Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 ноября 2022 г. по делу N 66а-2213/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Печуриной Ю.А. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 91OS0000-01-2021-000354-68 (2а-13/2022) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЭНТЕР" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционным жалобам административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым и заинтересованного лица администрации города Ялты Республики Крым на решение Верховного Суда Республики Крым от 29 июня 2022 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, пояснения представителя административного истца ФИО14 считавшей решение суда законным и обоснованным, эксперта ФИО15 (общество с ограниченной ответственностью "Институт оценки собственности и финансовой деятельности"), принимавшую участие в заседании судебной коллегии с использованием системы видеоконференц-связи, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ЭНТЕР" (далее - ООО "ЭНТЕР", Общество) обратилось с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в обоснование которого указало, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N и N, расположенных в "адрес", кадастровая стоимость которых по состоянию на 1 сентября 2016 г. в размере 36 995 380, 84 руб. и 14 710 680 руб, соответственно, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчетов общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая Компания "БизнесЭксперт" от 25 февраля 2021 г. "данные изъяты".

Считая свои права как плательщика арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков, нарушенными, ООО "ЭНТЕР" в своем административном исковом заявлении с учетом изменений, внесенных в ходе судебного заседания, а также отказа от части иска, принятого определением суда от 29 июня 2022 г, просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в сумме 11 896 000 руб. согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 19 апреля 2022 г. "данные изъяты", подготовленному экспертом ФИО28 (общество с ограниченной ответственностью "Институт оценки собственности и финансовой деятельности").

Решением Верховного Суда Республики Крым от 29 июня 2022 г. административное исковое заявление ООО "ЭНТЕР" удовлетворено.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3000 кв. м, из категории земель - земли населенных пунктов, видом разрешенного использования - отдых (рекреация), местоположением: "адрес" "адрес" установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2016 г. в сумме 11 896 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено 18 мая 2021 г.

Дополнительным решением суда от 5 сентября 2022 г. административному истцу отказано в удовлетворении заявления о возмещении судебных расходов, связанных с рассмотрением административного дела, с взысканием в пользу общества с ограниченной ответственностью "ФИКОН" в счет оплаты услуг эксперта по проведению судебной оценочной экспертизы 220 000 руб, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" в счет оплаты услуг эксперта по проведению повторной судебной оценочной экспертизы 150 000 руб.

В апелляционных жалобах представитель административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО16 и представитель привлеченной к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрации г. Ялты ФИО17 просят решение суда от 29 июня 2022 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. В обоснование указывают на допущенные судом нарушения норм процессуального права, недостоверность заключения эксперта ФИО20 допущенные последней нарушения требований пункта 10 ФСО N 1, пунктов 5, 13 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в некорректном подборе объектов-аналогов, существенно отличающихся от оцениваемого объекта по ценообразующим факторам: назначению, площади, наличию коммуникаций.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца по доверенности ФИО18 просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании части 6 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, допросив эксперта ФИО19 судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора, заключенного 25 декабря 2020 г. с Департаментом имущественных отношений и земельных отношений администрации г. Ялта Республики Крым, ООО "ЭНТЕР" в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, площадью 3000 кв. м, из категории земель - земли населенных пунктов, видом разрешенного использования - отдых (рекреация), местоположением: "адрес" "адрес", для строительства противооползневых сооружений с элементами рекреации.

Согласно имеющейся в материалах административного дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости и информации, представленной в суд апелляционной инстанции Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ответ от 24 октября 2022 г. N 81969/18), земельный участок был постановлен на кадастровый учет 14 августа 2015 г, находится в муниципальной собственности.

В соответствии с условиями договора аренды (приложение N 1), взимаемая с административного истца плата за пользование земельным участком рассчитывается из оспариваемой кадастровой стоимости в размере 14 710 680 руб, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 8 декабря 2019 г. из расчета 4 903, 56 руб./кв.м. согласно категории земель "Земли населенных пунктов", виду разрешенного использования "Отдых (рекреация), Туристическое обслуживание", площади участка 3000 кв.м, согласно приложению N 1 к распоряжению Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 г. N 1498-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым" (в редакции распоряжения от 21 ноября 2019 г. N 1492-р) по состоянию на 1 сентября 2016 г.

Кроме того, на основании договора аренды земельного участка, заключенного 16 сентября 2009 г, а также декларации о готовности объекта к эксплуатации, выданной 1 декабря 2011 г. Инспекцией ГАСК в Автономной Республике Крым, административный истец является собственником расположенного в пределах указанного земельного участка объекта недвижимости с кадастровым номером N, 2-хэтажного нежилого здания, литер Ж, площадью 163, 30 кв.м, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2016 г. внесена соответствующая запись.

С учетом изложенного суд первой инстанции в соответствии с требованиями части 4 статьи 4, части 7 статьи 5 КАС РФ, применительно к части 1 статьи 245 указанного Кодекса, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Разрешая заявленные ООО "ЭНТЕР" требования по существу, суд первой инстанции, с выводами которого в данной части также соглашается суд апелляционной инстанции, на основе анализа и оценки представленных доказательств, исходил из того, что нашел подтверждение факт нарушения прав Общества, подлежащих восстановлению путем определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административным истцом в подтверждение его рыночной стоимости был представлен отчет об оценке, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговая Компания "БизнесЭксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2019 г. составила 3 585 000 руб.

29 июня 2021 г. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, созданной на основании приказа Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 17 февраля 2020 г. N П/26, в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании данного отчета Обществу было отказано.

