Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 11 августа 2022 г. по делу N 66а-1538/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Сумбаевой А.В, Салтыкова Е.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2021-001296-09 по административному исковому заявлению Карапетян Лусине Граатовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично, распределены судебные расходы.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, судебная коллегия Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Карапетян Л.Г. обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке "данные изъяты" N N от ДД.ММ.ГГГГ года по состоянию на 8 февраля 2021 года кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N1660, площадью 68 370+/- 92 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, расположенного по адресу: "адрес", в размере 6 016 560, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 8 февраля 2021 года в размере 10 407 965, 1 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, рассчитываемой из его кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2022 года заявленные требования удовлетворены частично исходя из результатов судебной оценочной экспертизы, по состоянию на 8 февраля 2021 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N1660 в размере 6 035 132 000, 00 рублей; определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 18 октября 2021 года; с административного истца в пользу экспертного учреждения "данные изъяты" взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000, 00 рублей.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указано, что государственная кадастровая стоимость была установлена в соответствии с нормами действующего законодательства, в связи с чем не может нарушать права административного истца; уменьшение кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимого имущества отрицательно повлияет на доходы бюджета, приведет к уменьшению арендных платежей; в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества в рамках оспаривания их кадастровой стоимости должно осуществляться исключительно государственными судебно-экспертными организациями; положенное судом первой инстанции в основу состоявшегося судебного акта заключение судебной оценочной экспертизы выполнено с существенными нарушениями, связанными с некорректным подбором объектов-аналогов и корректирующих коэффициентов при осуществлении расчетов рыночной стоимости сравнительным подходом, в связи с чем не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу.

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении не заявили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Карапетян Л.Г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N1660 в соответствии с договором N N, заключенным ДД.ММ.ГГГГ года "данные изъяты" с администрацией Ильского городского поселения Северского района, прошедшим 22 июля 2021 года государственную регистрацию в ЕГРН, соглашением о передаче "данные изъяты" прав и обязанностей по данному договору аренды земельного участка от 30 июня 2021 года в полном объеме и на условиях, установленных поименованным договором аренды. Согласно приложению к договору аренды, размер годовой арендной платы за земельный участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Краснодарского края проведена по состоянию на 1 января 2020 года Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ" в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, а также Законом N 237-ФЗ, результаты утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 года N 1882.

В свою очередь, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N1660 была определена по состоянию на 24 декабря 2020 года в размере 10 407 965, 1 рублей ГБУ "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии с частью 7 статьи 15 Закона N 237-ФЗ в связи с тем, что государственный кадастровый учет земельного участка произошел в год проведения государственной кадастровой оценки (в период с 1 января 2020 года и до 1 января 2021 года) и в соответствии со статьей 18 Закона N 237-ФЗ применялась с 1 января 202 года и до 8 февраля 2021 года.

Впоследствии кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 8 февраля 2021 года в том же размере (10 407 965, 1 рублей) ГБУ "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Закона N 237-ФЗ после исправления технической ошибки в сведениях об адресе земельного участка, подлежит применению с 8 февраля 2021 года.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N1660 затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, рассчитываемой из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и позволяют ему обратиться в суд за их защитой, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о недоказанности нарушения прав административного истца нельзя признать состоятельными.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом при обращении в суд был представлен отчет об оценке "данные изъяты", выполненный оценщиком ФИО12, N N от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым по состоянию на 8 февраля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 6 016 560, 00 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследовав отчет об оценке объекта недвижимого имущества, судом первой инстанции с целью определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено "данные изъяты"

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N N, выполненному экспертом "данные изъяты" ФИО13, по состоянию на 8 февраля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N1660 составила 6 035 132, 00 рублей.

Отклонив отчет об оценке "данные изъяты" N N от ДД.ММ.ГГГГ года как недопустимое доказательство, не соответствующее требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, так как информация, используемая оценщиком при подготовке отчета, неоднозначна, неоднородна и не проверяема, оценив указанное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО14 не имеется. Суд первой инстанции, оценивая заключение от 9 марта 2022 года N N, исходил из того, что составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Проверив материалы административного дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

Как усматривается из содержания заключения, экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, определено наиболее эффективное использование по его фактическому использованию - в качестве объекта промышленного назначения; определен сегмент рынка, к которому относится объект экспертизы - земельные участки под индустриальную застройку; в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, экспертом исследован рынок земельных участков в данном сегменте с приведением выборки из 13 предложений земельных участков на дату исследования; приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода и метода сравнения продаж, отказ от использования других подходов и методов мотивирован.

Требования пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода и метода сравнения продаж экспертом соблюдены.

Экспертом по результатам анализа рынка земельных участков Краснодарского края в соответствующем сегменте приняты в качестве аналогов четыре объекта, относящихся к землям под индустриальную застройку, как и объект исследования, и имеющих наиболее сходные с ним характеристики.

В качестве ценообразующих факторов экспертом определены фактор торга, вид права и наличие обременений, местоположение, размер земельных участков, категория и разрешенное использование, наличие инженерных коммуникаций.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в частности, поправкой на торг в размере - 12 %, являющейся средним значением доверительного интервала для активного рынка земельных участков под индустриальную застройку; на местоположение (расстояние до областного центра) для аналогов N 2 и N 3 в размере 20 % согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2020, ч. 1-2, Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А. Обоснование примененных корректировок в заключении приведено.

Указание апеллянта на несхожесть объекта-аналога N 1 по виду разрешенного использования с объектом исследования и безосновательное неприменение в связи с этим соответствующей корректировки подлежит отклонению. Из приложенного к заключению скриншота текста объявления о продаже объекта-аналога N 1 с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" следует, что согласно ПЗЗ и Генеральному плану данный земельный участок входит в зону Ж-МЗ, предусматривающую коммунальное обслуживание, что позволило его использовать в качестве аналога и не потребовало введение корректировки.

Возможность использования в качестве аналогов объектов с датой предложения апрель 2021 года при дате оценки - 8 февраля 2021 года не противоречит пункту 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", учитывая что рынок недвижимости по состоянию на апрель 2021 года соответствует ожиданиям рынка на дату оценки (февраль 2021 года).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертом при подборке аналогов соблюдены требования пункта 25 ФСО N 7, согласно которому выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Судебная коллегия исходит из того, что выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона N 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7, эксперт обязан мотивировать их выбор, что и было соблюдено экспертом при расчете рыночной стоимости спорного земельного участка, а именно, выбор вышеперечисленных корректировок со ссылкой на справочную литературу эксперт обосновал. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось, в том числе, на инженерные коммуникации.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию ни административным ответчиком, ни административным истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, ни приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых в качестве аналогов эксперт необоснованно отказался.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

При подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем имеется соответствующая подписка.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N1660 должна быть установлена по состоянию на 8 февраля 2021 года на основании заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Факт назначения судом первой инстанции судебной экспертизы негосударственному экспертному учреждению о недопустимости полученного экспертного заключения не свидетельствует.

Распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р, в соответствии с которым судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должна проводиться в государственных судебно-экспертных организациях, являлось предметом проверки Верховным Судом Российской Федерации, который в решении от 24 марта 2022 года N АКПИ 22-93 указал следующее. Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая статьи 41). Часть вторая статьи 41 поименованного федерального закона прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 - 4, 6 - 8, 17, часть вторая статьи 18, статья 24).

Таким образом, с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

В связи с этим оспариваемые положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых государственными судебно-экспертными организациями, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы по результатам разбирательства в суде апелляционной инстанции не усматривается и сторонами не приведено.

Указания в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы подтверждены представленными в материалы дела документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании, правомерно отнесены судом первой инстанции на административного истца, с учетом положений статей 103, 106, 109, 108, 111 КАС РФ, пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, что в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", поскольку допущенное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью спорного земельного участка в размере 42, 01 %, установленной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи