Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 сентября 2022 г. по делу N 66а-1859/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Печуриной Ю.А, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-348/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001572-54) по административному исковому заявлению Романова Артема Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе заинтересованного лица администрации муниципального образования город Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 29 июня 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено в части.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца Котик В.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Романов А.А, являясь собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 426, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

В обоснование заявленного требования указал, что считает кадастровую стоимость указанного нежилого помещения, определенную по состоянию на 1 января 2018 г, в размере 14 867 109, 16 руб. завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости увеличивает размер налоговых платежей.

В обоснование заявленного требования представил отчет об оценке объекта капитального строительства от 16 декабря 2021 г. N 1591-21, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки Касьянова" (далее - ООО "Бюро оценки Касьянова") ФИО17, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 г. определена в размере 5 982 577 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость нежилого помещения в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего административному истцу, на основании определения Краснодарского краевого суда от 2 марта 2022 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 29 апреля 2022 г. N Г27-348/2022, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "ГРАУНД" (далее - ООО "ГРАУНД") ФИО13, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 7 314 400 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 29 июня 2022 г. административное исковое заявление Романова А.А. удовлетворено в части, установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в указанном размере, на период с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 17 декабря 2021 г.

Не согласившись с решением суда, заинтересованное лицо администрация муниципального образования город Краснодар подало апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение вынесенным с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Считает недоказанным нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости объекта недвижимости. Отмечает, что уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости влечет выпадающие доходы бюджета. Просит отменить решение Краснодарского краевого суда, отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Относительно доводов апелляционной жалобы представлены письменные возражения, в которых сторона административного истца просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Романова А.А. - Котик В.В, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, поддержал доводы возражений на апелляционную жалобу, просил оставить обжалуемое решение без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город Краснодар, заинтересованные лица Корнева Е.В, Сиденко О.В, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

Учитывая изложенное, суд, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений на нее, выслушав объяснения представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 КАС РФ.

Так, частью 1 статьи 245 КАС РФ определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно нормам Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налог на имущество физических лиц является местным налогом (статья 15 НК РФ).

В силу положений статьи 400 НК РФ, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу статьи 403 НК РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением также согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, Романов А.А. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 426, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего истцу нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 14 867 109, 16 руб.

Согласно отчету об оценке объекта капитального строительства от 16 декабря 2021 г. N 1591-21, выполненному оценщиком ООО "Бюро оценки Касьянова" ФИО18, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 5 982 577 руб. (т. 1 л.д. 60-123).

Определением Краснодарского краевого суда от 2 марта 2022 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "ГРАУНД" (т. 1 л.д. 163-168).

Согласно заключению эксперта ООО "ГРАУНД" от 29 апреля 2022 г. N Г27-348/2022, представленному экспертом ФИО14, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 г. составила 7 314 400 руб. (т.2 л.д. 175-237).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

В силу требований статьи 168 КАС РФ, в целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы (часть 1).

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии в качестве допустимого доказательства заключения судебной оценочной экспертизы, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке объекта капитального строительства от 16 декабря 2021 г. N 1591-21, подготовленный оценщиком ООО "Бюро оценки Касьянова" ФИО19 (т. 1 л.д. 60-123), заключение эксперта ООО "ГРАУНД" ФИО15 от 29 апреля 2022 г. N Г27-348/2022 (т.2 л.д. 175-237), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет не отвечает в полной мере приведенным требованиям.

Использованный оценщиком объект-аналог N 3 существенно отличается от объекта оценки по площади, применение к нему корректировки на масштаб площади в размере 15 % приводит к искажению итогового результата. Принимая при расчете рыночной стоимости объекта капитального строительства в таблице 16 (т. 1 л.д. 98) значение скидки на торг в размере 10 %, оценщик при обосновании размера корректирующих поправок указывает, что поправка на фактор предложения/продажи принята по средней границе диапазона в размере 16, 4 %. Изложенное не позволяет убедиться в полноте и объективности проведенного оценщиком исследования, результатом которого является вывод о размере рыночной стоимости нежилого помещения.

Оценивая экспертное заключение от 29 апреля 2022 г. N Г27-348/2022, представленное экспертом ООО "ГРАУНД" ФИО16, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено описание объекта исследования. Эксперт представил описание местоположения и ближайшего окружения объекта экспертизы с приложением карты-схемы его расположения.

Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного экспертом подхода оценки.

В результате анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж выбрано 4 объекта-аналога. Проводя экспертное исследование, эксперт мотивированно и, по мнению суда апелляционной инстанции, обоснованно, с учетом количественно-качественных характеристик объекта оценки, применил ко всем объектам-аналогам нижнее значение скидки на торг для активного рынка в размере 5, 9 %, понижающую корректировку на масштаб площади в размере 9 %, Размеры корректировок соответствуют справочным данным, отраженным в издании "Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера, что подтверждается исследовательской частью экспертного заключения. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной, подтверждается копиями использованных экспертом материалов.

Представленное экспертное исследование, результатом которого явился размер рыночной стоимости объекта экспертизы, определенный сравнительным подходом, также является логичным и проверяемым.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При этом суд апелляционной инстанции также принимает во внимание дополнительные пояснения эксперта, данные им в суде первой инстанции, обосновывающие, вопреки позиции стороны административных ответчиков, необходимость введения корректировок на инженерные коммуникации, поскольку все сравниваемые объекты подобраны экспертом с учетом их расположения в многоквартирных домах, что обуславливает их подключение сетям.

Кроме того, экспертом представлено подробное объяснение о возможности использования объявления о продаже объекта-аналога N 4, размещенного в феврале 2016 г, поскольку оно было актуальным по состоянию на 2017 г, а с учетом анализа цен на рынке соответствующей недвижимости, использованное предложение не повлекло снижение цены объекта исследования.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14, 15, 16 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, указывающих на то, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости на момент рассмотрения дела являлась архивной, определилпериод ее действия, в полном соответствии с положениями статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке, регламентирующей положения о применении сведений о кадастровой стоимости.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам апелляционной жалобы, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 29 июня 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в порядке, установленном главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 28 сентября 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: