Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 августа 2022 г. по делу N 66а-1577/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Печуриной Ю.А, судей Солдатовой С.В, Капориной Е.Е, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-565/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000206-94) по административному исковому заявлению Нарыковой Анжелики Робертовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 24 мая 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Нарыкова А.Р, являясь собственником объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 160 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: "адрес", обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. В обоснование заявленного требования указала, что считает кадастровую стоимость нежилого здания, определенную по состоянию на 6 декабря 2019 г, в размере 4 430 746, 27 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ей объекта недвижимости увеличивает размер налоговых платежей.

В обоснование заявленного требования представила заключение специалиста о рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 октября 2021 г. N 92, выполненное специалистом негосударственного частного экспертного учреждения "Межрегиональный центр независимой экспертизы" (далее также НЧЭУ "МЦНЭ") ФИО10, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 6 декабря 2019 г. определена в размере 3 140 000 руб. Просила суд установить кадастровую стоимость нежилого здания в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости нежилого здания, принадлежащего на праве собственности административному истцу, по ходатайству административного истца Нарыковой А.Р, на основании определения Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2022 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 7 апреля 2022 г. N АК-025-03/22, подготовленное экспертом автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" (далее также АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз") ФИО13, согласно выводам которого, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 6 декабря 2019 г. составляет 3 201 811 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 24 мая 2022 г. административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 6 декабря 2019 г. в указанном размере, на период с 6 декабря 2019 г. до 1 января 2022 г. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 31 января 2022 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, влечет выпадающие доходы бюджета. Отмечает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Указывает, что департамент имущественных отношений Краснодарского края является ненадлежащим административным ответчиком по настоящему спору. Полагает, что экспертное заключение, положенное в основу обжалуемого решения, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и является недостоверным доказательством по делу. Просит отменить обжалуемое решение суда первой инстанции, отказав в удовлетворении административных исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Нарыкова А.Р, ее представитель по доверенности - Федоров С.Н, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город Краснодар, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 КАС РФ.

Так, частью 1 статьи 245 КАС РФ определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Нарыкова А.Р. является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 160 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенного по адресу: "адрес".

Из возражения Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" на административное исковое заявление (т. 1 л.д. 81-82), ответа Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю о направлении информации от 15 февраля 2022 г. N 27-02352-ГС/22 (т. 1 л.д. 127-135), представленных в суд первой инстанции, следует, что Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Закона о государственной кадастровой оценке был осуществлен расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда", в размере 4 430 746, 27 руб, по состоянию на 6 декабря 2019 г. Результат расчета оформлен актом определения кадастровой стоимости от 16 декабря 2019 г. N 15-16/06122019, с внесением указанного размера в Единый государственный реестр недвижимости 20 декабря 2019 г.

При таких обстоятельствах, позиция административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, как органа, утвердившего использованные при определении спорного размера кадастровой стоимости результаты, об ошибочном определении его процессуального статуса подлежит отклонению.

В обоснование заявленного требования административный истец представил заключение специалиста о рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 октября 2021 г. N 92, выполненное специалистом НЧЭУ "МЦНЭ" ФИО11, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 6 декабря 2019 г. определена в размере 3 140 000 руб. (т. 1 л.д. 18-56).

Определением Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2022 г, по ходатайству административного истца Нарыковой А.Р. (т. 1 л.д. 79), по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" (т. 1 л.д. 114-119).

Согласно заключению эксперта АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" от 7 апреля 2022 г. N АК-025-03/22, представленному экспертом АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО14, представленное административным истцом заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 6 декабря 2019 г. составила 3 201 811 руб. (т. 1 л.д. 175-233).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной.

Судебная коллегия, оценивая представленное административным истцом заключение специалиста о рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 октября 2021 г. N 92, выполненное специалистом НЧЭУ "МЦНЭ" ФИО12 (т. 1 л.д. 18-56), пришла к выводу об отсутствии оснований для признания его надлежащим доказательством по делу.

Так, судебная коллегия, изучив представленное административным истцом заключение специалиста, принимает во внимание выводы эксперта и исходит из того, что, в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г, в качестве объекта-аналога N 1 оценщиком использовано отдельно стоящее здание, цена которого учитывает стоимость земельного участка, при этом, корректировка на указанное различие отсутствует; в качестве объекта-аналога N 2 оценщиком использовано объявление о продаже земельного участка с последующей реализацией проекта постройки торгового объекта. Некорректный подбор объектов-аналогов привел к искажению действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Основывая выводы о рыночной стоимости спорного объекта на заключении эксперта ФИО15, суд первой инстанции правильно принял его во внимание.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Экспертом при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения также соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, согласно которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено описание объекта оценки, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания. По результатам анализа наиболее эффективного использования оцениваемого нежилого здания, указано, что в качестве наиболее эффективного использования объекта принимается его текущее использование.

Экспертом проведено исследование с использованием затратного подхода, методом сравнительной единицы с использованием сборника КО-Инвест "Общественные здания", 2016 г.

В соответствии с подпунктом "е" пункта 24 ФСО N 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных.

При этом затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 стоимость объектов недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода с использованием метода укрупненных обобщенных показателей стоимости (методом сравнительной единицы), основанном на расчете стоимости строительной единицы, рассчитана экспертом с учетом результатов расчета затрат на строительство объектов; прибыли предпринимателя; величины износа и устареваний.

Размеры примененных экспертом коэффициентов обоснованы, в связи с чем, судебная коллегия полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки.

Примененная методика расчета стоимости отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объекта оценки и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Относительно довода апелляционной жалобы о подборе объекта-аналога, произведенном с нарушениями последовательности оценки, рекомендованной сборником КО-Инвест, выразившемся в отсутствии определения класса качества здания, которое привело к снижению стоимости объекта экспертизы, судебная коллегия, с учетом пояснений эксперта, данных в суде первой инстанции, его письменных пояснений, отмечает, что, согласно представленным в экспертном заключении данным, анализу использованного экспертом сборника КО-Инвест "Общественные здания", 2016 г, оцениваемое нежилое здание, как и объект-аналог имеют аналогичный класс качества "Econom".

Относительно неподтвержденности расчета переходного коэффициента изменения расценок нормативного документа по сравнению с датой оценки, эксперт ФИО16 пояснил, что корректирующий коэффициент был им принят по данным сборника КО-Инвест "Индексы цен в строительстве", начиная с N 110, содержащего сведения об индексе цен по состоянию на IV квартала 2019 г, представив соответствующие сведения.

Анализируя довод апелляционной жалобы об ошибочном расчете коэффициента, учитывающего различия в конструктивных элементах в объеме оцениваемого объекта и объема аналога, отличия объекта экспертизы и объекта-аналога по площади и объему, судебная коллегия полагает его несостоятельным, поскольку экспертом подтверждён расчёт соответствующего индекса с учетом введенных им необходимых корректировок на объем, прочие конструкции, отопление, вентиляцию, кондиционирование, прочие системы и специальное оборудование.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию стороны, изложенную в суде первой инстанции; аналогичные замечания к экспертному исследованию нашли свою судебную оценку в обжалуемом решении суда. Субъективное толкование исследовательской части экспертного заключения, содержащего подробное изложение мотивов отраженных экспертных суждений, в том числе в части введенных корректировок и подтвержденных экспертом в дополнительных письменных пояснениях, представленных суду первой инстанции, не может указывать на необоснованность выводов эксперта, на их нелогичность либо неясность, равно как и на недостоверность полученного результата.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, предупрежденного в установленном законом порядке о наступлении уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, судебная коллегия не находит.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 КАС РФ стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы административного ответчика о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 24 мая 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 7 сентября 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: