Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 сентября 2022 г. по делу N 66а-35/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 23OS0000-01-2019-001301-59 (N 3а-818/2020) по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 20 ноября 2019 г. об удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Регионинвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заслушав доклад судьи Сиротиной Е.С, объяснения представителей административного истца Рогачева А.В, Стройкиной Н.В, представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Ступак В.А, представителя государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" Краснова А.П, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Регионинвест" (далее - ООО "Регионинвест") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об установлении по состоянию на 1 января 2018 г. равной рыночной кадастровой стоимости нежилого здания с наименованием "Торгово-развлекательный центр "Галерея Краснодар 2" с кадастровым номером N, площадью 52081, 70 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 2 100 000 000 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере 2 932 378 442, 91 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и налогоплательщика.

Решением Краснодарского краевого суда от 20 ноября 2019 г. административные исковые требования удовлетворены, установлена на основании отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО "Краснодарская оценочная компания" ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ N, заключения эксперта ООО "Вектор" N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 равная рыночной кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 2 100 000 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия оснований для пересмотра кадастровой стоимости объекта и не соответствия отчета об оценке и заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 3 марта 2020 г. решение Краснодарского краевого суда от 20 ноября 2019 г. отменено на основании пункта 2 части 1 статьи 310, пункта 3 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) в связи с не извещением судом первой инстанции заинтересованного лица администрация муниципального образования город Краснодар о судебном заседании.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июня 2020 г. апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 3 марта 2020 г. отменено, административное дело направлено на новое рассмотрение в Третий апелляционный суд общей юрисдикции.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 9 апреля 2021 г. решение суда изменено, кадастровая стоимость здания установлена на основании заключения эксперта ООО "Центр проектного управления" ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 2 078 682 869 рублей.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 1 октября 2021 г. апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 9 апреля 2021 г. отменено, административное дело направлено на новое рассмотрение в Третий апелляционный суд общей юрисдикции.

Административным истцом представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы и заключения повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края Ступак В.А. в судебном заедании апелляционной инстанции поддержала апелляционную жалобу, выразила согласие с заключением эксперта ФИО18

Представители административного истца Рогачев А.В, Стройкина Н.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, выразили несогласие с заключением эксперта ФИО9

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, отзывов, рецензий, пояснений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия признает решение суда подлежащим изменению в части размера установленной судом кадастровой стоимости нежилого здания.

С приведенными в оспариваемом постановлении суда первой инстанции суждениями в данной части согласиться не представляется возможным, поскольку судебная коллегия находит их постановленными с нарушением норм материального и процессуального права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Регионинвест" является собственником нежилого здания с наименованием "Торгово-развлекательный центр "Галерея Краснодар 2" с кадастровым номером N, площадью 52081, 70 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости утверждена по состоянию на 1 января 2018 г. приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда" в размере 2 932 378 442, 91 рублей.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2021 г. утверждена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере 2 797 042 272, 36 рублей.

9 апреля 2019 г. ООО "Регионинвест" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края с заявлением о пересмотре результатов кадастровой оценки здания.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края от 19 апреля 2019 г. N 4 отклонено заявление ООО "Регионинвест" о пересмотре кадастровой стоимости в связи с не соответствием отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО "Краснодарская оценочная компания" ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ N, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом суду представлен выполненный оценщиком ООО "Краснодарская оценочная компания" ФИО6 отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2018 г. определена рыночная стоимость данного объекта недвижимости в размере 2 100 000 000 рублей.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству судом первой инстанции назначена судебная экспертиза по определению соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заключением эксперта ООО "Вектор" N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 выполненный оценщиком ООО "Краснодарская оценочная компания" ФИО6 отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, на основании данного отчета об оценке судом первой инстанции принято решение об удовлетворении исковых требований.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности данных исследований судом апелляционной инстанции назначена повторная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости здания.

Заключением эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ N по состоянию на 1 января 2018 г. определена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 2 830 000 000 рублей.

Ввиду неоднозначности выводов эксперта судом апелляционной инстанции назначена повторная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости здания.

Заключением эксперта ООО "Центр проектного управления" ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ N по состоянию на 1 января 2018 г. определена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 2 078 682 869 рублей.

После отмены апелляционного определения в связи с возникшими сомнениями в обоснованности исследования ФИО8 судом апелляционной инстанции назначена повторная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта федерального бюджетного учреждения "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ N по состоянию на 1 января 2018 г. определена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 2 096 848 967 рублей.

Ввиду необходимости исключения неоднозначного толкования экспертного заключения, наличия противоречий в выводах оценщика, экспертов и возникших у суда апелляционной инстанции сомнений в обоснованности отчета об оценке, экспертных заключений и соответствии требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Заключением эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ N определена рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 2 929 648 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 названного Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем объекта капитального строительства, обязанным уплачивать налог на имущество юридических лиц, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, применяемую для целей налогообложения.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судебной коллегией выявлено несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13, 14, 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 22, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

В выполненном оценщиком ООО "Краснодарская оценочная компания" ФИО16 отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, заключении эксперта ООО "Вектор" N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 и заключении эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ N допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, выразившиеся, в том числе, в использовании в расчетах величины налога на добавленную стоимость.

Для целей Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 ст. 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

Определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Заключение эксперта ООО "Центр проектного управления" ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ N также не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертом ФИО8 при наличии возможности применения в расчетах арендной стоимости площадей оцениваемого здания, исходя договоров аренды помещений в спорном здании, использованы сведения об арендной стоимости в иных торговых объектах, ценообразующие факторы арендной стоимости которых не сопоставимы с данными показателями объекта оценки, в том числе, площадью, проходимостью покупательского потока.

Заключение эксперта федерального бюджетного учреждения "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" ФИО13 также не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Данное заключение эксперта не содержит подробного описания проведенного исследования, корректного обоснования выводов по поставленному перед экспертом вопросу, что могло привести к ошибкам в расчетах эксперта и занижению рыночной стоимости объекта.

В заключении отсутствуют анализ рынка недвижимости коммерческого назначения, анализ фактических данных о ценах сделок и предложений, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Экспертом не учтено физическое состояние здания, не обоснован отказ от применения затратного подхода, не приведены основания правил отбора аналогов, неверно приняты к расчету аналоги N 1 и N 3, которые предложены к продаже после даты оценки, не учтена стоимость земельного участка под аналогом N 1, не подтверждена поправка на удаленность от общественных остановок для аналогов N 1 и N 3. Эксперт принимает к расчету объекты N 2 и N 3, при этом исходя из фотоматериалов и текстов объявлений аналог N 3 является частью аналога N 2, экспертом не проанализирован тип объектов, не введена соответствующая корректировка. При расчете арендной ставки эксперт не учитывает фактические договоры аренды.

Сомнения в обоснованности заключения не устранены после допроса эксперта ФИО13 в судебном заседании.

Таким образом, расчеты стоимости объекта и примененных оценщиком и экспертами методик не отражают индивидуальные характеристики объекта оценки, не являются подробными, мотивированными и объективными.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данные исследования требованиям законодательства об оценочной деятельности не отвечают и вызывают сомнение в своей достоверности, поскольку их результаты носят противоречивый характер, не отвечают требованиям полноты, прозрачности и проверяемости.

Расчет стоимости объекта примененных оценщиком и экспертами методик не отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, не является подробным и объективным, в связи с чем у судебной коллегии возникли сомнения в обоснованности экспертных заключений.

Вышеуказанные исследования опровергнуты заключением эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО17 от ДД.ММ.ГГГГ N и не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ФИО9 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертное заключение, письменные пояснения содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Экспертом проведено исследование с использованием доходного подхода.

Вопреки доводам административного истца экспертом принято мотивированное решение об отказе от сравнительного и затратного подходов при наличии информации об арендных ставках, позволяющих определить рыночную стоимость исследуемого нежилого здания в рамках доходного подхода.

Экспертом выявлено 12 объектов, предложенных к продаже, имеющих значительное отличие по общей площади, классу, физическому состоянию, структуре арендаторов и прочим ценообразующим факторам с объектом экспертизы в общей совокупности. Предложения по продаже торговых центров, схожих по классу, структуре арендаторов и площади с исследуемым недвижимым имуществом на рынке г. Краснодар выявлены не были, в связи с чем экспертом принято решение об отказе использования данных по продаже коммерческой недвижимости, выявленных на открытом рынке, так как использование данных объектов может привести к искажению рыночной стоимости.

Эксперт обоснованно отнес объект оценки к рынку высококлассной торгово-офисной недвижимости, учел индивидуальные характеристики четырехэтажного здания в хорошем техническом и пригодном для эксплуатации состоянии, с нулевым процентом износа, отличным состоянием внутренней отделки и фасада.

При расчете экспертом принята стоимость земельных участков, относящихся к объекту экспертизы, в размере 355 731 152 рублей.

Вопреки доводам административного истца использование в расчетах кадастровой стоимости земельных участков экспертом обосновано. Объект оценки расположен на восьми земельных участках различной площади, в том числе 28, 70 кв. м и 35 кв. м, что является нетипичным для рынка недвижимости. Экспертом проанализирован рынок земельных участков коммерческого назначения в г. Краснодар. Проведенный анализ показал, что средняя цена продажи 1 кв. м земельных участков коммерческого назначения в г. Краснодар составляет 29 339 руб.; интервал значений стоимости продажи земельных участков коммерческого назначения в г. Краснодаре составляет от 11 538 руб./кв. м до 51 948 руб./кв. м. В соответствии с данными анализа рынка кадастровая стоимость земельных участков, на которых находится спорное здание, по состоянию на 1 января 2018 г. соответствует рыночным данным, в связи с чем экспертом принято обоснованное решение о возможности использования данной стоимости для дальнейшего определения рыночной стоимости исследуемого недвижимого имущества без учета стоимости земельных участков.

Применение экспертом в качестве корректировки на дату определения стоимости усредненных данных цен на земельные участки по данным статистического источника Росриэлт с применением временного коэффициента обосновано экспертом недостаточным количеством предложений для анализа динамики изменения цен.

Приведенный истцом расчет стоимости земельных участков, на которых расположено исследуемое нежилое здание, с использованием значения в размере 41 250 руб./кв. м является некорректным, без учета поправок на ценообразующие факторы. Кроме того, площадь предлагаемого объекта-аналога составляет 800 кв. м, что не сопоставимо с площадью земельных участках, общей площадью 18 712, 6 кв. м, при этом введение корректировок приведет к результату, входящему в диапазон стоимости земельных участков, использованной экспертом.

Исходя из основных принципов доходного подхода - ожидания и замещения, учитывая, что стоимость недвижимого имущества определяется текущей ценностью всех его будущих доходов, максимальная стоимость недвижимого имущества не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной доходностью, определяя стоимость недвижимого имущества приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент определения стоимости, соединяя в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче, которые отражают различия в рисках, учитывая, в том числе, тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка.

Экспертом применен метод капитализации дохода, основанный на принципе ожидания, в соответствии с которым стоимость собственности определяется настоящей стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет обеспечивать своему владельцу, исходя из того, что имеется возможность определения чистого операционного дохода от сдачи в аренду объекта экспертизы, что приведет к получению дохода по своим характеристикам, соответствующего основным предпосылкам и допущениям метода прямой капитализации.

При определении стоимость в рамках метода прямой капитализации определена по формуле, включающей в себя доход, приходящийся на оцениваемый интерес, чистый операционный доход; коэффициент капитализации для оцениваемого интереса.

Экспертом проведен сбор и анализ достоверной рыночной информации по величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам операционных расходов, уровням риска инвестиций, спрогнозированы денежные потоки, которые собственность вероятно будет генерировать в будущие периоды, пересчитаны будущие денежные потоки в настоящую стоимость методами капитализации.

Расчёт чистого операционного дохода как устойчивой величины ожидаемого чистого годового дохода, полученного от исследуемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислении, как часть действительного валового дохода, которая остается после выплаты всех операционных расходов, к которым относятся условно-постоянные (коммунальные платежи, арендная плата за землю или налог, абонентная плата за пользование телефоном); условно-переменные (охрана, затраты на управление недвижимостью, плата за междугородние переговоры, плата за электроэнергию); резерв на замещение, средства необходимые для осуществления в будущем дополнительных инвестиции в недвижимое имущество с целью сохранения стабильного уровня доходов (создание резервов на проведение капитального ремонта, замену сантехнического оборудования).

Для расчета величины действительного дохода определен размер потерь, обусловленный недозагрузкой объектов недвижимого имущества и неплатежами (потери, возникающие при сборе арендной платы).

По результатам анализа договоров аренды экспертом выявлено, что основная часть договоров аренды долгосрочные (к долгосрочным договорам аренды были отнесены договоры сроком более 1 года, а также пролонгированные договоры, заключенные сроком на 11 месяцев, поскольку при определении величины потенциального валового дохода использованы данные по договорам аренды, действующим по состоянию на дату определения рыночной стоимости исследуемого нежилого здания, недозагрузка в рамках производимых расчетов не определялась, то есть потенциальный валовый доход принят как действительный валовый объекта оценки в размере 468 166 572 рублей в год исходя из арендной ставки за помещения спорного здания в размере 39 013 881 руб./мес.

В качестве источника доходов экспертом рассмотрены арендные платежи на основании предоставленных 120 договоров аренды, содержащих информацию об арендных ставках исследуемого недвижимого имущества. Согласно анализу предоставленных договоров аренды диапазон арендных ставок для помещений исследуемого нежилого здания варьируется в пределах от 24 руб./кв. м/мес. до 16 601 руб./кв. м/мес, среднее значение составляет 3 864 руб./кв. м/мес.

Вопреки доводам административного истца, потенциальный валовый доход рассчитан экспертом верно, что подтверждается также использованием данного показателя в расчетах административного истца. При этом указанная истцом гипотетическая разница составит менее 1 % и не повлияет на размер рыночной стоимости здания.

Использование значения величины операционных расходов в полной мере мотивировано экспертом. Затраты административного истца по данным оборотно-сальдовой ведомости за 2017 г. в сумме 325 050 134, 30 рублей, без учета коммунальных платежей и амортизации - 179 162 715, 20 рублей не соответствуют рыночным данным, так как составляют 38, 27% от арендного дохода. Согласно данным портала Статриэлт по состоянию на 1 января 2018 г. величина операционных расходов находится в пределах от 20% до 34% от арендного дохода. Кроме того, административным истцом не представлено доказательств того, что данные затраты относятся исключительно к исследуемому нежилому зданию.

При определении величины операционных расходов использовано значение нижней границы диапазона доли расходов на содержание и эксплуатацию при аренде торговой недвижимости по данным портала Статриэлт в размере 20, 00% от арендного дохода, величина операционных расходов составила 93 633 314 рублей.При определении финансовой сущности коэффициента ставки капитализации, учитывая, что инвестор должен получать доход на инвестиции (доход на капитал), ставка которого адекватна риску инвестирования, а также возвратить сумму инвестированного капитала (возврат капитала), принимая в расчет ставку капитализации для высококлассной торговой не-движимости в размере 11, 80% согласно "Справочнику оценщика недвижимости" и 11, 00% согласно данным интернет-источника Статриэлт, ставка капитализации установлена в размере 11, 40 %.

Использованная экспертом информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

4

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО9, не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость здания подлежит установлению на основании данного заключения эксперта.

Оснований для проведения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.

4

В суд апелляционной инстанции одновременно с экспертным заключением поступило ходатайство ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" о взыскании судебных расходов на оплату проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 245 000 рублей.

Кроме того, в суд поступили заявления о взыскании расходов по оплате повторных судебных оценочных экспертиз: от ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" - в сумме 300 000 рублей, от ООО "Центр проектного управления" - в сумме 180 000 рублей, от федерального бюджетного учреждения "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" - в сумме 98 800 рублей.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, судебная коллегия исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу об отнесении данных расходов на административного истца.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как установлено частью 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" основным принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Повторные судебные оценочные экспертизы проводились с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.

Удовлетворение требований в данном случае не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками.

Оснований полагать, что судебное решение об установлении кадастровой стоимости финансово обесценится с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми административным истцом налоговыми выгодами, не имеется.

Установив соотношение размера судебных расходов и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости объекта недвижимости, судебная коллегия приходит к выводу о том, что допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает конституционных прав и свобод административного истца, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебных экспертиз, объеме произведенных экспертными организациями работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

Судебные расходы на проведение судебной экспертизы наряду с иными понесенными по делу судебными расходами подлежат окончательному распределению между сторонами по итогам разрешения дела по существу, независимо от того, по чьей инициативе она была назначена и кто предварительно внес денежную сумму, подлежащую выплате эксперту, на депозитный счет суда.

Определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22 июня 2022 г. назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".

При назначении повторной судебной экспертизы судебная коллегия возложила обязанность по предварительной оплате экспертизы на административного ответчика, заявившего ходатайство о назначении экспертизы. Департаментом имущественных отношений Краснодарского края предварительно внесена во временное хранение на счет Третьего апелляционного суда общей юрисдикции подлежащая выплате экспертной организации денежная сумма в размере 245 000 рублей.

На основании данного определения административным ответчиком департаментом имущественных отношений Краснодарского края на депозитный счет Третьего апелляционного суда общей юрисдикции внесена по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма в размере 245 000 рублей, поступившая на депозитный счет суда 28 июня 2022 г.

Поскольку повторная судебная экспертиза по настоящему административному делу проведена, по ее результатам представлено заключение эксперта, в силу положений статей 108, 109 КАС РФ, перечисленная ответчиком на временное хранение на депозитный счет суда денежная сумма в размере 245 000 рублей подлежит перечислению экспертной организации, с административного истца в пользу административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского данная денежная сумма подлежит взысканию.

Судебная коллегия приходит к выводу о дополнении резолютивной части решения указанием на применение установленной судом кадастровой стоимости объектов.

Требования к содержанию резолютивной части решения суда о пересмотре кадастровой стоимости установлены положениями части 3 статьи 249 КАС РФ, в соответствии с которой в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2021 г. утверждена кадастровая стоимость спорного объекта, в ЕГРН внесены сведения о данной кадастровой стоимости, то сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной решением суда, могут приняться с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 22 декабря 2021 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить равную рыночной кадастровую стоимость нежилого здания с наименованием "Торгово-развлекательный центр "Галерея Краснодар 2" с кадастровым номером N, площадью 52081, 70 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 2 929 648 000 рублей.

Дополнить резолютивную часть решения указанием на период действия кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" о взыскании расходов на оплату повторной судебной оценочной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регионинвест" в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края расходы на оплату повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 245 000 рублей.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (юридический адрес: "адрес", получатель - ООО "Экспертное бюро", банк получателя - ПАО КБ "Центр-Инвест" г. Ростов-на-Дону, ИНН "данные изъяты", КПП "данные изъяты", БИК "данные изъяты", Сч. N, Сч. N) 245 000 рублей из денежных средств, перечисленных департаментом имущественных отношений Краснодарского края во временное хранение на депозитный счет Третьего апелляционного суда общей юрисдикции; назначение платежа: оплата стоимости работ по производству судебной оценочной экспертизы по административному делу N 66а-35/2022.

Заявление федерального бюджетного учреждения "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" о взыскании расходов на оплату повторной судебной оценочной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регионинвест" в пользу федерального бюджетного учреждения "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" расходы на оплату повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 98 800 рублей.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" о взыскании расходов на оплату повторной судебной оценочной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регионинвест" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" расходы на оплату повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 300 000 рублей.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Центр проектного управления" о взыскании расходов на оплату повторной судебной оценочной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регионинвест" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр проектного управления" расходы на оплату повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 180 000 рублей.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 20 ноября 2019 г. оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в порядке, установленном главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 сентября 2022 г.

Председательствующий

Судьи