Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 апреля 2008 г. N А56-51455/2006 Иск ООО к Обществу о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилого здания и прилегающего к нему земельного участка не удовлетворен, так как предложение заключить основной договор купли-продажи направлено истцом ответчику за пределами срока, предусмотренного предварительными договорами, следовательно, обязательства, предусмотренные предварительными договорами, прекращены

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 25 апреля 2008 г. N А56-51455/2006

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 сентября 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е. В., судей Константинова П.Ю. и Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "РР-Инфо" Доценко Г.И. (доверенность от 21.04.08), Назароа В.В. (доверенность от 20.02.08), от ООО "Информационно-аналитический центр" Смирнова В.И. (доверенность от 28.03.08), Слепышковой Н.Г. (доверенность от 28.03.08),

рассмотрев 23.04.08 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РР-Инфо" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.08 по делу N А56-51455/2006 (судьи Кашина Т.А., Полубехина Н.С., Мельникова Н.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Информационно-аналитический центр" (далее - Центр) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РР-Инфо" (далее - ООО "РР-Инфо") о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 14 447, 3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Поэтический бульвар, д. 4, лит. А, кадастровый номер 78:5518:6:1 и прилегающего к нему земельного участка площадью 9 592 кв. м, кадастровый номер 78:5518:6, на условиях представленного проекта договора N 112.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС).

Решением от 12.09.07 (судья Капелькина Л.М.) в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.08 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "РР-Инфо" просит изменить постановление апелляционного суда и исключить из него следующие выводы:

"Исследовав материалы дела, суд установил, что между истцом и ответчиком уже были заключены договор купли-продажи недвижимого имущества N 5-Н от 19.03.2004 г. и договор купли-продажи земельного участка N 5-ЗУ от 19.03.2004 г., в которых определены и предмет и цена недвижимости, в них изложены все существенные для договоров купли-продажи недвижимости условия, предусмотренные статьями 554, 555 Гражданского кодекса РФ, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Учредители ответчика Хамидулин Ю.М. и Скуратович В.И. на внеочередном общем собрании участников общества 23.02.2004 г. подтвердили свое желание на отчуждение указанных объектов недвижимости по цене, указанной в договорах N 5-Н и N 5-ЗУ и предварительных договорах купли-продажи от 23.03.2004 г.

В соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса РФ, сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Таким образом, договоры N 5-Н и 5-ЗУ от 19.03.2004 г. являются заключенными с момента их совершения.

В заседании суда первой инстанции ответчик отрицал факт заключения договоров купли-продажи N 5-Н и N 5-ЗУ от 19.03.2004 г., ссылаясь на отсутствие подписи под указанными договорами генерального директора общества Скуратовича В.И.

Однако, в рамках уголовного дела N 264616, возбужденного прокуратурой Санкт-Петербурга 02.05.2006 г. по признакам преступления, предусмотренного частью 3 статьи 30, частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ в отношении неустановленного лица проведена комиссионная судебно-почерковедческая экспертиза от 16.04.2007 г. по определению принадлежности подписи в договоре купли-продажи недвижимого имущества N 5-Н от 19.03.2004 г. и в договоре купли-продажи земельного участка N 5-ЗУ от 19.03.2004 г., которая подтвердила, что подписи под данными договорами совершены представителем ответчика -генеральным директором ООО "РР-Инфо" Скуратовичем В.И. (л.д. 97 -105).

Другая судебно-почерковедческая экспертиза от 16.04.2007 г. подтвердила, что подписи на протоколе общего собрания N 6/3 от 23.03.2004 г., который подтверждает одобрение на отчуждение объектов недвижимости по указанной выше цене, совершены учредителями ООО "РР-Инфо" Хамидулиным Ю.М. и Скуратовичем В.И. (л.д. 100-102).

При таких обстоятельствах представленные истцом договоры купли-продажи недвижимого имущества N 5-Н и купли-продажи земельного участка N 5-ЗУ от 19.03.2004 г. являются достоверным доказательством заключения сторонами названных договоров купли-продажи. Договоры купли-продажи N 5-Н и N 5-ЗУ от 19.03.2004 г. являются действительными сделками."

и

"Ответчик - ООО "РР-Инфо" в нарушение статьи 551 Гражданского кодекса РФ уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость в соответствии с заключенными с истцом договорами купли-продажи недвижимого имущества N 5-Н от 19.03.2004 г. и N 5-ЗУ от 19.03.2004 г. купли-продажи земельного участка".

В обоснование жалобы ее податель указал, что названные выводы апелляционного суда противоречат обстоятельствам, установленным по делу N А56-41631/2005, содержание и действительность договоров NN 5-Н и 5-ЗУ не входят в предмет доказывания по настоящему делу, так же как и уклонение (или неуклонение) сторон названных договоров от их исполнения.

В отзыве на кассационную жалобу Центр просит оставить в силе обжалуемое постановление и отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель ООО "РР-Инфо" поддержал доводы жалобы и уточнил, что, по его мнению, имеются безусловные основания для отмены постановления апелляционного суда, поскольку ответчик не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания. Представитель Центра против удовлетворения жалобы возражал.

УФРС надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как усматривается из материалов дела, на внеочередном общем собрании участников ООО "РР-Инфо" 23.03.04 принято решение об отчуждении земельного участка площадью 9592 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Поэтический бульвар, д. 4, и четырех-пятиэтажного нежилого здания общей площадью 14 447,3 кв. м, расположенного по тому же адресу, лит. А, по цене, определенной предварительным договором.

ООО "РР-Инфо" (продавец) и Центр (покупатель) заключили два предварительных договора купли-продажи от 23.04.04, в соответствии с которыми покупатель обязался приобрести указанные выше земельный участок и здание по цене 2 000 000 условных единиц и 500 000 условных единиц соответственно в срок до 25.06.04 (с учетом дополнительных соглашений).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.12.04 по делу N А40-47727/04-43-515 отказано в иске ООО "РР-Инфо", предъявленном к Центру, о понуждении на основании предварительного договора заключить договор купли-продажи здания по мотиву прекращения обязательства Центра надлежащим исполнением в результате подписания покупателем в процессе рассмотрения дела направленного ему продавцом проекта договора.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.06.05 по делу N А56-11710/2005 прекращено производство по делу по иску ООО "РР-Инфо" к Центру о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора в связи с отказом ООО "РР-Инфо" от иска.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-41631/2005 заключенный между сторонами договор от 21.12.04 N 6-Н купли-продажи здания, расположенного по вышеуказанному адресу, признан недействительным в силу несоответствия его пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судебные инстанции, рассматривавшие данное дело, установили, что между сторонами не имеется заключенного договора купли-продажи земельного участка.

Центр, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по заключению договоров купли-продажи на основании предварительных договоров от 23.04.04, обратился с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции отказал в иске, исходя из того, что предложение заключить основной договор купли-продажи направлено истцом ответчику 13.11.06, то есть за пределами срока, предусмотренного предварительными договорами, и обязательства, предусмотренные предварительными договорами, прекращены.

Этот вывод суд кассационной инстанции находит правильным, полностью соответствующим материалам дела и положениям пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Апелляционный суд также с этим выводом согласился.

Однако кроме названных оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд привел также иные доводы, основанные на оценке представленных в дело договоров от 19.03.04 N 6-Н купли-продажи здания и N 6-ЗУ купли-продажи земельного участка. Апелляционный суд оценил данные договоры как заключенные и действительные и констатировал, что ООО "РР-Инфо" уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость.

Суд кассационной инстанции считает, что данные выводы подлежат исключению из мотивировочной части по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исследованные апелляционным судом договоры NN 5-Н и 5-ЗУ датированы 19.03.04, в то время как предварительные договоры, об исполнении которых заявлено требование, заключены 23.04.04, поэтому, как считает суд кассационной инстанции, факт совершения иных сделок до заключения предварительных договоров и их оценка не входят в предмет доказывания по настоящему делу.

Соответственно, нет оснований и устанавливать, как это сделал апелляционный суд, факт уклонения какой-либо из сторон данных сделок от их исполнения.

Кроме того, названные выводы апелляционного суда вступают в противоречие с обстоятельствами, установленными по делу N А56-41631/2005.

С учетом указанного выше постановление апелляционного суда подлежит изменению.

Доводы ООО "РР-Инфо" о допущенных апелляционным судом нарушениях норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку из материалов дела усматривается, что ответчик был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания. Утверждение подателя жалобы о том, что его работник, чья подпись стоит на почтовом уведомлении, почтового отправления не получал, голословно и ничем не подтверждено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.08 по делу N А56-51455/2006 изменить, исключить из мотивировочной части текст, начиная с последнего абзаца страницы 3 постановления со слов "Исследовав материалы дела, суд установил..." и заканчивая словами "...Договоры купли-продажи N 5-Н и N 5-ЗУ от 19.03.2004 г. являются действительными сделками" на странице 5 постановления, а также абзац 3 страницы 5 постановления со слов "Ответчик - ООО "РР-Инфо" в нарушение статьи 551 Гражданского кодекса..." и заканчивая словами "...купли-продажи земельного участка".

В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.09.07 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.08 по названному делу оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РР-Инфо" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Коняева

Судьи

П.Ю. Константинов

Г.М. Рудницкий