Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 ноября 2022 г. по делу N 66а-1674/2022

Судья судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Сумбаева А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-000284-54 (3а-660/2022) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Победа" об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков и установлении кадастровой стоимости равной рыночной, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 06 июня 2022 г., принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В., объяснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО9 представителя административного истца ФИО10., принимавших участие посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Победа" (далее по тексту - ООО Агрофирма "Победа", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N:157, N:158, N:160, N:373, N:372, N:1174, N:356, N:357, N:358, N:100, N:101, N:562, N:8, установить кадастровую стоимость в размере ее рыночной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость оплаты арендных платежей в завышенном размере; сослался на отчет об оценке от 29 ноября 2021 г. N СЭ-21/87, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Институт независимой специализированной экспертизы" (далее по тексту - ООО "Институт независимой специализированной экспертизы").

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" (далее по тексту - АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз").

По результатам проведения экспертизы рыночная стоимость земельных участков на дату определения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ составила:

- с кадастровым номером N:157 - 5 846 162 рублей;

- с кадастровым номером N:158 - 6 564 763 рублей;

- с кадастровым номером N:160 - 7 032 993 рублей;

- с кадастровым номером N:373 - 255 318 рублей;

- с кадастровым номером N:372 - 523 307 рублей;

- с кадастровым номером N:1174 - 474 043 рубля;

- с кадастровым номером N:356 - 751 350 рублей;

- с кадастровым номером N:357 - 401 695 рублей;

- с кадастровым номером N:358 - 472 136 рублей;

- с кадастровым номером N:100 - 936 879 рублей;

- с кадастровым номером N:101 - 330 423 рублей;

- с кадастровым номером N:562 - 2 093 336 рублей;

- с кадастровым номером N:8 - 1 196 149 рублей.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость спорных объектов с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Решением Краснодарского краевого суда от 06 июня 2022 г. уточненные заявленные требования удовлетворены;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:157, расположенного по адресу: "адрес" поконтурной ведомости СПК "Победа" секция 18, контур 40, в размере его рыночной стоимости 5 846 162 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:158, расположенного по адресу: "адрес", расположенный в границах Николенского сельского поселения, секция 21, контур 10, поконтурной ведомости СПК "Победа", в размере его рыночной стоимости 6 564 763 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:160, расположенного по адресу: "адрес" расположенный в границах Николенского сельского поселения, секция 19, Контур 1, по контурной ведомости СПК "Победа", в размере его рыночной стоимости 7 032 993 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:373, расположенного по адресу: "адрес", примерно в 1600 м. от ориентира - жилой дом, почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере его рыночной стоимости 255 318 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:372, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 523 307 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:1174, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 474 043 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:356, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 751 350 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:357, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости 401 695 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:358, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 472 136 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:100, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 936 879 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:101, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 330 423 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:562, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 2 093 336 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:8, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 1 196 149 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.;

датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N:157, N:158, N:160, N:373, N:372, N:1174, N:356, N:357, N:358, N:100, N:101, N:562, N:8 следует считать 25 февраля 2022 года.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить принятый по делу судебный акт, как постановленный с нарушением норм материального права.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что экспертное заключение, положенное в основу судебного акта, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В ответ на запрос суда апелляционной инстанции от административного истца 14 сентября 2022 г. поступили письменные пояснения, в которых указано, что при подаче иска допущена опечатка, выразившаяся в неверном указании кадастровых номеров двух земельных участков, а именно: вместо " N:1001000:100, N:1001000:101" следовало указать " N:1001001:100, N:1001001:101"; также указано, что к иску приложены доказательства в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N:1001001:100, N:1001001:101.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения судебной оценочной экспертизы АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" от 16 мая 2022 г. N АК-039-04/22 определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 23 сентября 2022 г. по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Бета консалтинг" Кориневскому А.Ю.

В материалы дела из ООО "Бета консалтинг" поступило заключение по результатам повторной судебной оценочной экспертизы 0о 27 октября 2022 г. N 90-СЭ/2022, подготовленное экспертом Кориневским А.Ю, финансово-экономическое обоснование расходов на проведение экспертизы, счет на оплату, а также заявление о распределении расходов в размере 95 000 рублей за проведение судебной оценочной экспертизы.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края поддержал апелляционную жалобу в полном объеме; полагал, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки; указал на наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Представитель административного истца против апелляционной жалобы возражала; указала, что заключение первичной и повторной экспертизы сомнений не вызывают; просила вынести законное и обоснованное решение.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились; от Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Информация о движении дела, дате, времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (3ap.sudrf.ru).

