Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 декабря 2022 г. по делу N 66а-2414/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Базаровой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-000404-82 по административному исковому заявлению Хочопуло Ольги Георгиевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 27 сентября 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения судебного эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО9, судебная коллегия Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Хочопуло О.Г. обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненным оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО10, кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 122, 1 кв.м, наименование - "здание овощной магазин и стеклопункт", расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021 года в размере рыночной стоимости 3 512 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 года в размере 5 250 625, 21 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, рассчитываемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела административным истцом подан уточненный административный иск об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на спорную дату в размере 3 871 058, 00 рублей, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.

Решением Краснодарского краевого суда от 27 сентября 2022 года заявленные требования удовлетворены, исходя из заключения судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненной экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО11, по состоянию на 1 января 2021 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 23:40:0403080:452 в размере 3 871 058, 00 рублей, определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 30 марта 2022 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости, так как работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки, в связи с чем нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости нежилого здания не доказано; уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению налоговых платежей и наполняемости бюджета; суд первой инстанции безосновательно принял в качестве надлежащего доказательства заключение судебной экспертизы, при выполнении которого допущены существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый расчет рыночной стоимости, а именно, отказ от применения затратного и доходного подхода экспертом не мотивирован; при производстве расчетов в рамках сравнительного похода экспертом подобраны объекты-аналоги, отличающиеся от объекта исследования (здание) по типу объекта (встроенные помещения), по местоположению; применение корректировок на торг в размере 15, 6 % и на техническое состояние в размере 18% не подтверждено и не обоснованно; в анализе рынка отсутствует ценовой диапазон, в котором может находиться стоимость объекта экспертизы.

Административным истцом поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении не заявили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС РФ суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения эксперта, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 122, 1 кв.м, наименование - "здание овощной магазин и стеклопункт", расположенного по адресу: "адрес", право собственности зарегистрировано в ЕГРН 9 сентября 2016 года.

Государственная кадастровая оценка зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земель водного и лесного фонда на территории Краснодарского края проведена по состоянию на 1 января 2021 года Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ" в соответствии с Законом N 237-ФЗ, результаты утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N утверждена в размере 5 250 625, 21 рублей по состоянию на 1 января 2021 года, внесена в ЕГРН 9 ноября 2021 года, подлежит применению с 1 января 2022 года.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимого имущества, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество, могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО12, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 года составила 3 512 000, 00 рублей.

В силу положений статьи 77 КАС РФ, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в обоснованности содержащейся в нем рыночной стоимости, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью проверки его достоверности и определения действительной рыночной стоимости нежилого здания, проведение которой поручено ООО " "данные изъяты"".

Согласно заключению эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО13 N N от ДД.ММ.ГГГГ года, отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а именно, в нарушение пунктов 11, 15 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, фактических данных (цен и предложений) о продаже сопоставимой недвижимости не проведен, при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком не описаны объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, некорректно приняты корректировки на торг, на различие в типе сравниваемых объектов, на организацию парковки, что является нарушением пункта 22 ФСО N 7, п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой, приводит к искажению результатов итоговой стоимости, что является нарушением статьи 11 Закона N 135-ФЗ. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 года составила 3 871 058, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд первой инстанции правомерно исходил из несоответствия отчета об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, ввиду допущенных в нем нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины. В связи с допущенными нарушениями суд первой инстанции отклонил указанный отчет об оценке в качестве надлежащего доказательства и установилналичие предусмотренных законом оснований для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, содержащейся в заключении эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО14 N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

Соглашаясь с судом первой инстанции, оценивая данное заключение в совокупности с устными и письменными пояснениями эксперта, в том числе, по доводам апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что оно соответствует приведенным положениям, а также требованиям статьи 82 КАС РФ, выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик; содержится анализ рынка объектов недвижимости коммерческого назначения г. Геленджик Краснодарского края, сходных с объектом экспертизы по основному ценообразующему фактору - местоположению. Вопреки доводам апелляционной жалобы в заключении (таблица 1 страница 46) содержится расчет ценового диапазона за выбранную экспертом единицу сравнения 1 кв.м. (30 000, 00 - 80 092 рублей), в пределах которого может находиться стоимость объекта экспертизы.

Согласно пунктам 12 - 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с приведенными положениями ФСО N1 экспертом в заключении приведено обоснование выбранного сравнительного подхода (ввиду развитости рынка коммерческой недвижимости в районе местоположения объекта экспертизы) и метода сравнения продаж, равно как и отказа от использования других подходов и методов; в качестве объектов-аналогов отобраны три объекта, схожие с объектом экспертизы по основным параметрам (ценообразующим факторам) с учетом результатов анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. Вопреки доводам апелляционной жалобы, подборка объектов-аналогов отвечает условиям однородности и сопоставимости (коэффициент вариации составил 9, 9%, что не противоречит рекомендуемому значению 33% согласно Постановлению Федеральной службы государственной статистики N 42 от 28 сентября 2004 года), имеющиеся различия скорректированы с мотивированным применением поправочных коэффициентов (на торг в размере -15, 6 % - верхнее значение для активного рынка объектов свободного назначения), на тип объекта (объект экспертизы - здание, аналоги - встроенные помещения) в размере 11% (среднее значение доверительного интервала соотношения удельной цены встроенного помещения к удельной цене такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах застройки), на площадь в размере -6% для аналога N 3, на техническое состояние в размере -18%, поскольку согласно материалам дела (фотографии в отчете об оценке) техническое состояние объекта исследования принято экспертом как удовлетворительное, пригодное к использованию, состояние аналогов - хорошее. Обоснование примененных корректировок приведено с использованием Справочника оценщика недвижимости "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода", под редакцией Лейфера Л.А. (2020 год, Нижний Новгород), с учетом специфики недвижимости курортных регионов.

Отказ от применения от корректировки на местоположение приведен, а именно, объект исследования и аналоги расположены в центральной части города Геленджика и районе Толстого мыса, сопоставимы по данному параметру и имеют примерную одинаковую инвестиционную привлекательность.

Вопреки доводам апелляционной жалобы надлежащее обоснование использованных объектов-аналогов, примененных корректировок в заключении приведено, экспертом при подборке аналогов соблюдены требования пункта 25 ФСО N 7, согласно которому выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Судебная коллегия исходит из того, что выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона N 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7, эксперт обязан мотивировать их выбор, что и было соблюдено экспертом при расчете рыночной стоимости спорного здания, а именно, выбор вышеперечисленных корректировок со ссылкой на справочную литературу эксперт обосновал.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, ни приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых в качестве аналогов эксперт необоснованно отказался.

Доводы апелляционной жалобы относительно недостатков экспертного заключения повторяют правовую позицию апеллянта в суде первой инстанции, были судом проверены и мотивированно отклонены, с чем надлежит согласиться.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты проверяемы, не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости нежилого здания полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

При подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости нежилого здания, кроме заключения эксперта ФИО15, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость нежилого здания должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы ООО " "данные изъяты"" N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

В свою очередь сторонами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности, исходя из установленных по делу обстоятельств, совокупности доказательств, с учетом дополнительно данных экспертом пояснений на замечания представителя административного ответчика, подлежат отклонению как несостоятельные по приведенным выше основаниям.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований к назначению по делу повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы судебная коллегия также не усматривает, поскольку противоречий в выводах эксперта и их необоснованности в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по настоящему делу не установлены, а лицом, подавшим апелляционную жалобу, вопреки положениям статьи 62 КАС РФ, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для отклонения данного заключения и назначения судом апелляционной инстанции повторной либо дополнительной судебной экспертизы.

Указания в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 27 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 23 декабря 2022 года.

Председательствующий

Судьи