Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 ноября 2022 г. по делу N 66а-2170/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Печуриной Ю.А, судей Солдатовой С.В, Колпаковой А.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Верховного суда Республики Адыгея административное дело N 3а-27/2022 (УИД 01OS0000-01-2022-000020-38) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционным жалобам административного ответчика государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея "Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки", заинтересованного лица администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" на решение Верховного суда Республики Адыгея от 10 августа 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" - Салий С.В, просившей отказать в удовлетворении апелляционных жалоб, представителей административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея "Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки" - Напцок С.З, Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям - Нагарокова Р.Н, поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" (далее - ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт", Общество), являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 913 +/- 24 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства комплекса дорожного сервиса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"), кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 16 507 532, 61 руб, обратилось в Верховный суд Республики Адыгея с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что считает размер кадастровой стоимости указанного земельного участка не соответствующим его рыночной стоимости, нарушающим его права как плательщика налоговых платежей, представив отчет об оценке от 11 ноября 2021 г. N 6321, выполненный оценщиками общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Русспромоценка" (далее - ООО "Агентство "Русспромоценка") ФИО17, ФИО18, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 6 608 000 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего на праве собственности Обществу, на основании определения Верховного суда Республики Адыгея от 16 мая 2022 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 29 июня 2022 г. N 08-2022/07-ЭЗ, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр проектного управления" (далее - ООО "ЦПУ") ФИО12, согласно выводам которого, отчет об оценке от 11 ноября 2021 г. N 6321 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 9 870 000 руб.

Решением Верховного суда Республики Адыгея от 10 августа 2022 г. административное исковое заявление удовлетворено; установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, в вышеуказанном размере, определенном экспертом ФИО13, по состоянию на 1 января 2020 г. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 22 декабря 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик государственное бюджетное учреждение Республики Адыгея "Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки" подал апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение незаконным и вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Полагает заключение эксперта, положенное судом в основу обжалуемого решения, не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности. Просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" полагает решение суда подлежащим отмене, отмечает недостатки экспертного заключения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" - Салий С.В, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Верховного суда Республики Адыгея, возражал против удовлетворения апелляционных жалоб. Представители административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея "Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки" - Напцок С.З, Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям - Нагарокова Р.Н, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Верховного суда Республики Адыгея, поддержали доводы апелляционных жалоб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Адыгея, администрации муниципального образования "Тахтамукайский район", администрации муниципального образования "Яблоновское городское поселение", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО14, выслушав объяснения представителя административного истца ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" - Салий С.В, объяснения представителей административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея "Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки" - Напцок С.З, Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям - Нагарокова Р.Н, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 913 +/- 24 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства комплекса дорожного сервиса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес").

Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 15 октября 2020 г. N 286 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и объектов, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории Республики Адыгея" по состоянию на 1 января 2020 г. утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 16 507 532, 61 руб. (т. 1 л.д. 10).

Судом установлено и следует из материалов дела, что Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Адыгея (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 147).

Решением Комиссии от 14 января 2022 г. N 12 заявление административного истца было отклонено, ввиду выявленных в представленном им отчете об оценке нарушений требований действующего законодательства, предъявляемых к проведению оценки и составлению отчета об оценке (т. 1 л.д. 148-153).

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка суду представлен отчет об оценке от 11 ноября 2021 г. N 6321, выполненный оценщиками ООО "Агентство "Русспромоценка" ФИО19, ФИО20, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 6 608 000 руб. (т. 1 л.д. 14-145).

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, с целью соблюдения баланса интересов всех участвующих в деле лиц, определением Верховного суда Республики Адыгея от 16 мая 2022 г. назначена судебная экспертиза, с целью определения рыночной стоимости земельного участка (т. 2 л.д. 140-143), по результатам которой представлено заключение эксперта от 29 июня 2022 г. N 08-2022/07-ЭЗ, подготовленное экспертом ООО "ЦПУ" ФИО15, согласно выводам которого, отчет об оценке от 11 ноября 2021 г. N 6321 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 9 870 000 руб. (т. 3 л.д. 5-137).

Общество с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнило заявленное требование и просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 3 л.д. 155-156).

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением также согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 2 статьи 3, регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в результате исследования совокупности доказательств по делу, судом апелляционной инстанции выявлено несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, выразившееся в отсутствие учета таких ценообразующих факторов как наличие электричества и дополнительных разрешительных документов; некорректном применении корректировок на площадь и категорию автодороги.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере, установленном по результатам экспертного исследования.

Приведенные выводы суда первой инстанции являются обоснованными, соответствующими материалам дела.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения также соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, согласно которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение и локальное окружение объекта экспертизы.

По результатам анализа наиболее эффективного использования объекта экспертизы сделан вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта экспертизы является его использование по юридически разрешенному использованию, то есть в качестве земельных участков под придорожный сервис (строительство и эксплуатация АЗС).

В обоснование отказа от использования затратного подхода эксперт указывает, что земельный участок является не возобновляемым активом. Эксперт отказался от использования доходного подхода, указав на то, что им не были установлены предложения на рынке аренды земельных участков Республики Адыгея. В обоснование возможности применения сравнительного подхода указано, что по результатам анализа рынка земельных участков экспертом была выявлена информация о рыночной стоимости участков, аналогичных объекту экспертизы. В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж.

