Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 сентября 2022 г. по делу N 66а-1339/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Катанаевой А.С, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-385/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001635-59) по административному исковому заявлению Мацулевича Ивана Ивановича об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка по апелляционным жалобам административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, заинтересованного лица администрации муниципального образования город Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 6 апреля 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Мацулевич И.И, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 14 699 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, расположенного по адресу: "адрес", обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований указал, что считает кадастровую стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 27 января 2021 г, в размере 63 033 149, 52 руб, завышенной.

Полагает, что установленный размер кадастровой стоимости земельного участка, существенно превышающий его рыночную стоимость - 42 057 000 руб, определенную частнопрактикующим оценщиком ФИО17, согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 22 апреля 2021 г. N 2288-О, нарушает его права как налогоплательщика земельного налога.

Определением Краснодарского краевого суда от 19 января 2022 г. административному истцу восстановлен срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В целях проверки достоверности представленных сведений о размере рыночной стоимости земельного участка определением Краснодарского краевого суда от 19 января 2022 г. назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам судебной оценочной экспертизы представлено заключение эксперта от 24 февраля 2022 г. N 3а-385/2022, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Юг Эксперт Центр" (далее - ООО "Юг Эксперт Центр") ФИО16, согласно выводам которого, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на спорную дату составляет 47 538 000 руб.

Представитель административного истца Козлов И.В, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 6 апреля 2022 г. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО "Юг Эксперт Центр" ФИО15 уточненное административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2021 г, в размере 47 538 000 руб. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 23 декабря 2021 г. Указан период применения установленной решением суда архивной кадастровой стоимости с 27 января 2021 г. до 5 августа 2021 г.

Не согласившись с решением суда, департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает вынесенное решение незаконным и необоснованным. Отмечает недостатки экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения. Административный ответчик указывает на необходимость поручения производства настоящей судебной экспертизы государственному экспертному учреждению.

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования город Краснодар полагает обжалуемое решение вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что кадастровая стоимость оспариваемого земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Считает недоказанным нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка.

Административный ответчик и заинтересованное лицо отмечают, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка влечет выпадающие доходы бюджета, просят отменить обжалуемое решение, отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 июля 2022 г. по административному делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

По результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы в материалы дела представлено дополнительное заключение эксперта от 9 августа 2022 г. N 66а-1339/2022, подготовленное экспертом ООО "Юг Эксперт Центр" ФИО14, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27 января 2021 г. составляет 47 618 000 руб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Мацулевич И.И, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город Краснодар, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия признает решение суда подлежащим изменению в части размера установленной судом кадастровой стоимости земельного участка.

Приведенные основания для изменения обжалуемого решения суда судебной коллегией установлены исходя из следующего.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Мацулевич И.И. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 14 699 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, расположенного по адресу: "адрес".

Согласно материалам дела, оспариваемая кадастровая стоимость определена по состоянию на 27 января 2021 г. Государственным бюджетным учреждениям Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - закон о государственной кадастровой оценке) после государственного кадастрового учета изменений сведений о виде разрешенного использования земельного участка. Впоследствии, после государственного кадастрового учета изменений сведений о площади земельного участка с 14 724 кв.м. на 14 699 кв.м, определена кадастровая стоимость спорного земельного участка в ином размере по состоянию на 5 августа 2021 г. (т. 1 л.д. 94-95). В материалы дела в составе отчета об оценке также представлена копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках спорного объекта недвижимости от 22 апреля 2021 г, согласно которой площадь земельного участка до проведенного учета ее изменения составляла 14 724 кв.м. (т. 1 л.д. 56-57).

В соответствии с частью 1 статьи 22 закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка суду представлен выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО18 отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 22 апреля 2021 г. N 2288-О, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27 января 2021 г. составляет 42 057 000 руб. (т. 1 л.д. 17-63).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Анализируя содержание представленного отчета об оценке, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для принятия его в качестве доказательства размера рыночной стоимости объекта оценки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не отвечает в полной мере приведенным требованиям. В приведенном отчете отсутствует объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах. При осуществлении расчетов сравнительным подходом оценщиком подобраны объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по виду разрешенного использования и площади, корректировка на указанные отличия отсутствует. Необоснованно примененная к объектам-аналогам понижающая корректировка на расположение относительно красной линии не позволяет убедиться в полноте и объективности проведенного оценщиком исследования, результатом которого является вывод о размере рыночной стоимости земельного участка.

Оценивая экспертное заключение эксперта ООО "Юг Эксперт Центр" ФИО13, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно материалам дела, по состоянию на дату определения оспариваемого размера кадастровой стоимости земельного участка - 27 января 2021 г, площадь земельного участка составляла 14 724 кв.м, в то время как, исследование в целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на указанную дату было проведено экспертом, согласно его заключению, в отношении объекта исследования, площадью 14 699 кв.м.

С учетом приведенных доводов, судебной коллегией определением от 27 июля 2022 г. по административному делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу, с поручением ее производства ООО "Юг Эксперт Центр".

По результатам проведенной экспертизы представлено дополнительное заключение эксперта от 9 августа 2022 г. N 66а-1339/2022, выполненное экспертом ООО "Юг Эксперт Центр" ФИО12, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27 января 2021 г. составляет 47 618 000 руб.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО11 и дополнительное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено описание объекта оценки, представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение и ближайшее окружение объекта экспертизы с приложением карты-схемы его расположения. Сделан вывод о низкой степени ликвидности объекта экспертизы со сроком реализации 7-18 месяцев.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж. С приведенным суждением судебная коллегия соглашается, поскольку оно отвечает целям и задачам определения рыночной стоимости, в том числе, при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости; является логичным и проверяемым.

Выбрав три объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами экспертизы, эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования ввел соответствующие корректировки. Ко всем объектам-аналогам применено среднее значение скидки на торг для активного рынка в размере 11, 5 %. С учетом того, что объект экспертизы расположен внутри жилого квартала, а фасады объектов-аналогов расположены на красной линии в месте с высоким транспортным потоком, к объектам-аналогам применена понижающая корректировка на расположение относительно красной линии в размере 20 %. К объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 применена понижающая корректировка на площадь в размерах 19 %, 40 %, 43 %, соответственно. Все введенные корректировки основаны на данных "Справочника оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки. Часть 1" под редакцией Лейфера Л.А. Изучив исследовательскую часть дополнительного заключения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с дополнительным заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, в связи с чем, на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 6 апреля 2022 г. изменить в части установления кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 14 724 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 47 618 000 руб, по состоянию на 27 января 2021 г.

В абзаце четвертом резолютивной части решение суда изменить в части указания кадастровой стоимости, указав кадастровую стоимость 47 618 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 сентября 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: