Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 07 декабря 2022 г. по делу N 66а-2444/2022

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Кузьмичева В.А, судей

Бушминой А.Е, Рогожиной Е.В.

при секретаре

ФИО6, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Судоремонтно-судостроительный завод" к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 27 сентября 2022 года, Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Бушминой А.Е, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

административный истец ООО "Судоремонтно-судостроительный завод" обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с вышеуказанным административным иском, в обоснование которого указал, что является арендатором земельных участков, кадастровая стоимость которых установлена Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 02: "данные изъяты" в размере 203 522 396, 72 руб.;

"данные изъяты" в размере 13 949 013, 96 руб.;

"данные изъяты" в размере 109 498 764, 4 руб.;

"данные изъяты" в размере 3 373 868, 7 руб.;

"данные изъяты" в размере 124 373 213, 76 руб.;

"данные изъяты" в размере 113 242 553, 22 руб.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец представил отчет об оценке ООО "РегионЗемОценка" N 05/06/22-ОС от 21 июля 2022 года, которым определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 02 "данные изъяты" в размере 90 265 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 7 758 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 34 091 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 2 041 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 37 773 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 38 361 000 руб.

Административный истец, полагая, что кадастровая стоимость является завышенной, чем нарушаются его права как арендатора указанных земельных участков, арендная плата за которые исчисляется от кадастровой стоимости, просил суд установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере определенном в указанном отчете об оценке.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 27 сентября 2022 года административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Судоремонтно-судостроительный завод" об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельных участков, по состоянию на 1 января 2019 года с кадастровыми номерами:

"данные изъяты" в размере 92 219 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 8 091 000 руб.;

"данные изъяты" размере 35 175 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 2 006 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 38 974 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 39 540 000 руб.

В апелляционной жалобе административный ответчик Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан просило решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, в соответствии с которой неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

На основании части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Положениями части 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республики Башкортостан -1 июня 2017 года.

Административный истец на основании договоров аренды земельных участков от 23 июля 2019 года N РБ26-19, от 23 июля 2019 года N РБ23-19, от 23 июля 2019 года N РБ24-19, от 23 июля 2019 года N РБ25-19, от 27 июля 2020 года N412-20, от 16 мая 2017 года N342-17 является арендатором земельных участков, кадастровая стоимость которых установлена Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами:

"данные изъяты", площадью 195 379 кв. м, по адресу: "адрес" размере 203 522 396, 72 руб.;

"данные изъяты", площадью 12 334 кв. м, по адресу: "адрес" размере 13 949 013, 96 руб.;

"данные изъяты" площадью 60 232 кв. м, по адресу: "адрес", уч. 4 в размере 109 498 764, 4 руб.;

"данные изъяты", площадью 2 862 кв. м, по адресу: "адрес", район Орджоникидзевский в размере 3 373 868, 7 руб.;

"данные изъяты", площадью 66 736 кв. м, по адресу: "адрес", уч. 14 в размере 124 373 213, 76 руб.;

"данные изъяты", площадью 78 609 кв. м, по адресу: "адрес", уч.26/1 в размере 113 242 553, 22 руб.

Расчет арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец представил отчет об оценке ООО "РегионЗемОценка" N 05/06/22-ОС от 21 июля 2022 года, которым определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: "данные изъяты" в размере 90 265 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 7 758 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 34 091 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 2 041 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 37 773 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 38 361 000 руб.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан 16 августа 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Оценочная компания "ТерраНова".

В заключении эксперта ООО "Оценочная компания "ТерраНова" Захарова И.А. N ЗУ/15/08/22-ЗЭ от 12 сентября 2022 года определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года с кадастровыми номерами: "данные изъяты" в размере 92 219 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 8 091 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 35 175 000 руб.;

02 "данные изъяты" в размере 2 006 000 руб.;

"данные изъяты" в размере 38 974 000 руб.;

02:55:010355:32 в размере 39 540 000 руб.

Удовлетворяя требования административного истца, суд исходил из того, что заключение эксперта ООО "Оценочная компания "ТерраНова" Захарова И.А. N ЗУ/15/08/22-ЗЭ от 12 сентября 2022 года соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе указано, что экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, в экспертном заключении допущены нарушения методологии оценочной деятельности, повлекшие за собой неправильное определение экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка; заключение эксперта вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по объектам оценки; с учетом уточнения сопоставимых объектов-аналогов итоговая рыночная стоимость земельных участков в заключении эксперта определена с нарушениями, занижена и не является корректной.

Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы согласиться не может в силу следующего.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость земельных участков определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объектов оценки путем сравнения оцениваемых объектов с объектами-аналогами.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости объектов недвижимости, в деле не имеется.

При отборе объектов - аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал, что в нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее ФСО N 3) заключение эксперта вводит в заблуждение относительно отсутствия корректировки на местоположение при определении рыночной стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами: 02 "данные изъяты", поскольку объекты-аналоги N1, N2, N3 расположены в районе "Северной промзоны", в то время как объекты оценки с кадастровыми номерами "данные изъяты" расположены в районе "Затон", объекты "данные изъяты" - в районе "Нижегородка". Административный ответчик не согласен с применением экспертом корректировки на разницу в местоположении объектов оценки и объектов-аналогов в размере от 3% до 8%, поскольку согласно аналитике (Обзор рынка коммерческой недвижимости (единых объектов недвижимости) в г. Уфе и пригородах за 2 полугодие 2019 года, ООО "КИТ"Инженеръ") объекты недвижимости в районе "Затон" дороже объектов в "Северной промзоне" от 1, 9 раз до 2, 01 раз; объекты в районе "Нижегородка" дороже объектов в "Северной промзоне" от 1, 40 раз до 1, 61 раз.

Судебная коллегия с такими доводами апелляционной жалобы согласиться не может, поскольку приведенная административным ответчиком таблица представляет собой Обзор рынка коммерческой недвижимости (единых объектов недвижимости), в то время как объектом оценки по настоящему делу являются земельные участки, рыночная стоимость которых не может соответствовать рыночной стоимости единых объектов недвижимости, в состав которых включаются земельные участки вместе с объектами недвижимости различной этажности и различной площади.

Как правильно указал эксперт в своих письменных пояснениях, приведенные в указанном Обзоре рынка выборки по отдельным районам не сопоставимы, диапазон колебания составляет в районе "Затон" от 600 руб. до 5 616 руб. за 1 кв. м, в районе "Нижегородка" от 442 руб. до 7 177 руб. за 1 кв. м, при этом в столбце 3 данного Обзора рынка (т.3 л.д.204) указано количество использованных объектов: для района "Затон" 6 объектов, для района "Нижегородка" 3 объекта, для "Северная промзона" 34 объекта, из данной выборки непонятно, каких объектов по функциональному назначению присутствует в большей или в меньшей степени. В данном Обзоре рынка не содержится сведений о передаваемых имущественных правах на земельные участки, площади, рельефе, наличию коммуникаций, наличию свободного подъезда к участку, местоположению относительно "красной линии", интенсивности пешеходного и транспортного потока и других факторов, а также влиянию указанных факторов на стоимость земельных участков. Данная выборка является неоднородной для районов исследования, что может существенным образом повлиять на итоговый результат, а данные Обзора рынка пригодны для определения общего уровня и диапазона цен в районе расположения объекта оценки, носят иллюстративный характер и не предназначены для расчета корректировок.

Кроме того, общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, определены в ФСО N 1, которым предусмотрено что данный Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности (пункт 2). Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки (пункт 8).

Поскольку указанный Обзор рынка составлен за 2 полугодие 2019 года, то есть после даты оценки 1 января 2019 года, то содержащиеся в Обзоре рынка сведения не опровергают примененные экспертом значение корректировок на местоположение и могу быть использованы только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

При таких обстоятельствах данный Обзор рынка не может быть использован для проверки обоснованности применения корректировки на месторасположение.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости земельных участков недвижимости, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлено.

Другие доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 27 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение составлено 16 декабря 2022 г.

Председательствующий

Судьи: