Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 октября 2022 г. по делу N 66а-1932/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 26OS0000-04-2022-000109-63 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Югнефтепродукт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 7 июля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено, распределены судебные расходы.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Лукойл-Югнефтепродукт" (далее также - ООО "Лукойл-Югнефтепродукт", общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке ООО " "данные изъяты"" N N от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N19, площадью 4 813 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочной станцией и пунктом технического обслуживания (литеры "А" - автозаправка, "Б", "Б1" - мастерские, "М" - мойка) и для проектирования реконструкции существующей автозаправочной станции (литер "А") под многотопливную автозаправочную станцию с надземными резервуарами, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 года в размере 17 803 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 28 433 904, 49 рублей по состоянию на 1 января 2019 года существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора, поскольку арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Ставропольского краевого суда от 7 июля 2022 года административные исковые требования удовлетворены с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, по состоянию на 1 января 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N19 в размере 18 674 000, 00 рублей, определена дата подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 17 декабря 2021 года; с административного истца в пользу экспертного учреждения ООО " "данные изъяты"" взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 70 000, 00 рублей.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя выражает несогласие с выводами суда первой инстанции относительно установления рыночной стоимости спорного земельного участка в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы как не отвечающей требованиям обоснованности и достоверности доказательств, существенно занижающей рыночную стоимость данного земельного участка, что также влечет необоснованные финансовые потери муниципального бюджета, наполняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости. Апеллянт указывает, что экспертом при расчете рыночной стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода некорректно подобраны объекты-аналоги, отличающиеся от объекта исследования по площади, что повлекло применение значительных корректировок; использование объекта-аналога N 3 экспертом неправомерно ввиду наличия на нем металлического забора и фундамента; необоснованно применена высокая корректировка на торг для пассивного рынка, при том, что рынок в г. Ставрополе и Ставропольском крае таковым не является. Перечисленные недостатки экспертного заключения являются существенными, повлиявшими на итоговый результат. Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами не территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования. В связи с этим просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований административного истца.

Участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении апелляционных жалоб своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, поступившие дополнительные пояснения эксперта, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Лукойл-Югнефтепродукт" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N:19, государственная собственность на который не разграничена, на основании договора аренды земельного участка в границах муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ года N N, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ года в ЕГРН. Согласно приложению к договору аренды, размер годовой арендной платы за земельный участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, что также подтверждено сведениями арендодателя, направленными в адрес суда апелляционной инстанции.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ставропольского края проведена по состоянию на 1 января 2019 года, результаты утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N19 определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 28 433 904, 49 рублей, внесена в ЕГРН 22 января 2020 года, подлежит применению с 1 января 2020 года.

Решением N 95 от 21 декабря 2021 года комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края поступившее 17 декабря 2021 года заявление ООО "Лукойл-Югнефтепродукт" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка отклонено ввиду допущенных в представленном отчете оценщиков нарушений законодательства об оценочной деятельности, повлекших отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости в размере 37, 39%.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N19 затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, рассчитываемой из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и позволяют ему обратиться в суд за их защитой с настоящим иском в порядке главы 25 КАС РФ.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом при обращении в суд был представлен отчет об оценке ООО "Агентство "Русспромоценка" N N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N19 по состоянию на 1 января 2019 года составила 17 803 000, 00 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследовав отчет об оценке объекта недвижимого имущества судом первой инстанции с целью определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО " "данные изъяты"".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N, выполненному экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО9, по состоянию 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N19 составила 18 674 000, 00 рублей.

Отклонив отчет об оценке ООО "Агентство "Русспромоценка" N N от ДД.ММ.ГГГГ года как доказательство, не соответствующее требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, так как информация, используемая оценщиком при подготовке отчета, неоднозначна, неоднородна и не проверяема, оценив указанное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО10 не имеется.

Суд первой инстанции, оценивая заключение от ДД.ММ.ГГГГ года N N, исходил из того, что составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Проверив материалы административного дела, изучив экспертное заключение, дополнительные пояснения эксперта по приведенным в апелляционной жалобе доводам, суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

Как усматривается из содержания заключения, экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, определен сегмент рынка, к которому относится объект экспертизы - земельные участки под застройку объектами придорожного сервиса; в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, экспертом исследован рынок земельных участков в сегменте земель под застройку объектами придорожного сервиса, а также под индустриальную застройку, поскольку в районе расположения объекта экспертизы отсутствует достаточное количество предложений о продаже объектов, сопоставимых по своим ценообразующим факторам (назначению) с объектом исследования, с приведением выборки из 10 предложений земельных участков на дату исследования, рынок признан неактивным; приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода и метода сравнения продаж, отказ от использования других подходов и методов мотивирован.

Требования пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода и метода сравнения продаж экспертом соблюдены.

Экспертом по результатам анализа рынка земельных участков г. Ставрополя и Ставропольского края в соответствующем сегменте приняты в качестве аналогов три объекта, относящихся к землям под индустриальную застройку, имеющих наиболее сходные с объектом исследования характеристики.

В качестве ценообразующих факторов экспертом определены фактор торга, вид права и наличие обременений, местоположение, размер земельных участков, категория и разрешенное использование (назначение), наличие инженерных коммуникаций.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям понижающими и повышающими коэффициентами, в частности, поправкой на торг в размере - 18 %, являющейся средним значением доверительного интервала для неактивного рынка земельных участков под индустриальную застройку; на местоположение (соотношение цен земельных участков по районам города - центр административных районов, зоны точечной застройки (объект исследования) и окраины городов, промзоны (объекты-аналоги)) в размере 15 %; на назначение (вид разрешенного использования земельного участка) в размере 96%; на инженерное обеспечение в размере -10%, на расположение относительно автомагистралей в размере 31 %, на размере общей площади в размере 9 % и 2 %. Введенные экспертом корректировки применены с использованием "Справочника оценщика недвижимости - 2018, ч. 1-2, Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А.

Вопреки доводам апелляционной жалобы надлежащее обоснование примененных корректировок в заключении приведено, экспертом при подборке аналогов соблюдены требования пункта 25 ФСО N 7, согласно которому выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Судебная коллегия исходит из того, что выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона N 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7, эксперт обязан мотивировать их выбор, что и было соблюдено экспертом при расчете рыночной стоимости спорного земельного участка, а именно, выбор вышеперечисленных корректировок со ссылкой на справочную литературу эксперт обосновал. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось, в том числе, на инженерные коммуникации.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, ни приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых в качестве аналогов эксперт необоснованно отказался.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

При подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем имеется соответствующая подписка.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N19 должна быть установлена по состоянию на 1 января 2019 года на основании заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N.

Оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы по результатам разбирательства в суде апелляционной инстанции не усматривается и сторонами не приведено.

Указания на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы подтверждены представленными в материалы дела документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании, правомерно отнесены судом первой инстанции на административного истца, с учетом положений статей 103, 106, 109, 108, 111 КАС РФ, пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, что в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", поскольку допущенное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью спорного земельного участка в размере 34, 3 %, установленной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 7 июля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 21 октября 2022 года.

Председательствующий

Судьи