Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 февраля 2008 г. N А66-2614/2007 Заявление ООО к Департаменту о признании недействительным решения о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения не удовлетворено, поскольку спорное имущество свободно от прав третьих лиц, следовательно, при издании оспариваемого решения Департаментом не допущено нарушений Положения о предоставлении в аренду муниципального имущества в части выставления на торги помещения, обремененного арендой

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 15 февраля 2008 г. N А66-2614/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от Департамента Драгуш С.А. (доверенность от 28.01.2008),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирмы "Мода" на решение Арбитражного суда Тверской области от 07.08.2007 (судья Басова О.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2007 (судьи Потеева А.В., Богатырева В.А., Осокина Н.Н.) по делу N А66-2614/2007,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью фирма "Мода" (далее - фирма "Мода", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент) о признании недействительным решения Департамента от 26.03.2007 N 592 о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Трехсвятская, д. 35а.

Определением суда от 22.05.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по охране историко-культурного наследия Тверской области (далее - Комитет).

Решением от 07.08.2007 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2007 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе фирма "Мода" просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, судом неправильно применены нормы законодательства о приватизации при оценке охранно-арендных договоров спорного здания; договор аренды от 21.02.94 N 974/1 заключен в порядке переоформления договора от 26.06.92, срок действия которого определен до 2050 года в соответствии с действовавшим на момент его заключения законодательством; орган по охране и использованию памятников истории и культуры был вправе выступать арендодателем имущества, находящегося в его оперативном управлении, изменение законодательства и государственная регистрация в последующем права муниципальной собственности на здание не влияют на заключенный ранее договор; в установленном порядке охранно-арендный договор от 21.02.94 не прекращен и служит основанием для занятия Обществом спорных помещений.

Департамент в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что с 1992 года спорное имущество находится в муниципальной собственности; считая ошибочными ссылки фирмы "Мода" на положения законодательства о приватизации, регулирующие выкуп государственного имущества по договорам аренды с правом выкупа, заключенным до вступления в силу Закона Российской Федерации от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"; отмечая противоречивость правового обоснования Обществом своей позиции; ссылаясь на то, что в любом случае максимальный срок аренды, установленный применяемым на момент заключения договора от 21.02.94 законодательством, в настоящее время истек, а продолжение арендных отношений с истцом, не исполняющим обязательства надлежащим образом, невозможно.

В судебном заседании представитель Департамента против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество создано в результате преобразования товарищества с ограниченной ответственностью "Фирма "Мода" (далее - ТОО "Фирма "Мода"), учрежденного членами трудового коллектива арендного предприятия "Магазин N 10 "Мода" и зарегистрированного постановлением главы администрации Центрального района г. Твери от 21.12.92 N 570-2.

По договорам аренды от 26.06.91, от 04.12.92 трудовому коллективу магазина N 10 передано в аренду имущество магазина N 10 "Мода" (торгово-техническое и иное оборудование).

На основании решения Малого совета Тверского городского Совета народных депутатов от 16.06.92 N 146 и решения Малого совета Тверского областного Совета народных депутатов от 03.09.92 N 111 спорное здание включено в реестр муниципальной собственности; право муниципальной собственности зарегистрировано 27.06.2003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 69-АА N 396512.

Между Государственной инспекцией по охране и использованию памятников истории и культуры при Управлении культуры Тверского облисполкома и арендным предприятием "Магазин N 10 "Мода" был заключен охранно-арендный договор от 26.06.92 N 1 аренды памятника - жилого дома конца XIX-начала XX вв. по указанному выше адресу (ранее - д.35) для использования под магазин "Мода" сроком с 26.06.92 по 2050 год.

Затем Государственная инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры при Комитете по делам культуры администрации Тверской области (далее - Госинспекция) и ТОО "Фирма "Мода" заключили охранно-арендный договор от 21.02.94 N 974/1 аренды того же здания для использования под торговые цели сроком с 01.01.94 по 01.01.2050 с правом продления договора.

В дальнейшем Комитет и фирма "Мода" подписали охранно-арендный договор от 31.03.97 N 31/35 того же объекта сроком действия с 01.04.97 по 01.01.2013 с правом пролонгации договора.

По договору от 30.05.97 N 8, заключенному с Комитетом по управлению имуществом г. Твери на основании решения конкурсной комиссии (протокол от 21.05.2007 N 6), фирма "Мода" выкупила имущество бывшего магазина N 10 "Мода" (торговое и техническое оборудование).

Департамент принял решение от 26.03.2007 N 592 о проведении 14.05.2007 открытого аукциона на право заключения договора аренды спорного здания.

Уведомлением от 17.04.2007 Департамент проинформировал Общество о принятии данного решения и потребовал в кратчайшие сроки освободить незаконно занимаемое помещение.

Фирма "Мода", ссылаясь на то, что является арендатором спорного помещения в соответствии с договором аренды от 21.02.94, заключенным с Госинспекцией, в связи с чем решение Департамента от 26.03.2007 N 592 противоречит пункту 1.7 Положения о предоставлении в аренду муниципального имущества города Твери, утвержденного решением Тверской городской Думы от 05.05.98 N 49 (далее - Положение о предоставлении в аренду муниципального имущества), в части предоставления имущества в аренду свободным от прав третьих лиц, нарушает права и законные интересы заявителя, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ненормативный акт, решение могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий: несоответствия данного акта, решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушения оспариваемыми актом, решением прав заявителя.

Нарушение оспариваемым решением Департамента своих прав Общество обосновывает наличием у него права аренды спорного недвижимого имущества.

Исследовав правоотношения сторон по поводу пользования спорным зданием, заключенные с Обществом (его правопредшественником) договоры аренды, суд пришел к правомерному выводу о том, что фирма "Мода" не доказала наличия у нее права аренды недвижимого имущества, в отношении которого принято оспариваемое решение Департамента.

Относительно последнего из подписанных Обществом договоров, касающихся использования спорного объекта, - охранно-арендного договора от 31.03.97 N 31/35 - в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.2005 по другому делу (N А66-8735-03) содержится вывод о его недействительности (ничтожности) ввиду заключения со стороны арендодателя Комитетом, не уполномоченным сдавать в аренду муниципальное имущество города Твери. Названным постановлением фирме "Мода" отказано в признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом города Твери от 05.11.2003 N 928 "О проведении аукциона на право заключения договоров аренды нежилых помещений" в части выставления на аукцион спорного нежилого здания по мотиву отсутствия у Общества подлежащего защите права, наличие которого Общество обосновывало договором от 31.03.97.

Обращаясь с настоящим требованием, фирма "Мода" ссылалась на то, что арендует здание на основании договора от 21.02.94.

Между тем недействительность договора от 31.03.97 не влечет восстановление действия предыдущего договора, заключенного о том же предмете, а именно охранно-арендного договора от 21.02.94. Последствия недействительности сделки предусмотрены статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключаются в том, что недействительная сделка не является основанием возникновения у ее сторон соответствующих прав и обязанностей, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. К тому же договор от 21.02.94 со стороны арендодателя также заключен государственным органом по охране и использованию памятников на основании распоряжения главы администрации Тверской области от 08.05.92 N 183-р в отношении объекта, переданного на момент подписания договора в установленном порядке в муниципальную собственность.

При таких обстоятельствах следует признать, что надлежащие правоустанавливающие документы на аренду спорного здания у заявителя отсутствуют.

Ссылка подателя жалобы в подтверждение наличия у него преимущественного права на заключение долгосрочного договора аренды помещений на законодательство о приватизации правомерно отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку имущество магазина выкуплено Обществом только по договору от 30.05.97 N 8, а на момент подписания арендных договоров от 21.02.94 и от 31.03.97 Общество не являлось субъектом приватизации, на которого распространяются льготы, предусмотренные правовыми актами, регулирующими приватизацию государственного и муниципального имущества в соответствующий период. С учетом изложенного суд правильно при оценке договоров аренды недвижимого имущества руководствовался общими положениями гражданского законодательства.

В соответствии с разделом 3 Положения о Департаменте, утвержденного постановлением главы администрации города Твери от 23.01.2007 N 198, на Департамент возложена функция по передаче муниципального имущества в аренду. При этом согласно пункту 4.1 названного Положения для исполнения своих функций Департамент вправе издавать распорядительные акты.

Поскольку спорное имущество свободно от прав третьих лиц, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что при издании оспариваемого решения Департаментом не допущено нарушений Положения о предоставлении в аренду муниципального имущества в части выставления на торги помещения, обремененного арендой.

Принятие в отношении спорного здания решения о проведении торгов на право заключения договора аренды не лишает Общество права принять участие в аукционе, открытом по составу участников и форме подачи предложения по цене, на общих основаниях.

Ссылка подателя жалобы на Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов России" в обоснование сохранения действия ранее заключенных охранно-арендных договоров подлежит отклонению, так как положения названного Закона могут быть применены только к договорам, соответствующим законодательству, действовавшему на момент их заключения.

Таким образом, кассационная инстанция находит, что выводы суда об обстоятельствах, подлежащих установлению по данному делу, соответствуют имеющимся в деле доказательствам; нормы материального права Применены судом правильно; таких нарушений норм процессуального права, которые в силу частей третьей, четвертой статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут повлечь отмену судебного акта, судом не допущено, в связи с чем установленных названной статьей оснований для отмены обжалуемых решения и постановления не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 07.08.2007 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2007 по делу N А66-2614/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирмы "Мода" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л.Грачева

А.В. Кадулин