Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 июля 2004 г. N А56-15846/03 Иск КУГИ к ОАО о взыскании задолженности и пеней за просрочку платежа по договору аренды земельного участка, а также о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате не удовлетворен, в частности, поскольку обязательство в части внесения арендной платы за спорный период за часть земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, у ОАО прекратилось, а задолженность по арендной плате и пени за оставшуюся часть земельного участка ОАО полностью погасило в период рассмотрения спора в суде

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 8 июля 2004 г. N А56-15846/03

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 июля 2004 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Власовой М.Г. и Кадулина А.В., при участии от КУГИ Федорова К.В. (доверенность от 05.01.04), от ОАО "МКО "Севзапмебель" Васильевой А.В. (доверенность от 30.01.04), от ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" Андрейченко А.В. (доверенность от 08.09.03),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 24.11.03 (судья Дудина О.Ю.) и постановление апелляционной инстанции от 27.01.04 (судьи Кожемякина Е.В., Копылова Л.С., Горшелев В.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-15846/03,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Мебельно-коммерческое объединение "Севзапмебель" (далее - ОАО "МКО "Севзапмебель") о взыскании 1 502 806 руб. 72 коп. задолженности за период с 01.01.02 по 30.06.03 и 515 805 руб. 10 коп. пеней за просрочку платежа по договору от 05.02.96 N 17-000586з.к аренды земельного участка общей площадью 60 382 кв. м. расположенного по адресу: Приморский пр., д. 52, а также о расторжении договора аренды в связи с задолженностью по арендной плате.

Определением от 30.07.03 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Свид-Мобиль" (далее - ООО "Свид-Мобиль") и общество с ограниченной ответственностью "Кенвик коммершл энтерпрайзис" (далее - ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис").

Определением от 29.10.03 ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

До принятия судом решения истец уточнил свои требования, просил взыскать с ОАО "МКО "Севзапмебель" 1 478 569 руб. 64 коп. задолженности за тот же период и 515 805 руб. 10 коп. пеней, а также расторгнуть договор аренды от 05.02.96 N 17-000586з.к.

Решением от 24.11.03 в иске отказано, с ОАО "МКО "Севзапмебель" взыскано в доход федерального бюджета 2115 руб. 14 коп. госпошлины.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.01.04 решение изменено в части взыскания госпошлины, с ОАО "МКО "Севзапмебель" взыскано в доход федерального бюджета 1 120 руб. 86 коп. госпошлины, в остальной части решение оставлено без изменения.

Определением от 26.02.04 по заявлению КУГИ разъяснено постановление от 27.01.04.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы ссылается на следующее:

- изменение в договор аренды от 05.02.96 сторонами не вносилось, у ОАО "МКО "Севзапмебель" сохранилась обязанность по внесения арендной платы за весь земельный участок, он эти обязательства не выполнил, что является основанием для расторжения договора;

- суд не дал оценку доводу КУГИ о прекращении указанного договора аренды в связи с продажей ОАО "МКО "Севзапмебель" всех объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке;

- во взаимоотношениях с ответчиком отсутствует предмет договора - земельный участок как сформированный объект недвижимости, следовательно, он прекратил свое действие на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "МКО "Севзапмебель" просит оставить жалобу без удовлетворения.

Законность постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ОАО "МКО "Севзапмебель" и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

ООО "Свид-Мобиль" о времени и месте слушания дела извещено, однако его представитель в судебное заседание не явился, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между КУГИ и ОАО "МКО "Севзапмебель" заключен договор от 05.02.96 N 17-000586з.к. аренды земельного участка общей площадью 60 382 кв. м, расположенного по адресу: Приморский пр., д. 52, для производственно-складской деятельности. Из пункта 2.2 договора следует, что на арендуемом земельном участке имеются объекты недвижимости.

Между ОАО "МКО "Севзапмебель" и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" заключен договор от 12.01.2000 N 002-09/99-н купли-продажи объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке.

Между ОАО "МКО "Севзапмебель" и ООО "Свид-Мобиль" заключено несколько договоров от 10.10.01 купли-продажи остальных объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

Переход права собственности за покупателями объектов недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, ОАО "МКО "Севзапмебель" утратило право собственности на объекты недвижимости, имеющиеся на данном земельном участке.

Между КУГИ и ООО "Свид-Мобиль" заключен договор от 28.05.02 N 17/ЗД-02348 аренды земельного участка по упомянутому адресу общей площадью 14 282 кв. м.

Между КУГИ и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" заключен договор от 19.09.03 N 17/ЗД-02317 аренды земельного участка по упомянутому адресу общей площадью 41 092 кв. м.

Согласно части первой статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята зтой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно части третьей зтой же статьи продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Указанные нормы права корреспондируются с нормами, изложенными в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с данными нормами права покупатели недвижимости, находящейся на спорном земельном участке, (ООО "Свид-Мобиль" и 000 "Кенвик коммершл энтерпрайзис") после заключения договоров купли-продажи приобрели право пользования соответствующими частями земельного участка на праве аренды, а продавец (ОАО "МКО "Севзапмебель") соответственно утратил право аренды части земельного участка, занятого проданной недвижимостью и необходимой для ее использования. Переход права и был впоследствии оформлен в виде договоров аренды на соответствие части земельного участка между КУГИ (арендодатель) и ООО "Свид-Мобиль" и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" (арендаторы).

Согласно части первой статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Поскольку после перехода права собственности на объекты недвижимости исполнение договора аренды от 05.02.96 N 17-000586з.к в той части земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования, стало невозможно, обязательства по данному договору в этой части прекратились. Соответственно суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в иске к ОАО "МКО "Севзапмебель" о взыскании задолженности за весь спорный земельный участок и пеней, поскольку обязательство в части внесение арендной платы за спорный период за часть земельного участка необходимого для использования объектов недвижимости у ОАО "МКО "Севзапмебель" прекратилось, а задолженность по арендной плате и пени за оставшуюся часть земельного участка ОАО "МКО "Севзапмебель" полностью погасило в период рассмотрения спора в арбитражном суде. Поскольку в части обязательство прекратилось, а в остальной части обязательства ОАО "МКО "Севзапмебель" по внесению арендной платы исполнены, не имеется и оснований и для удовлетворения заявленных КУГИ требований о расторжении договора по основаниям, заявленным в иске (ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы). Правомерным является и отказ в иске КУГИ к 000 "Кенвик коммершл энтерпраизис", основанном на договоре аренды от 05.02.96, так как ООО "Кенвик коммершл энтерпраизис" стороной данного договора не является.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Вместе с тем, необоснованным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что оставшийся земельный участок 5 008 кв. м, который не вошел в границы землепользования новых собственников объектов недвижимости, не может быть сформирован как самостоятельный участок, так как в соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, если они принадлежат одному лицу. Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае не подлежит применению.

Указанная норма права устанавливает запрет на отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, то есть земельный участок под домом можно продать только вместе с домом, и соответственно к обстоятельствам настоящего спора не имеет отношения.

Кроме того, вывод суда апелляционной инстанции о том, что оставшийся земельный участок не может быть сформирован как самостоятельный объект, опровергается письмом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 18.11.03 N 3364 (том 1, л.д. 148). Из этого письма следует, что границы земельного участка площадью 14 282 кв. м с кадастровым номером 78:4146Д:9 (землепользователь ООО "Свид-Мобиль") утверждены распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) от 02.04.02 N 247, границы земельного участка площадью 41 092 кв. м с кадастровым номером 78:4146Д:8 (землепользователь ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис") утверждены распоряжением КГА от 25.10.01 N 966, а на земельный участок площадью 5 008 кв. м, оставшийся от разделения земельного участка, были выполнены землеустроительные работы, но распоряжение КГА не выпускалось и кадастровый учет не проводился ввиду отсутствия заявителя. Указанный вывод опровергается также заключением КГА от 06.11.03 N 03-6866 (том 2, л.д. 14), в соответствии с которым КГА считает возможным оформить ОАО "МКО "Севзапмебель" правоустанавливующие документы на аренду земельного участка площадью 4 951 кв. м по адресу: Приморский пр., д. 52 в соответствии с проектом границ землепользования, разработанным КГА.

Доводы КУГИ о том, что у ОАО "МКО "Севзапмебель" сохранилась обязанность по внесения арендной платы за весь земельный участок и о прекращении договора аренды от 05.02.96 в связи с продажей ОАО "МКО "Севзапмебель" всех объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, являются необоснованными и противоречат один другому. При заключении договоров аренды между КУГИ и новыми собственниками объектов недвижимости были сформированы земельные участки, необходимые для использования находящихся в собственности у ООО "Кенвик коммершл знтерпрайзис" и ООО "Свид-Мобиль" объектов недвижимости, и составлены кадастровые планы, на которых в описании границ смежных землепользователей имеется указание о том, что они граничат с землями ОАО "МКО "Севзапмебель" (том 1, л.д. 116, 123).

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения и постановления не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции от 27.01.04 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-15846/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Т.И. Сапоткина М.Г. Власова

А.В. Кадулин