Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 17 августа 2022 г. по делу N 66а-1311/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре судебного заседания Корюкиной И.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-414/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Риэлти-Диалог" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Риэлти-Диалог" - Шойка Дарьи Николаевны на решение Иркутского областного суда от 25 апреля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Риэлти-Диалог" (далее - ООО "Торговый дом "Риэлти-Диалог") обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 27 258 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что земельный участок принадлежит ООО "Торговый дом "Риэлти-Диалог" на праве общей долевой собственности. Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение налоговых платежей, уплачиваемых им за земельный участок.

Решением Иркутского областного суда от 25 апреля 2022 года административное исковое заявление ООО "Торговый дом "Риэлти-Диалог" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 80 600 162 по состоянию на 01 января 2020 года. Датой обращения с указанным административным исковым заявлением постановлено считать 30 декабря 2021 года.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит вышеуказанное решение отменить, назначить по делу повторную судебную экспертизу в целях установления достоверной рыночной стоимости земельного участка. В обоснование своей позиции указывает, что судом в качестве достоверного доказательства принято экспертное заключение, выводы которого положены в основу решения суда, но не учтено то обстоятельство, что данное заключение составлено с нарушением законодательства об оценочной и экспертной деятельности и федеральных стандартов оценки. Экспертом в ходе исследования не дан анализ всем ценообразующим факторам, в том числе, виду разрешенного использования, который определен экспертом по классификатору без визуального осмотра, а не на основании сведений, содержащихся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Объект-аналог N 2 не соответствует объекту оценки по виду разрешенного использования и площади, но необходимых корректировок экспертом не применено. Экспертом нарушена последовательность действий применения сравнительного подхода при проведении исследования, поскольку объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки. В ходе допроса эксперт не смог дать пояснений относительно допущенных нарушений. Представитель административного истца в ходе рассмотрения административного дела заявлял ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, но суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении данного ходатайства. Также просят назначить по делу повторную экспертизу.

Представителем ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" относительно доводов апелляционной жалобы представлены возражения, где обжалуемое решение просят оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены решения Иркутского областного суда, постановленного в соответствии с действующим законодательством.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов административного дела следует, что ООО "Торговый дом "Риэлти-Диалог" принадлежат земельный участок с кадастровым номером 38:36:000012:10 на праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 года N 969-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области" относительно земельного участка с кадастровым номером 38:36:000012:10 в размере 123 990 478, 92 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

При обращении с административным исковым заявлением в обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 210936 от 17 декабря 2021 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Эксперт".

Определением Иркутского областного суда от 16 февраля 2022 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Проведение судебной оценочной экспертизы подтверждается наличием в материалах дела заключением эксперта N 266/4-4 от 28 марта 2022 года, выполненного ФБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 80 600 162 рублей по состоянию на 01 января 2020 года, а отчет об оценке N 210936 от 17 декабря 2021 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Иркутский областной суд исходил из того, что имеет место нарушение прав административного истца, являющегося собственником земельного участка, поскольку размер налоговых платежей определяется исходя из кадастровой стоимости такого участка, положив в основу решения суда выводы, содержащиеся в заключение судебной экспертизы, которое признано достоверным и допустимым доказательством по делу.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами, изложенными в решении Иркутского областного суда, находит их обоснованными и соответствующими нормам действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы представителя административного истца сводятся к несогласию с выводами, изложенными в заключении судебной оценочной экспертизы, поскольку такие выводы не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Суд первой инстанции при разрешении заявленных административным истцом исковых требований исходил из того, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объекта оценки и факторов, влияющих на его стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, анализ каждого объекта-оценки, изложенные выводы достаточным образом мотивированы, а полученные результаты не допускают неоднозначного толкования.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Проводя исследование, эксперт обоснованно применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, указав, что на дату оценки имеется достаточное количество доступной и достоверной рыночной информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Проводя анализ рынка, эксперт произвел мониторинг предложений и сформировал итоговую выборку из 3 земельных участков на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблице, содержащейся в экспертном заключении, сведения в которой подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики.

Экспертом выборка объектов-аналогов произведена по определенному алгоритму с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка, категория земель и разрешенное использование, площадь объекта, стоимость и дата размещения предложения.

В ходе судебного заседания, состоявшегося 20 апреля 2022 года, был допрошен эксперт ФИО1 составившая экспертное заключение, которая в полном объеме подтвердила все изложенные в заключении выводы, а также ответила на вопросы суда и лиц, участвующих в деле.

Исходя из экспертного заключения, а также из пояснений эксперта, следует, что им произведен полный анализ рынка, использованы и изучены все предложения, которые имелись в доступных источниках. В итоговой выборке представлены наиболее сопоставимые объекту оценки аналоги по основным ценообразующим факторам, учитывая особенности каждого земельного участка, подробно изложена информация об их качественных и количественных характеристиках.

Из положений законодательства и федеральных стандартов оценки не следует каких-либо требований относительно полной идентичности объектов-аналогов и объекта оценки по всем характеристикам, а также требований, которые бы устанавливали пределы границ возможного отличия по основным параметрам.

ФИО1 в ходе судебного заседания пояснила, что оценивала спорный земельный участок как условно свободный, без проведения осмотра, поскольку в данном случае проведение осмотра не требовалось. Код расчета вида разрешенного использования оцениваемого земельного участка определен в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 26 сентября 2020 года N 969-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области", приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 сентября 2014 года N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" и по данным официального сайта Министерства имущественных отношений Иркутской области. Таким образом, эксперт пришел к выводу, что оцениваемый земельный участок относится к коду расчета вида разрешенного использования 04:000 (предпринимательство (деловое управление). В экспертном заключении указано, что вид разрешенного использования объекта оценки "под существующие производственные здания", что говорит о том, что объект исследования относится к 4 группе видов разрешенного использования "предпринимательство" согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Из приведенного в экспертном заключении классификатора следует, что к группе "предпринимательство" относится размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1-4.10.

Из сведений, содержащихся в заключении эксперта, и пояснений ФИО1 также следует, что объект-аналог N 2 имеет вид разрешенного использования "предпринимательство", что оспаривает апеллянт в доводах жалобы, не приводя каких-либо доказательств отнесения данного объекта-аналога к иному виду.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В ходе проведения исследования эксперт пришел к обоснованному выводу о необходимости применения корректировки на изменение цены во времени, на выход на красную линию, на площадь, на местоположение, поскольку имелись различия между объектом оценки и объектами-аналогами.

Экспертом проведено согласование результатов с указанием конкретных расчетов, имеющихся в заключении, что подтверждает достоверность и обоснованность произведенной выборки и итогового результата, о чем также указано экспертом в ходе допроса.

То обстоятельство, что кадастровая стоимость по состоянию на 2012 год составляла больший размер, чем рыночная стоимость на 2020 год, не является основанием для признания экспертного заключения несостоятельным, поскольку экспертом произведен анализ рынка, который изложен в заключении, и выявлены основные тенденции рынка.

Анализируя заключение эксперта, составленное в ходе проведения судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции находит его достоверным и обоснованным, соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение содержит подробную информацию, идентифицирующую объект оценки в полном объеме, с указанием количественных и качественных характеристик земельного участка и приведением ссылок на документы, содержащие данную информацию, экспертом произведен анализ рынка земельных участков, а также приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который дает наиболее точные и объективные результаты при определении рыночной стоимости в данном случае.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение такого рода исследований, что следует из приложенных к отчету документов, подтверждающих образование эксперта, страхование ответственности, членство в некоммерческой организации оценщиков, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение эксперта, приходит к выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, полностью соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно пунктам 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Представитель административного истца в данном случае иных доказательств, свидетельствующих о несоответствии выводов судебной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, не представлено, а непосредственное несогласие лиц, участвующих в деле, с экспертным заключением не может свидетельствовать о его недопустимости и недостоверности. Каких-либо доказательств, подтверждающих иной размер рыночной стоимости земельного участка, в ходе судебного разбирательства также не представлено.

Судебная коллегия оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не находит, поскольку судебная оценочная экспертиза, проведенная в рамках рассмотрения настоящего административного дела в суде первой инстанции, полностью соответствует всем установленным требованиям, является правильной и обоснованной, каких-либо противоречий не содержит.

Кроме того, доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные представителем административного истца в ходе рассмотрения административного дела по существу в суде первой инстанции, которым Иркутским областным судом в обжалуемом решении дана надлежащая и подробная оценка.

Иные доводы апелляционной жалобы судебная коллегия считает несостоятельными и основанными на ошибочном толковании норм права, которые не могут послужить основанием для отмены верного по существу решения суда.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение Иркутского областного суда законным и обоснованным, вынесенным с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права. Предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение Иркутского областного суда от 25 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Риэлти-Диалог" - Шойка Дарьи Николаевны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Иркутский областной суд в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: