Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 мая 2007 г. N А56-20725/2006 Дело по иску ООО к КУГИ и ЗАО о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиками по результатам торгов, направлено на новое рассмотрение, так как, в частности, установление статуса газопровода с точки зрения отнесения его к движимому или недвижимому имуществу имеет существенное значение для определения его принадлежности истцу и наличия у ООО прав на земельный участок, занятый газопроводом

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 3 мая 2007 г. N А56-20725/2006

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03 июля 2008 г.

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 ноября 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Аксис" Зибрина С.В. (доверенность от 04.05.2006), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 22.12.2006), от закрытого акционерного общества "Агат" Ласкиной Е.В. (доверенность от 01.03.2007), от Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга Семеновой Ю.И. (доверенность от 10.01.2007),

рассмотрев 26.04.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Агат" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.12.2006 (судья Корж Н.Я.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2007 (судьи Копылова Л.С., Жиляева Е.В., Зайцева Е.К.) по делу N А56-20725/2006,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Аксис" (далее - ООО "Аксис") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и обществу с ограниченной ответственностью "Агат" (далее - ООО "Агат", после реорганизации - закрытое акционерное общество "Агат", далее - ЗАО "Агат") о признании недействительным договора аренды земельного участка площадью 2871 кв.м, кадастровый номер 78:6048:47, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Магнитогорская, участок 1 (юго-западнее пересечения с проспектом Энергетиков), заключенного КУГИ и ООО "Агат" по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗР).

Решением от 01.12.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.02.2007, договор аренды земельного участка площадью 2871 кв.м, кадастровый номер 78:6048:47, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Магнитогорская, участок 1 (юго-западнее пересечения с проспектом Энергетиков) КУГИ и ЗАО "Агат", признан недействительным.

В кассационной жалобе ЗАО "Агат" просит отменить вынесенные по делу судебные акты в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права и отказать в удовлетворении исковых требований.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Аксис" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. КУГИ в отзыве на кассационную жалобу просит удовлетворить жалобу.

В судебном заседании представитель ЗАО "Агат" поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель ООО "Аксис", ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения. Представители КУГИ и КЗР поддержали доводы ЗАО "Агат".

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ООО "Аксис" (арендатор) заключен договор от 15.01.2003 N 07/ЗК-02890 аренды земельного участка площадью 2873 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Магнитогорская, дом 51, литера О, кадастровый номер 78:6048:2030. Кроме того, теми же лицами заключен договор от 04.06.2003 N 07/ЗК-03061 аренды земельного участка площадью 14820 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Магнитогорская, дом 51, литера 3, кадастровый номер 78:6048:2039.

Указанные договоры аренды были заключены на один год.

По заявлению арендатора 15.02.2005 Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Санкт-Петербургу земельные участки с кадастровыми номерами 78:6048:2030 и 78:6048:2039 объединены в единый участок с кадастровым номером 78:6048:32 площадью 19513 кв.м.

Письмом от 29.08.2005 КУГИ оставил без удовлетворения обращение ООО "Аксис" о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:6048:32 по причине включения части объединенного земельного участка в перечень земельных участков, выставляемых на торги.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 78:6048:32 разделен на три самостоятельных земельный участка: площадью 2871 кв.м, кадастровый номер 78:6048:47; площадью 16610 кв.м, кадастровый номер 78:6048:45; площадью 32 кв.м. кадастровый номер 78:6048:46.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 78:6048:47 12.04.2006 проведен аукцион на право заключения договора аренды. Победителем аукциона признано ООО "Агат", и 17.04.2006 КУГИ заключил с ним договор аренды указанного земельного участка на 6 лет.

ООО "Аксис" обратилось в арбитражный суд, ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером 78:6048:47 находится часть принадлежащего истцу на праве собственности объекта недвижимости - промсклада чугуна и склада труб, в связи с чем ООО "Аксис" имеет исключительное право на аренду данного участка. Границы строений промсклада чугуна и склада труб пересекаются с границами двух земельных участков, прошедших кадастровый учет, имеющих кадастровые номера 78:6048:45 и 78:6048:47, однако истец, как собственник строений, не был уведомлен о проведении работ по формированию спорного земельного участка, в связи с чем формирование участка с кадастровым номером 78:6048:47 проведено с нарушением статей 30, 38, 69 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего. ООО "Аксис" как собственник объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 78:6048:45 и 78:6048:46, фактически использует их при эксплуатации объектов недвижимости. На соседнем земельном участке с кадастровым номером 78:6048:47 расположена выступающая опора принадлежащего ООО "Аксис" промсклада чугуна и склада труб, а также газопровод, линия которого пересекает данный земельный участок и располагается на бетонных опорах, установленных на этом участке, в связи с чем истец является заинтересованным лицом в проведении землеустроительных работ. Поскольку он не был уведомлен о проведении данных работ, суд пришел к выводу о нарушении пункта 4 статьи 69 ЗК РФ при формировании земельного участка с кадастровым номером 78:6048:47. Кроме того, суд признал, что данный земельный участок необходим ООО "Аксис" для использования здания промсклада чугуна и склада труб и эксплуатации газопровода, а также для использования объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 78:6048:45 и 78:6048:46.

Апелляционная инстанция согласилась с мнением суда первой инстанции. Кроме того, апелляционный суд отметил, что принадлежащий истцу газопровод отвечает признакам объекта недвижимости, определенным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации прав на газопровод в силу статьи 9 ГК РФ не влечет прекращение прав истца, возникших в соответствии с частью 218 ГК РФ. Исходя из того, что на земельном участке с кадастровым номером 78:6048:47 расположено принадлежащее истцу недвижимое имущество, апелляционный суд признал, что спорный договор аренды противоречит статье 36 ЗК РФ и нарушает права истца на получение данного земельного участка в пользование.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Вывод апелляционного суда относительно того, что отсутствие государственной регистрации прав ООО "Аксис" на газопровод, при условии признания данного объекта недвижимым имуществом, не влечет прекращение прав истца, возникших в соответствии с частью 218 ГК РФ, является ошибочным и противоречит нормам материального права.

В силу положений статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Из материалов дела усматривается, что газопровод был приобретен истцом по договору купли-продажи от 15.09.2002, то есть в период действия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О регистрации"). Следовательно, если газопровод является недвижимым имуществом, то переход права собственности на него подлежал государственной регистрации, и право собственности ООО "Аксис" на данное имущество могло возникнуть только с момента такой регистрации.

При таких обстоятельствах установление статуса газопровода с точки зрения отнесения его к движимому или недвижимому имуществу имеет существенное значение для определения его принадлежности истцу и наличия у истца прав на земельный участок, занятый газопроводом.

Сославшись на план сооружения - открытого промсклада чугуна, склада труб от 30.08.2002, на данные фототаблицы, сопровождающей акт обследования земельного участка от 13.11.2006. и на сводный план кадастровой съемки от декабря 2004 года, составленный обществом с ограниченной ответственностью "НПП СКИН", апелляционный суд признал, что на земельном участке с кадастровым номером 78:6048:47 расположена выступающая опора промсклада чугуна, склада труб, которую суд признал неотъемлемой частью данного объекта недвижимости.

Кассационная инстанция считает, что указанные выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 78-ВЛ N 676604 от 27.02.2003 за ООО "Аксис" зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - промсклад чугуна, склад труб площадью 3722.3 кв.м. расположенный на земельном участке с кадастровым номером 78:6048:0:84. Из указанного свидетельства следует, что основанием для возникновения у ООО "Аксис" права собственности на данный объект недвижимости послужил договор купли-продажи от 17.02.2003 N 32.

Материалами дела подтверждается, что в момент государственной регистрации права собственности ООО "Аксис" объект недвижимости, именуемый промсклад чугуна, склад труб, имел площадь 3722,3 кв.м. На первичном плане данного объекта недвижимости от 29.08.2002 выступающая опора не указана.

Между тем на плане того же объекта недвижимости от 28.03.2006 указана выступающая опора, с учетом которой площадь промсклада чугуна составляет 3758,2 кв.м.

При таких обстоятельствах возникает вопрос о том, являлась ли указанная выступающая опора предметом договора купли-продажи от 17.02.2003 N 32, послужившего основанием для государственной регистрации права собственности ООО "Аксис". Указанный договор в материалах дела отсутствует и судом не исследован.

Следует отметить, что в связи с противоречивыми данными относительно указанной выступающей опоры при определении ее статуса как неотъемлемой части (принадлежности) объекта недвижимости подлежат исследованию технические вопросы, связанные с необходимостью данной опоры для эксплуатации промсклада чугуна и возможностью его функционирования без данной опоры. Указанные вопросы судом не исследованы.

Вывод суда о правомерности требований истца в связи с нарушением пункта 4 статьи 69 ЗК РФ при формировании нового земельного участка является ошибочным.

Пунктом 4 статьи 69 ЗК РФ установлено, что при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ. Однако, отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства. Заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке, чего ООО "Аксис" предпринято не было.

Само по себе отсутствие представителей ООО "Аксис" при осуществлении землеустроительных работ не свидетельствует о нарушении его прав как собственника недвижимости, в защиту которых предъявлен иск.

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит определить статус газопровода с точки зрения его отнесения к движимому или недвижимому имуществу, исходя из этого установить принадлежность данного объекта на праве собственности ООО "Аксис" и наличие у истца прав на земельный участок, занятый данным объектом; установить являлась ли выступающая опора в составе другого недвижимого имущество предметом договора купли-продажи от 17.02.2003 N 32; установить является ли технической точки зрения выступающая опора необходимой частью промсклад чугуна, склада труб, исходя из этого определить ее юридический статус; установит является ли весь земельный участок с кадастровым номером 78:6048:47 необходимые для эксплуатации принадлежащей истцу недвижимости с учетом ее размеров; полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела и принять законное и обоснованно решение, в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.12.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2007 по делу N А56-20725/2006 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

А.В. Кадулин И.Л. Грачева

Т.И. Сапоткина