Выбрав четыре объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования ввел соответствующие корректировки. Ко всем объектам-аналогам было применено среднее значение скидки на торг для активного рынка в размере 11, 8 %, обусловленное количественно-качественными характеристиками земельного участка. К объектам-аналогам N 1, N 2, N 3, N 4 применена повышающая на площадь в размерах 1, 38, 1, 42, 1, 22, 1, 73, соответственно. К объектам-аналогам N 2, N 3 применена повышающая корректировка на наличие свободного подъезда в размере 1, 29, обусловленная их нахождением вдоль прочих автодорог, не являющихся трасами, в то время как объект оценки расположен вдоль федеральных автодорог. Поскольку по периметру объектов-аналогов N 2, N 3 имеется металлический и железобетонный заборы, к указанным объектам применены понижающие коэффициенты в размерах 0, 94, 0, 86, соответственно. Для объекта-аналога N 1 введена повышающая корректировка на форму участка в размере 1, 24, поскольку в ходе анализа рынка земельных участков экспертом было выявлено, что участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках предлагаются на рынке дешевле остальных. К объекту-аналогу N 2 введена понижающая корректировка на наличие коммуникаций в размере 0, 84, поскольку на указанном участке имеется электричество.

Повышающая корректировка на наличие строений в размере 1, 24 введена к объекту-аналогу N 2, поскольку на указанном земельном участке расположен пожарный водоем и залиты бетонные площадки. К объекту-аналогу N 3 применена повышающая корректировка на вид разрешенного использования в размере 1, 06 как предоставление разрешения, поскольку вид его разрешенного использования является условно разрешенным видом использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Доводы апелляционных жалоб административного ответчика и заинтересованного лица о несопоставимости объектов-аналогов и объекта экспертизы по виду разрешенного использования судебная коллегия полагает несостоятельными. Используемая в расчете информация обоснованно выбрана ранее даты оценки, ввиду того, что оценка в рамках экспертного заключения проводится на дату 1 января 2020 г. На страницах 92-99 экспертного заключения (л.д. 96-103) приведены данные, актуальные до даты и по состоянию на дату оценки (объявления о продаже объектов-аналогов). Эксперт отмечает, что по состоянию на дату размещения объявления объект-аналог N 1 имел вид разрешенного использования: земли промышленности и по состоянию на 1 января 2020 г. располагался в зоне земель автомобильного транспорта (дорожного сервиса), что соответствует объекту экспертизы. Произошедшие после даты определения стоимости изменения экспертом в расчет не могут быть приняты.

Относительно довода апелляционной жалобы административного ответчика о применении экспертом объекта-аналога N 4, о котором приведены противоречивые сведения, следует исходить из пояснений эксперта, согласно которым, дополнительный скриншот, на который ссылается сторона административного ответчика, был использован экспертом для установления кадастрового номера участка, то есть в целях более полного установления ценообразующих параметров участка, и является актуальным на текущий 2022 г, в то время как в расчете экспертом была применена цена, указанная на 11 октября 2019 г. В отношении значительного отличия площади указанного объекта-аналога, эксперт обращает внимание, что малые площади являются наиболее нетипичными при продаже объектов категорий, к которым принадлежит объект исследования. Таким образом, экспертом были подобраны наиболее сопоставимые с объектом экспертизы объекты-аналоги с максимально установленными ценообразующими параметрами, по выявленным отличиям введены соответствующие корректировки.

Относительно ошибочного применения экспертом корректировки на площадь как для земель промышленности для объекта аналога N 4, эксперт обоснованно пояснил, что согласно данным "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А, земли населенных пунктов и земли промышленности относятся к одному классу земельных участков.

В отношении позиции административного ответчика о несопоставимости объектов-аналогов и объекта оценки по местоположению, в отсутствие необходимых корректировок, эксперт ФИО16 отмечает, что характеристики объекта экспертизы и объектов-аналогов не были приведены экспертом в экспертном заключении как расположенные в одном населенном пункте. Использованная экспертом корректировка говорит о том, что разные населенные пункты имеют зоны, которые характеризуются определенным типом застройки, а населенные пункты, в которых расположены объекты-аналоги и объект экспертизы располагаются в непосредственной близости от г. Краснодара, краевого центра соседнего региона. Административным ответчиком не представлено доказательства того, что расположенный в 500 метрах от магистрали объект-аналог N 2 является более ценным, чем расположенный на удалении в 1 300 метров от магистрали объект.

Относительно довода о том, что в противоречие указанию эксперта на то, что оцениваемый земельный участок рассматривается как условно свободный, им вводится корректировка на наличие коммуникаций к объекту-аналогу N 2, согласно пункту 20 ФСО N 7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Таким образом, поскольку объекты-аналоги не являются оцениваемыми участками, а способствуют установлению рыночной стоимости, существует необходимость их очищения от факторов, которые отсутствуют у оцениваемых объектов, в указанном случае - наличие коммуникации, равно как и от иных улучшений - асфальтовое покрытие и строения.

Эксперт, вопреки позиции заявителя апелляционной жалобы, обоснованно исходил также из близости объекта-аналога N 2 к автомобильной магистрали, обосновывая свое суждение о введенных корректировках.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о необходимости применения к объекту-аналогу N 4, имеющему вытянутую форму, соответствующую корректировку, поскольку с учетом такой формы, он пригоден для целевого использования.

Судебная коллегия также находит верным экспертное суждение об отсутствии необходимости корректировки цен на уровень инфляции с учетом дат предложений продаж объектов-аналогов, поскольку такой показатель не является, как таковой ценообразующим фактором. Эксперт отметил, что исследование основано на анализе рынка продаж земельных участков, цены предложений по которым, по существу не соответствующий период неизменны.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 КАС РФ стороной административного истца не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционных жалобах, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Адыгея от 10 августа 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 25 ноября 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: