Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2008 г. N А56-17195/2007 Заявление ЗАО о признании незаконными действий по организации и проведению торгов в форме аукциона по продаже государственного имущества одновременно с отчуждением земельного участка, выразившиеся в издании КУГИ распоряжения и осуществления ОАО опубликования сообщения о продаже объекта, не удовлетворено, так как, в частности, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то есть не влияет на права арендатора по договору аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 18 апреля 2008 г. N А56-17195/2007

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09 октября 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от КУГИ Филимоновой Е.С. (доверенность от 21.12.2007), от Фонда имущества Корза Е.В. (доверенность от 29.12.2007),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Международная финансово-промышленная компания "Инагролес" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2007 (судья Астрицкая С.Т.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2008 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Мельникова Н.А.) по делу N А56-17195/2007,

установил:

Закрытое акционерное общество "Международная финансово-промышленная компания "Инагролес" (далее - Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) о признании незаконными их действий, направленных на организацию и проведение торгов в форме аукциона в отношении объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия В.О., д. 54, лит. А.

Уточнив заявленные требования, Компания просила признать незаконными действия по организации и проведению торгов в форме аукциона по продаже государственного имущества - трехэтажного здания одновременно с отчуждением земельного участка, выразившиеся в издании КУГИ распоряжения от 08.05.2007 N 944-рз и опубликовании Фондом имущества в официальном бюллетене "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" N 19 (90) от 18.05.2007 сообщения о продаже объекта.

Решением от 09.10.2007 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2008 указанное решение оставлено без изменения.

Компания в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, нарушение и неправильное применение норм процессуального права, несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам. Как считает податель жалобы, в нарушение статей 14, 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) в распоряжении КУГИ от 08.05.2007 N 944-рз и информационном сообщении, опубликованном Фондом имущества, не было указано на обременения отчуждаемого имущества правом пользования Компании сроком на 49 лет; предметом заявленного требования являются действия КУГИ по изданию распоряжения от 08.05.2007, а не само распоряжение; судом не учтено, что в качестве обременения здания рассматривается принадлежащее заявителю право пользования зданием, внесенное в качестве вклада в уставный капитал; продажа земельного участка произведена с нарушением пункта 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора на покупку этого участка; при осуществлении приватизации государственного имущества Фонд имущества выполняет функции государственных органов, поэтому его действия могут быть обжалованы в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

КУГИ в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что действия по приватизации объектов недвижимости совершены КУГИ в соответствии с требованиями законодательства, в распоряжении КУГИ от 08.05.2007 и информационном сообщении было указано на обременение имущества арендой в соответствии с договорами аренды, при отчуждении земельного участка в связи с продажей находящегося на нем объекта недвижимости правила о преимущественном праве арендатора земельного участка на приобретение его в собственность не применяются.

В судебном заседании представители КУГИ и Фонда имущества против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве КУГИ.

Компания о времени и месте рассмотрения жалобы извещена надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения КУГИ от 21.07.93 N 286-р о внесении в уставный капитал Компании вклада в виде права пользования нежилыми помещениями общей площадью 477,9 кв. м по указанному выше адресу сроком на 49 лет, оцененного в сумме 70 млн. руб. (неденоминированных), между КУГИ и Компанией заключен договор от 29.07.93 N 01/А-1913 аренды указанных нежилых помещений сроком по 21.07.2042 для использования под офис.

Распоряжением КУГИ от 01.02.99 N 151-р распоряжение от 21.07.93 N 286-р признано утратившим силу.

По договору от 18.01.2006 N 01/ЗД-04315 Компании предоставлен в аренду земельный участок площадью 254 кв. м по тому же адресу для использования под административные помещения и коммунальное хозяйство сроком по 21.07.2042.

Распоряжением КУГИ от 08.05.2007 N 944-рз решено осуществить приватизацию трехэтажного здания общей площадью 481,1 кв. м по названному выше адресу с одновременной продажей земельного участка; утвержден перечень обременений (ограничений) объекта и земельного участка, включающий указание на договоры аренды от 29.07.93 и от 18.01.2006; определены способ приватизации -путем продажи на аукционе, форма подачи предложений о цене и форма платежа, сроки продажи; Фонду имущества предписано осуществить необходимые действия по реализации данного распоряжения.

В порядке подготовки к проведению аукциона Фонд имущества в официальном бюллетене "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" от 18.05.2007 опубликовал информационное сообщение о проведении аукциона по продаже объекта нежилого фонда совместно с земельным участком. В информационном сообщении при перечислении обременений (ограничений) здания и участка также указано на передачу имущества в аренду по договорам аренды сроком до 21.07.2042.

По результатам проведенного 20.06.2007 аукциона Фонд имущества заключил с победителем аукциона Мамедовым Эльдаром Юрьевичем договор от 25.06.2007 N 8079-НЗ/И купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено. В пунктах 4.1.4, 4.2.2 договора имеется ссылка на то, что здание и участок переданы в аренду на основании договоров от 29.07.93 и от 18.01.2006 соответственно.

Компания, ссылаясь на то, что в нарушение статей 14, 15 Закона о приватизации в распоряжении КУГИ от 08.05.2007 N 944-рз и информационном сообщении не было указано об обременениях имущества правом пользования зданием сроком на 49 лет, предоставленным заявителю на основании распоряжения КУГИ от 21.07.93 N 286-р в результате внесения вклада в уставный капитал, считая, что тем самым нарушаются права Компании, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ненормативный акт, решение и действие (бездействие) могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий: несоответствия данного акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения оспариваемыми актом, решением и действием (бездействием) прав заявителя.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На момент совершения оспариваемых действий порядок передачи государственного имущества в частную собственность определен Законом о приватизации.

Согласно статье 13 названного Закона одним из способов приватизации государственного имущества является продажа его на аукционе. В соответствии с пунктом 4 статьи 14 того же Закона органы государственной власти субъекта Российской Федерации самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации государственного имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга, регулируются Законом Санкт-Петербурга от 10.03.2005 N 59-15 "О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга", в соответствии с пунктом 2 статьи 2 которого Правительство Санкт-Петербурга постановлением от 31.08.2005 N 1269 наделило КУГИ полномочиями в сфере приватизации имущества Санкт-Петербурга.

Требования, которым должно соответствовать информационное сообщение о продаже государственного имущества, установлены статьей 15 Закона о приватизации.

Как установлено судом, КУГИ, реализуя предоставленные ему полномочия в сфере приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга, издал распоряжение от 08.05.2007 N 944-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия В.О., д. 54, лит. А". Во исполнение указанного распоряжения Фонд имущества, созданный постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 N 1002 в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 10.03.2005 N 59-15 как специализированная организация по подготовке имущества Санкт-Петербурга к приватизации и исполнению решений об условиях приватизации, опубликовал информационное сообщение о продаже на аукционе здания совместно с земельным участком.

И в распоряжении КУГИ от 08.05.2007, и в информационном сообщении указано, что здание и земельный участок обременены договорами аренды от 29.07.93 и от 18.01.2006 соответственно сроком до 21.07.2042. На передачу здания и земельного участка в аренду по названным договорам имеется ссылка и в договоре купли-продажи от 25.06.2007, заключенном с победителем торгов. Отсутствие в названных документах указания на то, что право пользования имуществом приобретено Компанией в результате внесения КУГИ вклада в уставный капитал не свидетельствует о неполноте данных об обременениях отчуждаемого имущества. В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ограничениями (обременениями) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости. Условия, на которых Компания владеет и пользуется предоставленным ей имуществом и о которых должны были быть проинформированы участники аукциона, определены договорами аренды. Таким образом, суд правомерно не усмотрел несоответствия действий КУГИ и Фонда имущества по изданию распоряжения от 08.05.2007 и опубликованию информационного сообщения статьям 14, 15 Закона о приватизации.

Довод заявителя о нарушении оспариваемыми действиями его прав также обоснованно признан судом несостоятельным. Права арендатора имущества в случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу защищаются статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой данное обстоятельство не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. После приватизации имущества ранее заключенные в отношении него договоры аренды сохраняются, поэтому приватизацией имущества права Компании как арендатора не нарушаются.

Кассационная инстанция также поддерживает вывод суда первой и апелляционной инстанций о том, что в соответствии с главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут быть обжалованы действия только органов и должностных лиц, к которым Фонд имущества, являющийся по своей организационно-правовой форме открытым акционерным обществом, не относится. Дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов и должностных лиц возникают из административных и иных публичных отношений, в то время как в отношениях между двумя коммерческими организациями отсутствует элемент публичности.

Ссылка подателя жалобы на пункт 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, поскольку данная правовая норма не применима к отношениям, возникающим в связи с отчуждением земельного участка вследствие продажи находящегося на нем объекта недвижимости, регулируемым специальными нормами законодательства - статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 28 Закона о приватизации.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении выводы правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2008 по делу N А56-17195/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Международная финансово-промышленная компания "Инагролес" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий