Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 сентября 2022 г. по делу N 66а-1874/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Катанаевой А.С, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-722/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000397-06) по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Агрофирма племзавод "Нива" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 28 июня 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено в части.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца открытого акционерного общества "Агрофирма племзавод "Нива" Склярова О.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

открытое акционерное общество "Агрофирма племзавод "Нива" (далее - ОАО "Агрофирма племзавод "Нива", Общество), являясь на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 10 апреля 2020 г. N 0000007382 арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 966 567 +/- 25 281 к.в.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"), обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что кадастровая стоимость указанного земельного участка, установленная по состоянию на 17 января 2022 г. в размере 102 370 385, 95 руб, значительно превышает размер его рыночной стоимости. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельных участков нарушает права и интересы административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, а также, поскольку кадастровая стоимость применяется для определения выкупной стоимости земельного участка.

В обоснование заявленного требования Общество представило отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28 марта 2022 г. N 192-П-2022 N 192-П-2022, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" (далее - ООО "АЛЬФА ЭКСПЕРТ") ФИО9, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17 января 2022 г. определена в размере 65 406 000 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего на праве аренды административному истцу, определенного оценщиком, на основании определения Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2022 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 30 мая 2022 г. N 115/05/22, подготовленное экспертом негосударственного частного учреждения "Южный региональный центр экспертиз" (далее также НЧУ "Южный региональный центр экспертиз") ФИО12, согласно выводам которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17 января 2022 г. составляет 61 217 440 руб. Представитель административного истца Скляров О.В. с учетом выводов судебной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 28 июня 2022 г. административное исковое заявление ОАО "Агрофирма племзавод "Нива" удовлетворено в части. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 января 2022 г, равная 61 217 440 руб. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 4 апреля 2022 г.

Этим же решением суда с административного истца ОАО "Агрофирма племзавод "Нива" в пользу НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" взысканы 80 000 руб, в счет возмещения стоимости работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение незаконным и необоснованным. Отмечает, что положенное в основу решения суда первой инстанции экспертное заключение выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, является недопустимым доказательством по делу. Считает недоказанным нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка влечет выпадающие доходы бюджета. Просит отменить обжалуемое решение, отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Относительно доводов апелляционной жалобы стороной административного истца представлен письменный отзыв.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ОАО "Агрофирма племзавод "Нива" - Скляров О.В, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил оставить обжалуемое решение без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Павловский район Краснодарского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

Учитывая изложенное, суд, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив письменный отзыв стороны административного истца на нее, письменные пояснения эксперта ФИО13, выслушав объяснения представителя административного истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости арендных платежей кадастровую стоимость объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости объектов недвижимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ОАО "Агрофирма племзавод "Нива" на основании договора аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 10 апреля 2020 г. N 0000007382 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 966 567 +/- 25 281 к.в.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"). Согласно приложению к договору аренды земельного участка расчет размера арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка.

Из отзыва Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю на административное исковое заявление (т. 1 л.д. 115-116), ответа Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю о направлении информации от 15 апреля 2022 г. N 22-06092-КЗ/22 (т. 1 л.д. 127) следует, что Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Закона о государственной кадастровой оценке был осуществлен расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве аренды, после государственного кадастрового учета изменений сведений о площади земельного участка с "8 347 621 кв.м." на "7 966 567 кв.м." в размере 102 370 385, 95 руб, по состоянию на 17 января 2022 г. Результат расчета оформлен актом определения кадастровой стоимости от 7 февраля 2022 г. N АОКС-23/2022/000073, с внесением указанного размера в Единый государственный реестр недвижимости 17 февраля 2022 г.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28 марта 2022 г. N 192-П-2022 N 192-П-2022, выполненному оценщиком ООО "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" ФИО10, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17 января 2022 г. определена в размере 65 406 000 руб. (т. 1 л.д. 29-68).

Определением Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2022 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" (т. 1 л.д. 124-126).

Согласно заключению эксперта НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" от 30 мая 2022 г. N 115/05/22, представленному экспертом ФИО14, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17 января 2022 г. составила 61 217 440 руб. (т. 1 л.д. 144-236). Представитель административного истца Скляров О.В. с учетом выводов судебной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Удовлетворяя административное исковое заявление в части, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участкав размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28 марта 2022 г. N 192-П-2022 N 192-П-2022, выполненный оценщиком ООО "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" ФИО11 (т. 1 л.д. 29-68), заключение эксперта НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" ФИО15 от 30 мая 2022 г. N 115/05/22 (т. 1 л.д. 144-236), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям, поскольку по своим индивидуализирующим признакам подобранные оценщиком объекты-аналоги не могут быть признаны в полной мере сопоставимыми с объектом оценки.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение от от 30 мая 2022 г. N 115/05/22, представленное экспертом НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" ФИО16, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж. Выбрав пять объектов-аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования ввел соответствующие корректировки. В данной части судебная коллегия находит оцениваемое заключение эксперта обоснованным, соответствующим приведенной информации, в том числе, справочной, использованной им проведении исследования, которая отвечает критерию проверяемости и не вызывает сомнений в ее достоверности.

Относительно довода административного ответчика о том, что отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объектов-аналогов N 3, N 5 приводит к искажению итогового результата о рыночной стоимости объекта экспертизы, судебная коллегия исходит из его несостоятельности, поскольку в заключении эксперта указано только на доступность участков к электричеству. Исходя из анализа объявления о продаже объекта-аналога N 3, видно наличие электрических столбов, вдоль автомагистрали Крымск-Славянск, на которой расположен фасад объекта-аналога N 5, также проходит электричество, изложенное дает эксперту основания полагать, что указанные участки доступны к подключению электричества. При этом доступность водопровода и газоснабжения экспертом при расчетах не учитывалась, поскольку, с учетом вида разрешенного использования объекта исследования: для сельскохозяйственного производства, использование водопроводной воды является дорогим и неэффективным, необходимость в использовании газа отсутствует.

Относительно довода апелляционной жалобы о том, что средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м. исследуемого объекта значительно меньше среднего значения стоимости 1 кв.м, определенного экспертом в анализе рынка, эксперт ФИО17 отмечает, что анализ рынка проводился без учета индивидуализирующих признаков каждого земельного участка. Среднее значение стоимости 1 кв.м, полученное по результатам анализа рынка, не учитывает величину скидки на торг и применяемые к ценам предложений корректирующие коэффициенты, учитывающие различия по основным ценообразующим параметрам. Приведенная позиция эксперта, по мнению судебной коллегии, является верной, а представленные пояснения - объективно мотивированными.

При таких обстоятельствах, позицию административного ответчика о недостатках экспертного исследования следует признать основанной на произвольном толковании представленных в исследовательской части сведений и использованной экспертом информации, отвечающей требованиям ее проверяемости.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в области оценки недвижимости, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 КАС РФ стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 28 июня 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 30 сентября 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: