Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 декабря 2022 г. по делу N 66а-2375/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Колпаковой А.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции административное дело N 3а-879/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000601-73) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца акционерного общества "Тандер" - Черновой Ю.А, поддержавшей доводы письменного возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", Общество), являясь собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 3 948, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 102 391 710, 71 руб, обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости увеличивает размер его налоговых платежей, представив отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 3 мая 2022 г. N К-22-33-29, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО10, согласно которому, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 59 553 000 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость нежилого помещения в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего Обществу, на основании определения Краснодарского краевого суда от 21 июня 2022 г. проведена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 28 июля 2022 г. N 3а-879/2022, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания" (далее - ООО "КОК") ФИО20, согласно выводам которого, отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 3 мая 2022 г. N К-22-33-29 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 75 190 000 руб. Представитель АО "Тандер" - Штомпель А.Н. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2022 г. административное исковое заявление удовлетворено; установлена кадастровая стоимость нежилого помещения, равная его рыночной стоимости, в вышеуказанном размере, определенном экспертом ФИО19, по состоянию на 1 января 2021 г. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 27 мая 2022 г.

В апелляционной жалобе департамента имущественных отношений, с учетом ее дополнений, административный ответчик полагает обжалуемое решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Указывает что, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на поступление доходов от налогов в местный бюджет, что повлияет на наполняемость бюджета. Считает, что экспертное заключение, положенное в основу обжалуемого решения, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, является недопустимым доказательством по делу. Указывает, что кадастровая стоимость оспариваемого объекта недвижимости установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы стороной административного истца представлено письменное возражение на апелляционную жалобу, в котором отмечается, что доводы апелляционной жалобы, являвшиеся предметом исследования в суде первой инстанции, не содержат новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на решение суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца АО "Тандер" - Чернова Ю.А, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции с использованием системы веб-конференции, поддержала доводы возражения на апелляционную жалобу, просила оставить обжалуемое решение без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город Краснодар, администрации Краснодарского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив письменное возражение стороны административного истца на нее, дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО18, выслушав объяснения представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 КАС РФ.

Так, частью 1 статьи 245 КАС РФ определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что АО "Тандер" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 3 948, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего Обществу нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 102 391 710, 71 руб.

Обществом в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости суду представлен отчет об определении рыночной стомиости недвижимого имущества от 3 мая 2022 г. N К-22-33-29, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО11, согласно которому, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 59 553 000 руб. (т. 1 л.д. 45-63).

В ходе судебного разбирательства в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности Обществу, определением Краснодарского краевого суда от 21 июня 2022 г. назначена судебная оценочная экспертиза (т. 1 л.д. 89-94), по результатам которой представлено заключение эксперта от 28 июля 2022 г. N 3а-879/2022, подготовленное экспертом ООО "КОК" ФИО17, согласно выводам которого, отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 3 мая 2022 г. N К-22-33-29 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 75 190 000 руб. (т. 1 л.д. 100-123).

Представитель АО "Тандер" - Штомпель А.Н. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 1 л.д. 142).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

В силу требований статьи 168 КАС РФ, в целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы (часть 1).

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии в качестве допустимого доказательства заключения судебной оценочной экспертизы, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 3 мая 2022 г. N К-22-33-29, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО12 (т. 1 л.д. 45-63), заключение эксперта ООО "КОК" ФИО16 от 28 июля 2022 г. N 3а-879/2022 (т. 1 л.д. 100-123), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет не отвечает в полной мере приведенным требованиям. Экспертом использованы объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом экспертизы по местоположению, в отсутствие корректировки на указанный ценообразующий фактор. К существенному искажению итогового результата приводит некорректно проведенный экспертом анализ рынка. Используемая оценщиком информация не отвечает критериям однозначности и проверяемости, не позволяет убедиться в полноте и объективности проведенного оценщиком исследования, результатом которого является вывод о размере рыночной стоимости нежилого помещения.

Оценивая экспертное заключение от 28 июля 2022 г. N 3а-879/2022, представленное экспертом ООО "КОК" ФИО15, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено описание объекта оценки, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, приведены сведения о физических свойствах объекта экспертизы. Эксперт представил описание местоположения и ближайшего окружения объекта экспертизы.

Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного экспертом подхода оценки.

В результате анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов доходным подходом, методом капитализации дохода выбрано 3 объекта-аналога. Проводя экспертное исследование, эксперт мотивированно и, по мнению суда апелляционной инстанции, обоснованно применил ко всем объектам-аналогам среднее значение скидки на торг в размере 8, 2 %.К объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 применена понижающая корректировка на площадь в размерах 30 %, 18 %, 40 %, соответственно. К объекту-аналогу N 1 применена повышающая корректировка на вид отделки в размере 18 %, обусловленная предчистовой отделкой указанного объекта-аналога, при условии того, что вид отделки объекта экспертизы - с ремонтом. К объекту-аналогу N 1 применена повышающая корректировка на этаж расположения в размере 7 %, к объектам-аналогам N 2, N 3 применена понижающая корректировка на этаж расположения в размере 2 %.

Относительно довода апелляционной жалобы о неоднозначности информации о стоимости ставки аренды, представленной в объявлении об объекте-аналоге N 3, в дополнительных письменных пояснениях эксперт ФИО14 отмечает, что в расчет им была принята площадь 140 кв.м, поскольку указанное помещение является доступным к аренде и свободным. При этом в объявлении представлены сведения об арендной плате за помещение, площадью 140 кв.м. Отмечается, что потенциальная арендная плата относится не к сданным помещениям, а к свободной площади 140 кв.м, размер месячной арендной платы в отношении сданных в аренду помещений указан отдельно. Изложенное подтверждается представленным в исследовательской части экспертного заключения объявлением об объекте-аналоге N 3 (т. 1 л.д. 108).

Анализируя доводы административного ответчика о несопоставимости объектов-аналогов N 1, N 3 и объекта экспертизы по площади, о том, что применение корректировок на указанный ценообразующий фактор приводит к существенному искажению итогового результата, об ошибочном применении для объекта-аналога N 3 корректировки на площадь в размере 40 %, принятой на основании издания "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, принимая во внимание объем проанализированных экспертом предложений, из которых им были отобраны как наиболее сопоставимые соответствующие объекты-аналоги, с различием площадей объектов оценки и объектов-аналогов, и введены корректировки к объектам-аналогам согласно изданию "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера.

Довод апелляционной жалобы об ошибочном использовании таблицы из издания "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера, для расчета корректировки на площадь, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку в соответствии с ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, эксперту необходимо провести анализ объектов элементов сравнения, одним из которых является фактор масштаба (площади объектов). С учетом относительности указанной корректировки и масштаба объекта, эксперт посчитал возможным применить рассчитанную на основе продаж матрицу.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы о неподтвержденности использовании принятых к расчету значений для расчета корректировки на этаж расположения, поскольку на странице 27 экспертного заключения (т. 1 л.д. 114) эксперт, в обоснование применения указанной корректировки, отмечает ее определение согласно результатам исследования, опубликованного в издании "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера. Применение указанной корректировки в частичном размере обосновывается расположением объекта экспертизы на первом и втором этажах.

Относительно довода административного ответчика о значительном отличии (более 30 %) среднего значения итоговой стоимости объекта-аналога N 3 от среднего значения итоговой стоимости объекта-аналога N 2, которое приводит к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы, эксперт ФИО13 обоснованно отмечает, что расчет коэффициента вариации по скорректированным ценам объектов-аналогов, значение которого находится в пределах нормативного, приведен им на странице 28 экспертного заключения (т. 1 л.д. 114).

Относительно довода апелляционной жалобы о некорректном применении корректировки на улучшения в общей стоимости объекта недвижимости, экспертом обосновано обращено внимание на то, что поскольку объект экспертизы и объекты-аналоги являются встроенными помещениями, то в соответствии со статьей 1 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), следует исходить из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В соответствии со статьей 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник; не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, стоимость земельного участка включена в стоимость помещения. С учетом раздельного налогообложения объекта капитального строительства и земельного участка, для целей предполагаемого использования результатов оценки, стоимость земельного участка исключается из общей стоимости объекта недвижимости.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 КАС РФ стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 19 декабря 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: