизитов (пункт 7.1), исключении из договора пункта 3.2., а также в части увеличения размера установленной пунктом 3.1 договора арендной платы до 800 000 руб.

Решением от 05.07.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.02.2011 указанные судебные акты отменены на основании частей 1 - 3 статьи 288 АПК РФ, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела определением суда от 30.03.2011 произведена замена в порядке процессуального правопреемства истца на общество с ограниченной ответственностью "Гостиница "Центральная" (ОГРН 1082536014131, место нахождения: 690000, Приморский край, г.Владивосток, ул.Капитана Шефнера, 2 - 801, далее - ООО "Гостиница "Центральная"), которое уточнило в порядке статьи 49 АПК РФ исковые требования и просило внести изменения в пункт 3.1 договора от 20.05.2005, предложив его в новой редакции: размер арендной платы за помещения, указанные в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 800 000 руб. в месяц (НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения). Оплата производится ежемесячно до пятого числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Решением суда от 11.05.2011 в договор аренды от 20.05.2005 внесены изменения, пункт 3.1 договора изложен в редакции истца. Производство по делу в части требования о внесении изменений в преамбулу договора, пункт 7.1 и исключении из договора пункта 3.2 прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с отказом истца от исковых требований, принятого судом.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2011 удовлетворено ходатайство ООО "Гостиница "Центральная" о процессуальном правопреемстве и его замене на правопреемника индивидуального предпринимателя Ледовских Олега Васильевича (место жительства: 690000, Приморский край, г.Владивосток, ул.Адмирала Юмашева, 8 А - 21, далее - ИП Ледовский О.В.). Решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП Ледовский О.В., не соглашаясь с постановлением апелляционного суда, в кассационной жалобе просит его отменить и оставить в силе судебное решение. В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на право истца требовать в судебном порядке внесения изменений в договор аренды в части увеличения размера арендной платы на основании пункта 3.3 договора и положений статей 450, 614 ГК РФ, считает постановление принятым с нарушением норм материального и процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Троя" доводы истца отклонило, указав на отсутствие оснований для изменения договора в порядке статьи 451 ГК РФ и достигнутого сторонами соглашения о передаче возникшего между сторонами спора на рассмотрение арбитражного суда.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон дали пояснения, соответствующие содержанию кассационной жалобы истца и отзыва на неё ответчика.

Проверив законность постановления от 08.08.2011 в порядке статьи 286 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает судебный акт в обжалуемой части подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами, МУП "Одиссей" (арендодатель) на основании договора от 20.05.2005 сроком действия с 23.05.2005 по 23.05.2015 передало в аренду ООО "Троя" (арендатор) недвижимое имущество: нежилые помещения (NN 59-4, 66) площадью 1 251,7 кв. м, расположенные в здании по адресу: г.Лесозаводск, ул.Пушкинская, 31 А.

Согласно пункту 3.1 договора за указанные помещения арендатор выплачивает арендную плату в размере 71 512 руб. 12 коп. в месяц без учета НДС.

В соответствии с пунктом 3.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе, с учетом реально складывающихся цен, экономических условий, роста уровня инфляции, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, не чаще одного раза в год.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26.05.2005.

В связи с передачей арендуемого ответчиком недвижимого имущества в собственность Лесозаводского городского округа между Комитетом по управлению имуществом администрации Лесозаводского городского округа и ООО "Троя" 01.06.2007 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого размер арендной платы составил 210 585 руб. 24 коп. (без НДС) в месяц.

На основании договора купли-продажи от 21.01.2010 ООО "ДСВ" приобрело в собственность нежилые помещения общей площадью 4 481, 9 кв.м в здании по ул.Пушкинская, 31 А г.Лесозаводска, в том числе арендуемые ответчиком нежилые помещения площадью 1 251, 7 кв.м.

Письмом от 10.02.2010 ООО "ДСВ" уведомило ответчика о переходе к обществу прав и обязанностей арендодателя и об увеличении с 15.02.2010 размера арендной платы за пользование имуществом до 800 000 руб. в месяц. От предложения ООО "ДСВ" заключить дополнительное соглашение от 15.02.2010 к договору аренды ответчик уклонился, в связи с чем возник настоящий спор.

В ходе рассмотрения дела в результате перехода права собственности в отношении переданных в аренду ответчику помещений их собственником на основании договора купли-продажи от 20.04.2011 является ИП Ледовских О.В., который, будучи арендодателем указанного имущества по договору от 20.05.2005, поддержал заявленное требование о внесении изменений в пункт 3.1. договора аренды, предложенных ранее ООО "ДСВ".

Суд первой инстанции, удовлетворяя требование об изменении спорного условия договора аренды, руководствуясь пунктом 2 статьи 450 и пунктом 1 статьи 451 ГК РФ, указал, что размер арендной платы, установленный в договоре от 20.05.2005, не соответствует ценам, существующим на рынке недвижимости г.Лесозаводска.

Апелляционный суд данное обстоятельство правомерно счел не тем обстоятельством, с существенным изменением которого закон - статья 451 ГК РФ связывает возникновение права на изменение договора в судебном порядке.

Вместе с тем, отказывая в иске, апелляционный суд сделал вывод о том, что иск не подлежит удовлетворению и на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по тому мотиву, что арендатор и арендодатель не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор об изменении цены договора подлежит передаче на рассмотрение суда.

С данным выводом согласиться нельзя в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В договоре аренды от 20.05.2005 стороны в пункте 3.3 согласовали возможность изменения в указанных случаях арендной платы по требованию арендодателя, которое не обусловлено наличием соглашения сторон об изменении договора в этой части в судебном порядке.

Из материалов дела устанавливается соблюдение арендодателем условий изменения размера арендной платы, согласованного сторонами.

Судом первой инстанции на основании оценки по правилам статьи 71 АПК РФ исследованных доказательств, в том числе отчета ООО "Приморские коммунальные системы" об оценке рыночно обоснованной величины месячной арендной платы в отношении арендованных ответчиком помещений, составляющей на 11.03.2010 - 803 949 руб. (без учета НДС), договоров аренды, заключенных с другими арендаторами нежилых помещений в здании по ул.Пушкинской, 31 А в г.Лесозаводске, в связи с изменением рыночной величины арендной платы с учетом сложившихся цен на рынке недвижимости установил несоответствие их размеру арендной платы, предусмотренной в договоре от 20.05.2005.

При таких обстоятельствах, учитывая условия договора, положения пункта 2 статьи 450, статьи 614 ГК РФ, судом первой инстанции сделан правильный вывод о наличии оснований для увеличения арендной платы и изменения в указанной части условий, изложенных в пункте 3.1 договора аренды, в соответствии с предложенной арендодателем редакцией.

Поскольку постановление принято с нарушением указанных норм права и основано на ошибочном применении к рассматриваемому спору правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении N 1074/10 от 13.04.2010 по делу, которое по обстоятельствам не является схожим с настоящим делом, судебный акт в обжалуемой части подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Судебные расходы в виде оплаченной истцом государственной пошлины по кассационной жалобе в сумме 2 000 руб. относятся на ответчика в силу требований статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2011 по делу N А51-4113/2010 Арбитражного суда Приморского края в части удовлетворения ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Центральная" о процессуальном правопреемстве и замене на правопреемника - индивидуального предпринимателя Ледовских О.В. оставить без изменения. В остальной части постановление от 08.08.2011 отменить, решение от 11.05.2011 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Троя" в пользу индивидуального предпринимателя Ледовских О.В. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе 2000 руб.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н.Барбатов

Судьи

Т.Н.Карпушина М.М.Саранцева