Поскольку неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием против рассмотрения дела, суд полагает возможным рассмотреть дела в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что имеются основания для изменения принятого по делу судебного акта, исходя из следующего.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N:157, N:158, N:160, N:373, N:372, N:1174, N:356, N:357, N:358, N:100, N:101, N:562, N:8, арендная плата для которых исчисляется, исходя из кадастровой стоимости.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 4 октября 2019 г. N 2092 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2019 г. утверждена кадастровая стоимость земельных участков в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером N:157 - 8 081 395, 20 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:158 - 9 074 748, 15 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:160 - 9 722 002, 05 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:373 - 352 911, 15 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:372 - 723 335, 40 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:1174 - 655 240, 50 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:356 - 1 038 545, 10 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:357 - 555 238, 35 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:358 - 652 604, 40 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:100 - 2 596 401, 90 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:101 - 1 568 871 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:562 - 2 893 707 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:8 - 1 653 487, 20 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета и соответствия его законодательству об оценочной деятельности, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" Маркова М.В. от 16 мая 2022 г. N АК-039-04/22 по состоянию на 01 января 2019 г. рыночная стоимость земельных участков установлена в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером N:157 - 5 846 162 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:158 - 6 564 763 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:160 - 7 032 993 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:373 - 255 318 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:372 - 523 307 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:1174 - 474 043 рубля;

- земельного участка с кадастровым номером N:356 - 751 350 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:357 - 401 695 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:358 - 472 136 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:100 - 936 879 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:101 - 330 423 рубля;

- земельного участка с кадастровым номером N:562 - 2 093 336 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:8 - 1 196 149 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия не соглашается с подходом суда первой инстанции, исходя из следующего.

Выше указано, что административный истец в письменных пояснениях, поступивших в суд апелляционной инстанции 14 сентября 2022 г, указал, что при подаче иска им допущена опечатка, выразившаяся в неверном указании кадастровых номеров двух земельных участков, а именно: вместо " N:1001000:100, N:1001000:101" следовало указать " N:1001001:100, N:1001001:101"; также указал, что к иску приложены доказательства в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N1001001:100, N:1001001:101. Данные обстоятельства подтверждены материалами административного дела.

Руководствуясь положениями статьи 184 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости исправления описки, допущенной во вводной, описательной и мотивировочной частях решения Краснодарского краевого суда от 06 июня 2022 г, выразившуюся в неверном указании кадастровых номеров земельных участков, а именно: вместо "... N:1001000:100... ", "... N:1001000:101" следует читать "... N:1001001:100... ", "... N:1001001:101".

Возможность учета имеющихся в судебном акте суда первой инстанции описок при вынесении судом апелляционной инстанции апелляционного определения без необходимости в отдельных случаях возвращения материалов административного дела в суд первой инстанции, нашла свое отражение в разъяснениях, приведенных в абзаце 2 пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. N 5 "О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции".

Материалами дела подтверждается, что судом первой инстанции допущена описка, носящая технический характер, исправление которой возможно судом апелляционной инстанции без возвращения дела в суд первой инстанции; в материалы дела административным истцом представлены доказательства в отношении земельных участков с кадастровыми номерами "... N1001001:100... ", "... N:1001001:101"; документы в отношении земельных участков с кадастровыми номерами "... N:1001000:100... ", "... N:1001000:101" отсутствуют.

Таким образом, суд рассматривает апелляционную жалобу в отношении земельных участков с учетом исправленной судом описки.

Для целей Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Из экспертного заключения АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" Маркова М.В. от 16 мая 2022 г. N АК-039-04/22 следует, что эксперт при оценке объектов использовал сравнительный подход без учета балла бонитета. Отказываясь от применения доходного подхода, эксперт указал, что для его применения не располагает достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущий доход, который способен приносить объект оценки, а также связанные с ним расходы. Однако, несмотря на данное обстоятельство, экспертное заключение не содержит выводов о невозможности определения ожидаемых доходов от использования объектов оценки; письменные и устные пояснения эксперта не восполнили данный вопрос в ходе рассмотрения дела.

Кроме того, объекты оценки имеют следующую категорию земель: "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования: "для сельскохозяйственного производства", "для сельскохозяйственного использования".

Разделом V Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р установлено, что оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно - кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Марков М.В. подтвердил, что земельные участки отнесены к сегменту сельскохозяйственного назначения, состав земель при проведении оценки им не учитывался.

Кроме того, при оценке земельных участков, эксперт разделил их на группы в зависимости от площади. Земельные участки с кадастровыми номерами N:100 и N:101 (фактически земельные участки с кадастровыми номерами N:100 и N:101) отнесены экспертом к первой группе (1-10 га). При этом площади указанных земельных участков не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Так, согласно выписке из ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером N:100 составляет 198958+/-3903 кв.м, экспертом указано 99233 кв.м, а площадь земельного участка с кадастровым номером N:101 составляет 120220+/-3034 кв.м, экспертом указано 34998 кв.м. Соответственно, площади земельных участков не укладываются в диапазон площадей, выбранный экспертом.

Данные обстоятельства вызывают сомнения в обоснованности заключения эксперта, в связи с чем выводы эксперта Маркова М.В. не могли быть положены судом первой инстанции в основу принятого по делу судебного акта.

Определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 23 сентября 2022 г. по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Бета консалтинг" Кориневскому А.Ю.

Согласно заключению эксперта Кориневского А.Ю. от 27 октября 2022 г. N 90-СЭ/2022 рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2019 г. определена в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером N:157 - 6 899 500 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:158 - 7 747 500 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:160 - 8 300 500 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:373 - 312 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:372 - 639 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:1174 - 578 500 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:356 - 917 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:357 - 490 500 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:358 - 576 500 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:100 - 2 351 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:101 - 1 420 500 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:562 - 2 620 500 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N:8 - 1 497 500 рублей.

Оценив заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 27 октября 2022 г. N 90-СЭ/2022, суд апелляционной инстанции полагает, что данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, исходя из следующего.

Заключение повторной судебной оценочной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, оно включает в себя подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, осуществлен анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов исследования (передаваемые права, категория земель, вид разрешенного использования, месторасположение, учитывающее агроклиматическую зону, земельно-оценочную зону, балл бонитета, транспортная доступность, орошаемость, размер), определен сегмент рынка недвижимости, к которому относятся объекты исследования - земли сельскохозяйственного производства, определен балл бонитета (фактор плодородия) земель, осуществлен анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного производства.

Расчет рыночной стоимости земельных участков экспертом произведен с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и доходного подхода (метод капитализации земельной ренты), обоснование выбранных подходов приведено, отказ от использования иных подходов и методов мотивирован.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Экспертом по результатам использования информации обо всех доступных на дату исследования аналогах, наиболее близких объектам исследования по основным ценообразующим факторам, исходя из специфики сегмента рынка и принципа достаточности, осуществлена выборка из районов 4-й агроклиматической зоны, ближайших к Гулькевичскому району, затем в соответствии с сегментацией рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения для участков площадью до 10 га выбрано 3 аналога (таблица 26), для земельных участков площадью более 10 га выбрано 5 аналогов (таблица 27), для земельных участков от 30 га выбрано 5 аналогов, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам. Информация была получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанному назначению, содержащих необходимые сведения на предмет проверки их достоверности.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении приведены особенности корректировок по отдельным элементам сравнения (корректировка на передаваемые права, на местоположение, на размер, на торг, на балл бонитета).

По мнению суда апелляционной инстанции, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, мотивированно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.

В рамках сравнительного подхода экспертом в заключении приведен расчет рыночной стоимости каждого земельного участка.

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО N 7 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

В полном соответствии с указанными положениями ФСО N 7, а также пункта 24 ФСО N 1 экспертом, учитывая, что объектом исследования являются сельскохозяйственные угодья, осуществлен расчет земельного участка с применением доходного подхода (метод капитализации земельной ренты), которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции. При этом, валовый доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение урожайности сельскохозяйственных культур (исходя из структуры посевных площадей севооборота Гулькевичкого района по видам культур) на ее рыночную цену. Для определения величины коэффициента капитализации экспертом были использованы данные из Справочника оценщика недвижимости, 2018 год. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, под редакцией Лейфера Л.А, на основании которых коэффициент капитализации по земельным участкам в сегменте земель сельскохозяйственного производства (под пашню) составил 13, 2%. Таким образом, последовательность процедуры оценки доходным подходом экспертом соблюдена.

В заключении также приведен результат расчета рыночной стоимости в рамках доходного подхода в отношении каждого земельного участка.