Оценив представленный Обществом отчет по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что результаты оценки не могут быть признаны достоверными, что подтверждается упомянутым выше решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и заключением эксперта ФИО21. (общество с ограниченной ответственностью "ФИКОН") от 15 ноября 2021 г. N, в соответствии с которыми оценщиком при подборе аналогов и внесении корректировок на разрешенное использование, инженерно-геологические условия (рельеф) и наличие коммуникаций допущены нарушения требований пункта 8 ФСО N 1 и подпунктов "б", "в" пункта 11 ФСО N 7 (протокол заседания Комиссии от 29 июня 2021 г, страницы 27-28 заключения эксперта ФИО22

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, ввиду несоответствия отчета об оценке объекта недвижимости законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), в целях установления реальной рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка на основании ходатайства представителя административного истца ФИО29 определением суда первой инстанции от 22 декабря 2021 г. по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза в части определения рыночной стоимости земельного участка, по результатам которой согласно заключению эксперта ФИО23 (общество с ограниченной ответственностью "Институт оценки собственности и финансовой деятельности") рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату определения ее кадастровой стоимости составила 11 896 000 руб.

Принимая данное заключение в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, суд первой инстанции, допросив эксперта ФИО24 дал ему оценку в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Судебная коллегия не находит оснований несогласиться с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, и не противоречит установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение полностью соответствует указанному Закону, положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также пунктов 10, 12-14 действовавшего на дату проведения оценки Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. 297, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Из заключения эксперта ФИО25 следует, что в ее распоряжении имелся весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, в том числе с учетом имеющихся ограничений (обременений), действующих в отношении объекта оценки, расположенного в границах охранных зон объекта культурного наследия федерального значения "Комплекс сооружений Воронцовского дворца", анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, статистической однородности выборки (таблица 2.2, старицы 9 и 10 заключения, страницы 37-41 заключения).

Имеющиеся ограничения в использовании земельного участка подтверждены сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, ответом Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 20 сентября 2021 г. N 75017/07/01, учтены при выборке аналогов, в качестве ценообразующего фактора, снижающего стоимость земли, в соответствии с положениями пункта 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, что само по себе не может свидетельствовать о нарушении законодательства при проведении экспертизы.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Описание применяемых корректировок".

Так, в отношении объекта-аналога N 3 площадь и расположение от границ участка к морскому побережью, как и у объекта оценки, уточнены по данным Единого государственного реестра недвижимости и Публичной кадастровой карты.

Расчет корректировки на фактор масштаба (площадь), имеющий ценообразующее значение исходя из назначения оцениваемого объекта, осуществлен на основании рыночных данных (страницы 47-49 заключения), проверен судом апелляционной инстанции (таблицы 1 и 2 письменных пояснений эксперта ФИО26 от 18 ноября 2022 г.) и заявителями апелляционных жалоб не опровергнут.

Данный расчет не противоречит примененной экспертом методике и рыночным целям оценки, используемые при производстве экспертизы справочные данные не содержат данных для объектов площадью менее 1 га, в связи с чем их применение в расчетах корректировки обоснованно признано экспертом некорректным.

Примененный в расчете корректировки на наличие коммуникаций коэффициент в размере 1, 162 (таблица 2.3 на старице 58 заключения) основан на подтвержденных материалами административного дела (ответы ГУП Республики Крым "Водоканал Южного берега Крыма" от 28 февраля 2022 г. и ГУП Республики Крым "Крымэнерго" от 24 февраля 2022 г.) и результатами осмотра объекта оценки данных о наличии и составе коммуникаций на земельном участке с кадастровым номером N. Допущенная экспертом в разделе обоснования вносимых корректировок описка в части оснащенности участка только электроснабжением (страница 49) носит технический характер, не оказала влияния на формирование итоговой величины рыночной стоимости, что не опровергнуто заявителями жалоб и не оспаривается административным истцом в своих письменных возражениях на жалобы.

Инженерно-геологические условия расположения объекта оценки, включая рельеф, учтены при расчете корректировки на наличие зонирования (страницы 56, 57 заключения, пояснениям эксперта ФИО30 в заседании судебной коллегии 18 ноября 2022 г.).

Доводы апелляционных жалоб о том, что экспертом неверно применена корректировки на вид использования, также противоречат обстоятельствам дела.

Так, согласно технической информации, имеющейся в материалах административного дела, предназначение расположенного в пределах оцениваемого земельного участка нежилого здания с кадастровым номером N - хранение (помещения с наименованием "склад", "кладовая"). С учетом непосредственной близости объекта к береговой линии Черного моря, предоставленной истцом информации о его фактическом использовании в качестве эллинга, следует согласиться с выводами эксперта о соответствии его коду классификатора 5.0 "Отдых (рекреация)" в части: код 5.1 (в редакции действующего на дату оценки классификатора) "Размещение объектов капитального строительства в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том числе водным (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря); размещение спортивных баз и лагерей".

Код 5.1, принятый по фактической застройке, подтвержденной данными технической документации, имеющейся в материалах дела, а также с учетом требования пункта 20 ФСО N 7, не противоречит виду разрешенного использования "Отдых (рекреация)", а соответствующая корректировка учитывает разницу в плотности застройки, в том числе с учетом предоставленной информации Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Ялта Республики Крым от 14 февраля 2022 г. N 2173/02.1-40/1 о нахождении оцениваемого участка в функциональной зоне "Зоны рекреационных учреждений", "Пляжные зоны" и территориальной зоне T3-18-103 "Зона спортивно-туристической деятельности".

Данные обстоятельства были подтверждены экспертом ФИО27. в судебном заседании суда первой инстанции 29 июня 2022 г. и были предметом судебной оценки в обжалуемом решении суда.

Поскольку суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как субъекта оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством у суда не имелось (статья 61 КАС РФ).

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителями жалоб не приводится и судебной коллегией не установлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Согласно абзацу четвертому статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы определенную в результате повторной экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, не представлено, решение суда является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Крым от 29 июня 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 23 ноября 2022 г.

Председательствующий

Судьи