Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 ноября 2007 г. N А56-20725/2006 Иск ООО к КУГИ и ЗАО о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиками по результатам торгов не удовлетворен, поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих наличие у него статуса заинтересованного лица, имеющего право оспаривать сделку

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 29 ноября 2007 г. N А56-20725/2006

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03 июля 2008 г.

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03 мая 2007 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2007 года.

Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2007 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Иванилова О.Б.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Иваниловой О.Б.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ООО "Аксис"

ответчики: 1. Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ)

2. ЗАО "Агат"

3-й лица: 1. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ)

2. Государственное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУ ГУИОН) о признании недействительным договора

при участии:

- от истца: представитель Науменко Я.Я., по доверенности от 04.05.2006

- от ответчиков: 1. представитель Степанкевич Е.В., по доверенности от 22.12.2006 N 9535- 42;

2. представители Ласкина Е.В., по доверенности от 01.03.2007, Михайлов Е.Г., по доверенности от 01.03.2007;

- от 3-х лиц: 1. представитель Семенова Ю.И., по доверенности от 10.01.2007 N 30;

2. не явился

установил:

Истец обратился с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка площадью 2871 кв. м, кадастровый номер 78:6048:47, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул.Магнитогорская, участок 1 (юго-западнее пересечения с проспектом Энергетиков), заключенного между ответчиками по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка.

Решением от 1 декабря 2006 года иск был удовлетворен, постановлением апелляционной инстанции от 16 февраля 2007 года решение оставлено в силе.

Постановлением кассационной инстанции от 3 мая 2007 года названные судебные акты отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании истец требования подтвердил.

Ответчик-1 иск не признал, ссылаясь на то, что истец не представил доказательств нахождения на земельном участке, являющемся предметом договора, объектов недвижимости, принадлежащих истцу, в связи с чем полагает, что у истца отсутствует исключительное право пользования земельным участком, договор заключен по результатам торгов, которые в установленном порядке не оспорены.

Ответчик-2 отзыв на иск не представил, в судебном заседании иск не признал по аналогичным мотивам.

Представитель КЗРиЗ отзыв на иск не представил, в судебном заседании представитель пояснила обстоятельства, связанные с разделением земельного участка 78:6048:32, в результате которого был образован, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 78:6048:47, полагает, что действия КЗРиЗ соответствовали действующему законодательству.

Представитель ГУ ГУИОН в суд не явился, в отзыве на иск указано на отсутствие сведений о расположении на спорном земельном участке газопровода, а также дана оценка обстоятельствам, связанным с функциональным использованием опоры здания склада, располагающейся на спорном земельном участке.

Суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие представителя ГУ ГУИОН в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между истцом и КУГИ были заключены договоры от 4 июня 2003 года N 07/ЗК-03061 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:6048:2039 площадью 14820 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Магнитогорская, дом 51, литера 3, на котором расположены объекты недвижимости арендатора (пункта 2.2-а), и от 15 января 2003 года N 07/ЗК-02890 аренды земельного участка площадью 2873 кв. м с кадастровым номером 78:6048:2030 по тому же адресу (литера О), на котором расположены здания, сооружения, коммуникации, в том числе подземные (пункт 2.2-а). Оба участка предоставлены для использования под производственные цели.

По заявлению истца 15 февраля 2005 года Управлением Роснедвижимости по Санкт-Петербургу проведен кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 78:6048:32 по адресу: Санкт-Петербург, ул.Магнитогорская, дом 51, литера 3 площадью 19513 кв. м, оформленного по результатам натурных землеустроительных работ с изменением границ и площади земельным участков с кадастровыми номерами 78:6048:2039 и 78:6048:2030, бывших предметами вышеназванных договоров аренды.

29 января 2005 года распоряжением N 106 КГА Санкт-Петербурга истцу утверждены границы земельного участка площадью 19513 кв. м с рекомендованным землепользованием в виде долгосрочной аренды сроком до 49 лет, за исключением зарезервированной для публичных нужд части земельного участка площадью 21 кв. м.

21 июня 2005 года КУГИ обратился в КЗРиЗ за постановкой на кадастровый учет земельных участков, сформированных вследствие разделения земельного участка с кадастровым номером 78:6048:32. Оферта истца о заключении договора долгосрочной аренды указанного участка оставлена КУГИ 29 августа 2005 года без удовлетворения со ссылкой на включение части объединенного земельного участка в перечень земельных участков, выставляемых на торги, что требует корректировки границ земельного участка, заявленного на долгосрочную аренду.

Распоряжением КЗРиЗ от 16 декабря 2005 года N 4205-рп утверждены границы земельных участков по адресу: Санкт-Петербург, ул.Магнитогорская, дом 51: площадью 16610 кв. м (литера 3), площадью 2871 кв. м (участок N 1, юго-западнее пересечения с пр.Энергетиков), площадью 32 кв. м (литера О).

29 марта 2006 года решением N 1109 УГКН КЗРиЗ приостановлен кадастровый учет литера АВ (ранее - литера Г, склад чугуна и труб), так как границы строения пересекаются с границами двух земельных участков с кадастровыми номерами 78:6048:45 и 78:6048:47 с указанием истцу на необходимость переоформления границ указанных земельных участков.

12 апреля 2006 года проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:6048:47 сроком на 6 лет, победителем торгов признано ООО "Агат", правопреемником которого является ответчик-2, с которым КУГИ заключен договор от 17 апреля 2006 года N 07/ЗКС-0475, договор зарегистрирован в установленном порядке, также оформлен акт приема-передачи земельного участка и объектов, расположенных на нем.

Истец оспаривает названный договор, ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером 78:6048:47 находится часть принадлежащего истцу на праве собственности промсклада чугуна, склада труб, в связи с чем истец полагает, что ему принадлежит исключительное право на приобретение права арены на данный земельный участок однако истец не был проинформирован о проведении работ по формированию земельного участка. Также на названном земельном участке находится принадлежащий истцу газопровод, что по мнению истца также подтверждает его исключительное право на заключение договора аренды земельного участка. С учетом изложенного истец полагает оспариваемый договор ничтожной сделкой, противоречащей пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

В постановлении кассационной инстанции указаны действия, которые должны быть выполнены судом первой инстанции, в том числе, суду следует определить статус газопровода с точки зрения его отнесения к движимому или недвижимому имуществу и исходя из этого установить принадлежность объекта на праве собственности истцу и наличие у истца прав на земельный участок, занятый другим объектом, установить являлась ли выступающая опора в составе другого недвижимого имущества предметом договора купли-продажи от 17 февраля 2003 года N 32, установить является ли с технической точки зрения выступающая опора необходимой частью промсклада чугуна, склада труб, установить, является ли весь земельный участок с кадастровым номером 78:6048:47 необходимым для эксплуатации принадлежащей истцу недвижимости с учетом ее размеров.

Оценив доводы сторон и материалы дела с учетом вышеназванный указаний, суд не находит оснований для удовлетворения иска по следующим мотивам.

Истец приобрел газопровод по договору купли-продажи от 15 сентября 2002 года, \/ заключенному с ОАО "Трублит". Газопровод является действующим и обеспечивает подачу газа от газораспределительного узла, расположенного внутри здания железнодорожного поста, принадлежащего истцу на праве собственности, к оборудованию котельной, также принадлежащему истцу. Котельная обслуживает объекты расположенные в квартале, ограниченном пересечением пр. Энергетиков и ул.Магнитогорская (бывшая территория завода "Трублит"). Газопровод является надземным и установлен на опоры, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 78:6048:47.

Если признать, что газопровод является недвижимым имуществом, то в силу статьи 131 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности на объект недвижимости может возникнуть у истца только после государственной регистрации перехода права собственности. До настоящего времени регистрация не произведена, соответственно, даже если и признать газопровод недвижимым имуществом, то истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих переход к нему права собственности, соответственно, у истца отсутствует исключительное право на приобретение земельного участка, на котором находятся опоры газопровода, в аренду, предусмотренное пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если же признать газопровод движимым имуществом, то у истца тем более отсутствует право, предусмотренное названной нормой закона.

Ходатайство истца об отложении рассмотрения дела в связи с разрешением вопрос возможности проведения строительно-технической экспертизы на предмет определения является ли газопровод недвижимым имуществом, отклонено, поскольку данный вопрос может быть решен без проведения экспертизы и вне рамок настоящего спора. Согласно статье 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки и, соответственно, требование о признании сделки ничтожной может быть заявлено заинтересованным лицом. Соответственно, в рамках настоящего спора суд может дать оценку обстоятельствам, связанным с правами истца на газопровод только при наличии зарегистрированного в установленном порядке права. До момента регистрации истец не может быть признан заинтересованным лицом в оспаривании сделки, поскольку у него отсутствует исключительное право на приобретение земельного участка под опорами газопровода в аренду.

В отношении выступающей опоры промсклада чугуна, склада труб судом установлено следующее.

По результатам обследования названного сооружения, в отношении которого у истца зарегистрировано в установленном порядке право собственности, проведенного специалистами ГУП ГУИОН 15 ноября 2007 года, было установлено следующее. Здание склада расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 78:6048:45 по адресу: Санкт-Петербург, ул.Магнитогорская, дом 51, литера 3. Крайняя опора мостового крана склада располагается на соседнем земельном участке с кадастровым номером 78:6048:47. При указании технических характеристик склада в технических паспортах, изготовленных ПИБ Красногвардейского района в 2002 (литера Г2) и 2006 (литера АВ) годах, и границ данного сооружения на планах первичных объектов недвижимости в 2002 и 2006 годов соответственно допущены некоторые неточности (в части указания геометрических характеристик склада и местоположения крайней опоры мостового крана склада). При этом результаты проведенного обследования позволили установить, что местоположение вышеуказанной опоры было обусловлено ранее существовавшим подъездным путем. С технической точки зрения данная опора не является необходимым элементом для функционирования склада в полном объеме.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права за истцом зарегистрировано право собственности на промсклад чугуна, склад труб площадью 3722,3 кв. м. По сведениям Единого государственного реестра земель указанное сооружение расположено на одном земельном участке, имеющем кадастровый номер 78:6048:45, план первичного объекта недвижимости изготовлен 29 августа 2002 года, именно данный план был представлен на регистрацию права собственности и данный план отражает технические характеристики объекта, учтенные при регистрации права собственности (т.2, л.д. 66). Представитель КЗРиЗ пояснила, что в КЗРиЗ был представлен план первичного объекта недвижимости от 28 марта 2006 года, в соответствии с которым границы данного объекта изменены, в результате чего площадь сооружения увеличилась на 35,9 кв. м. При этом указанный объект с изменившейся площадью не прошел процедуру государственного кадастрового учета, в связи с чем как объект недвижимости и объект права существует только объект с площадью 3722,3 кв. м.

Спорный объект был приобретен истцом по договору купли-продажи от 17 февраля 2003 года, заключенным с ООО "Рубикон" (л.д. З т. З). Согласно пункту 1.1 договора его предметом являлось здание промсклада чугуна, склада труб площадью 3722,3 кв. м.

Изложенные обстоятельства не позволяют суду сделать однозначный вывод о том, имелась ли на момент заключения договора и регистрации права собственности за истцом спорная опора как опора, имеющая отношение к названному объекту недвижимости, а при отсутствии регистрации за истцом права собственности на объект недвижимости с учетом площади опоры нет оснований считать, что у истца возникло исключительное право, предусмотренное пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ на аренду земельного участка под названной опорой.

С учетом изложенного следует признать, что истец не представил допустимых нормами АПК РФ доказательств, подтверждающих наличие у него статуса заинтересованного лица, имеющего право оспаривать сделку, иск удовлетворению не подлежит, госпошлина по иску и кассационной жалобе относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 131, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Взыскать с ООО "Аксис" в пользу ЗАО "Агат" 1000 руб. расходов по кассационной жалобе.

Исполнительный лист выдать в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

О.Б. Иванилова