Математических и технических ошибок в расчетах эксперта, повлиявших на итоговый результат, не выявлено.

Анализ и согласование полученных результатов произведены в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7, при определении итогового результата не были выявлены равные преимущества одного подхода над другим, поэтому обоим примененным методам экспертом присвоены равные веса по 50%.

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта Кориневского А.Ю. у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта, вопреки доводам департамента имущественных отношений Краснодарского края, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании заключения эксперта ООО "Бета консалтинг" Кориневского А.Ю. от 27 октября 2022 г. N 90-СЭ/2022.

Применительно к распределению судебных расходов по производству повторной судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, с учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Сопоставив разницу между указанными величинами применительно к рассматриваемому делу, как в денежном эквиваленте, так и в процентном соотношении, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков (от 9% до 14%) укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца, в связи с чем расходы на оплату заключения повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка в размере 95 000 рублей подлежат отнесению на административного истца. Размер расходов за проведение повторной судебной оценочной экспертизы подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании. Однако учитывая, что в материалы дела представлена копия платежного поручения от 16 ноября 2022 г. N 3081, подтверждающего перечисление административным истцом в пользу ООО "Бета консалтинг" 95 000 рублей, судебные расходы взысканию не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

исправить описку, допущенную во вводной, описательной и мотивировочной частях решения Краснодарского краевого суда от 06 июня 2022 г, выразившуюся в неверном указании кадастровых номеров земельных участков, а именно: вместо "... N:1001000:100... ", "... N:1001000:101" следует читать "... N:1001001:100... ", "... N:1001001:101".

Решение Краснодарского краевого суда от 06 июня 2022 г. изменить в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:157, площадь 619 264 +/- 6886 кв.м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного относительно ориентира по адресу: "адрес", поконтурной ведомости СПК "Победа", секция 18, контур 40, в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 6 899 500 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:158, площадь 695 383 +/- 7297 кв.м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного относительно ориентира по адресу: "адрес" секция 21, контур 10, поконтурной ведомости СПК "Победа", в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 7 747 500 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:160, площадь 744 981 +/- 7552 кв.м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного относительно ориентира по адресу: "адрес", секция 19, контур 1, поконтурной ведомости СПК "Победа", в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 8 300 500 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:373, площадь 27 043 +/- 1438 кв.м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "сельскохозяйственное использование", расположенного по адресу: "адрес", примерно в 1600 м от ориентира - жилой дом, почтовый адрес ориентира: улица Октябрьская, 220, с. Николенское, Гулькевичский район, Краснодарский край, в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 312 000 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:372, площадь 55 428 +/- 2060, 02 кв.м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "сельскохозяйственное использование", расположенного относительно ориентира по адресу: "адрес", в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 639 000 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:1174, площадь 50210 +/- 1960, 67 кв.м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "сельскохозяйственное использование", расположенного относительно ориентира по адресу: "адрес", в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 578 500 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:356, площадь 79 582 +/- 2468 кв.м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного примерно в 325 м по направлению на северо-запад от ориентира; наименование ориентира: жилой дом; почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 917 000 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:357, площадь 42 547 +/- 1805 кв.м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного примерно в 360 м по направлению на северо-восток от ориентира; наименование ориентира: жилой дом; почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 490 500 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:358, площадь 50 008 +/- 1957 кв.м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного примерно в 880 м по направлению на северо-запад от ориентира; наименование ориентира: жилой дом; почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 576 500 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:100, площадь 198 958 +/- 3903 кв.м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного относительно ориентира по адресу: "адрес", в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 2 351 000 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:101, площадь 120 220 +/- 3034 кв.м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного относительно ориентира; наименование ориентира: жилой дом; почтовый адрес ориентира: "адрес" в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 1 420 500 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:562, площадь 221 740 +/- 4120 кв.м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного примерно в 340 м по направлению на юго-запад от ориентира; наименование ориентира: жилой дом; почтовый адрес ориентира: "адрес" в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 2 620 500 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:8, площадь 126 704 +/- 3115 кв.м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного относительно ориентира примерно в 600 м по направлению на северо-восток от ориентира; наименование ориентира: жилой дом; почтовый адрес ориентира: "адрес" в размере, равном его рыночной стоимости, составляющем 1 497 500 рублей.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 06 июня 2022 г. оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 24 ноября 2022 г.

Судья